TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 06 Octobre 2025

N° RG 25/00004 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZHKZ

DEMANDEUR :

S.A.S.U. DVP HERON, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Aymeric ANTONIUTTI, avocat postulant au barreau de LILLE,

M^e Nicolas BOYTCHEV, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.A.S. ABVA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Hugues FEBVAY, avocat au barreau de DUNKERQUE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 01 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Octobre 2025

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2008, la S.C.I. Heron Leisure [Localité 6] aux droits de laquelle vient désormais la S.A.S.U. DVP Heron, a donné à bail à M. [Z] [C] aux droits duquel vient désormais la S.A.S. ABVA, un local R12 sis [Adresse 2] à [Localité 7], au sein du centre commercial Heron Parc, à l’effet d’exploiter un fonds de commerce de restauration, sous l’enseigne « Au Bureau », pour une durée de douze années à compter du 22 janvier 2009 moyennant un loyer annuel de base de 95 180 euros hors taxe hors charge et un loyer additionnel variable de 5 % du chiffre d’affaires.

Par acte extrajudiciaire du 16 juillet 2021, la S.A.S. ABVA a fait délivrer à la S.A.S.U. DVP Heron une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2021.

Au 30 septembre 2021, le loyer annuel hors taxe hors charge était de 119 846,36 euros.

Une expertise amiable a été diligentée à l’initiative de la bailleresse. M. [H] a rendu son rapport le 20 octobre 2022 aux termes duquel il estime la valeur locative à 160 000 €/hthc.

Par mémoire en fixation de loyer notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 14 février 2023 à la société ABVA, la S.C.I. DVP Heron a fait connaître son intention de voir fixer le loyer minimum garanti à la somme annuelle de 160 000 euros et le loyer additionnel à 5 % ht du chiffre d’affaires annuel, à compter du 1er octobre 2021.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 février 2025, la S.A.S.U [Adresse 5] a assigné la S.A.S. ABVA devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Dans son mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 29 avril 2025, la S.A.S.U [Adresse 5] demande au juge de :

— Débouter la S.A.S. ABVA de l’intégralité de ses demandes,

A titre principal,

— Déclarer que le renouvellement du bail entre les parties est intervenu à compter du 1er octobre 2021 ;

— Fixer le montant du loyer minimum garanti du bail renouvelé à la valeur locative, soit la somme de 160 000 euros hors taxe hors charge par an, à compter du 1er octobre 2021, outre le lyer variable additionnel qui reste dû ;

— Fixer le pourcentage au titre du loyer variable additionnel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021 à 5 % du chiffre d’affaire ht du preneur par an, dans les conditions prévues au bail ;

— Condamner la société ABVA à lui payer le complément de loyer et de dépôt de garantie depuis la date de renouvellement, soit le 1er octobre 2021, et à payer à la DVP Heron les intérêts au taux légal sur les arriérés constitués depuis le 1er octobre 2021 ainsi que leur capitalisation ;

A titre subsidiaire,

— Ordonner une mesure d’instruction ;

— Désigner expert pour évaluer la valeur locative à la date de renouvellement du bail d’après les éléments des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce et évaluer le loyer du bail renouvelé selon les stipulations prévues à l’article 5.6 du bail ;

— Fixer le loyer provisionnel de base pour la durée de l’instance au loyer en cours au terme du bail expiré, soit 119 846,36 euros avec indexation outre le loyer variable de 5 % ;

A titre très subsidiaire,

— Surseoir à statuer dans l’attente de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure enrôlée sous le n° RG 22/5320 devant le tribunal judiciaire de Lille ;

En tout état de cause,

— Condamner la S.A.S. ABVA au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens outre les frais d’expertise.

Dans son mémoire en réponse signifié le 24 juin 2025, la S.A.S. ABVA demande au juge des loyers commerciaux de :

— Se Déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Lille afin qu’il soit statué sur les exceptions de fond relatives à la validité des clauses insérées dans le bail initial, dont le bien fondé est déterminant pour statuer sur la demande formulée par la société DVP Heron ;

A titre subsidiaire,

— Ordonner à la société DVP Heron de communiquer les pièces listées par la sommation de communiquer notifiée le 11 février 2025, dans les huit jours de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois passé lequel il sera à nouveau statué ;

— Surseoir à statuer dans l’attente de la décision ayant autorité de chose jugée portant sur l’appréciation de la légalité des clauses contractuelles insérées dans le bail initial relatives à l’indexation du loyer et des charges d’une part, des règles de fixation du loyer du bail renouvelé d’autre part ;

A titre plus subsidiaire,

— Fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative réduite de 20 % à compter du 1er octobre 2021, les parties convenant de fixer le pourcentage au titre du loyer variable additionnel à 5 % HT du chiffre d’affaire HT du preneur ;

Dans l’hypothèse du recours à une mesure d’instruction et la désignation d’un expert pour déterminer la valeur locative,

— Fixer à titre provisionnel le loyer minimum garanti à la somme annuelle de 95 180 euros ;

— Débouter la société DVP Heron de ses autres demandes ;

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Il sera renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions.

L’affaire a été utilement appelée à l’audience du 1er septembre 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur l’incompétence du juge des loyers commerciaux

Aux termes de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

En l’espèce, la défenderesse soulève l’incompétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur la validité des clauses contractuelles relatives à la fixation du loyer en renouvellement, en soulignant qu’elle a initié une procédure par-devant le tribunal judiciaire de Lille par acte du 24 août 2022, procédure enregistrée sous le n°RG22/5320.

La demanderesse s’y oppose en arguant qu’il s’agit uniquement de moyens de défense soulevés.

En l’occurrence, le juge des loyers commerciaux est uniquement saisi d’une demande en fixation du loyer du bail renouvelé. La société ABVA, qui conteste les clauses contractuelles relatives à la fixation du loyer, a saisi la juridiction compétente pour procéder à l’examen de la validité des dites clauses, soit le tribunal judiciaire.

Le juge des loyers commerciaux n’est pas saisi de la question de la nullité ou du caractère réputé non écrit de la clause d’indexation et de la clause de fixation du loyer, quand bien même la validité de ses clauses pourrait avoir une incidence sur son office.

Dès lors, il convient de rejeter l’exception d’incompétence du juge des loyers commerciaux.

II-Sur la demande de sursis à statuer

Selon l’article 377 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l’affaire ou ordonne son retrait du rôle.

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

La société ABVA demande le sursis à statuer dans l’attente de la décision à venir sur l’appréciation de la légalité des clauses contractuelles insérées dans le bail et tenant, tant à l’indexation du loyer qu’aux règles de fixation du loyer du bail renouvelé.

La société DVP Heron s’y oppose en soutenant que si la clause d’indexation venait à être déclarée irrégulière comme ne jouant pas à la baisse, elle serait déclarée divisible, de sorte que la décision serait sans impact pour l’office du juge des loyers commerciaux, l’indice n’ayant fait qu’augmenter.

L’instance relative à la validité de ces clauses est pendante devant la première chambre du tribunal judiciaire de Lille. L’affaire a été radiée le 6 décembre 2023 au motif que des pourparlers entre les parties étaient évoqués sans que le juge de la mise en état ait de visibilité sur leur durée. La réinscription de l’affaire au rôle a été sollicitée par voie de conclusions notifiées par la voie électronique le 21 juin 2025.

Il résulte de ces dernières conclusions que la société ABVA demande au tribunal judiciaire de déclarer réputées non écrites la clause relative à l’indexation du loyer interdisant sa variation à la baisse, ainsi que la clause de l’article 5.6 du bail déterminant les modalités de fixation du loyer de renouvellement.

S’agissant de la clause d’indexation uniquement à la hausse, il est de jurisprudence constante qu’elle doit être réputée non écrite. Cependant, les dispositions de ce type de clause sont souvent considérées par la jurisprudence comme divisibles, seule la partie interdisant la variation à la baisse et donc l’absence de réciprocité étant neutralisées, de sorte que l’indexation resterait applicable.

La clause 5.6 Fixation du loyer de renouvellement du bail du 22 janvier 2009 dispose que :

« Il est expressément convenu entre les Parties, à titre de condition essentielle et déterminante, que lors des renouvellements successifs éventuels du Bail :

— le Loyer de base annuel sera fixé à la plus forte des valeurs entre la valeur locative telle que définie à l’article L.145.33 du Code de Commerce appréciée au moment du renouvellement, et le loyer total cumulé acquitté au cours des 12 derniers mois précédant le renouvellement,

— le pourcentage du Loyer variable additionnel sera porté à la valeur couramment pratiquée au jour du renouvellement dans le Centre pour les activités et locaux comparables sans pouvoir cependant être inférieur à celui visé à l’article 5.1.2 ci-dessus.

Les Parties donnent compétence au Juge des Loyers commerciaux tel que défini à l’article 29 du décret du 30 septembre 1953 pour statuer sur toutes les demandes qui seraient formées par l’une ou l’autre des Parties aux fins de fixation du loyer de renouvellement dans les conditions fixées ci-dessus. ».

Cette clause prévoit le recours au juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer de renouvellement, dans les conditions contractuellement définies.

La décision du tribunal sur la validité de la clause 5.6 remise en cause par le preneur va donc impacter la manière dont le juge des loyers commerciaux devra fixer le loyer de renouvellement.

Pour autant, il convient de relever d’une part, que l’instance au fond visant à la contestation de cette clause vient seulement d’être reprise après une interruption de dix-huit mois, et d’autre part, que quelle que soit la décision sur la validité de la clause, la détermination de la valeur locative des locaux en application des critères de l’article L.145-33 du code de commerce est nécessaire à la fixation du loyer de renouvellement.

Par ailleurs, seule la bailleresse produit une expertise de la valeur locative, celle-ci n’étant pas contradictoire et n’étant étayée par aucune autre pièce, tandis que la défenderesse ne produit aucun élément de nature à fixer le prix du bail en renouvellement. Les seuls éléments produits sont donc insuffisants et une mesure d’expertise judiciaire est nécessaire.

Dans ces conditions et à ce stade de la procédure, afin de ne pas retarder l’instance sur la fixation du loyer de renouvellement, la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision de la première chambre civile sur la validité des clauses du bail sera rejetée comme prématurée et une mesure d’expertise judiciaire de la valeur locative sur la base des critères de l’article L. 145-33 et L.145-34 du code de commerce sera ordonnée.

Pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu’il y ait lieu de le diminuer à ce stade de la procédure.

III- Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

L’article 5.6 du bail prévoit que « le pourcentage du Loyer variable additionnel sera porté à la valeur couramment pratiquée au jour du renouvellement dans le Centre pour les activités et locaux comparables sans pouvoir cependant être inférieur à celui visé à l’article 5.1.2 ci-dessus. ».

Dans la mesure où la bailleresse demande au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer de renouvellement en application des dispositions de l’article 5.6, les baux des locaux commerciaux d’activités similaires de restauration doivent être communiqués, non seulement à l’expert judiciaire, mais également à l’autre partie et au juge.

Il convient donc d’ordonner la communication des baux de tous les locaux commerciaux du Centre Heron parc appartenant à la DVP Heron, à usage de restauration sur place ou à emporter en cours à la date de renouvellement du bail, soit à la date du 1er octobre 2021, sous astreinte de 300 euros par jour de retard selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.

S’agissant des autres pièces, si elles ont un intérêt pour la fixation de la valeur locative, il appartiendra à l’expert de se faire communiquer les pièces qu’il estime nécessaire et d’en référer au juge chargé du contrôle des expertises en cas de difficulté.

IV- Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

REJETTE l’exception d’incompétence du juge des loyers commerciaux ;

REJETTE, à ce stade, la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir dans l’instance RG n°22/5320 sur la légalité des clauses contractuelles relatives à l’indexation et aux règles de fixation du loyer en renouvellement du bail ;

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder :

M. [N] [U], demeurant [Adresse 3]

avec mission de :

Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;Visiter et décrire les lieux loués ;Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

→ l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

→ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

→ les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

→ les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;

Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires ;Donner son avis sur la méthode d’évaluation de la valeur locative la plus pertinente ;

Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;Donner son avis sur le loyer du bail renouvelé tel qu’il résulterait de l’application des stipulations de l’article 5.6 du bail ;

FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.A.S.U [Adresse 5] devra verser au plus tard le 6 DÉCEMBRE 2025 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DIT que les opérations d’expertise seront surveillées par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus, l’expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 6 AVRIL 2026, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

ORDONNE à la S.A.S.U. DVP Heron de communiquer à la partie adverse, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, les baux de tous les locaux commerciaux du Centre Heron parc appartenant à la DVP Heron, à usage de restauration sur place ou à emporter, en cours à la date de renouvellement du bail, soit à la date du 1er octobre 2021 ;

A défaut d’une telle exécution, CONDAMNE la S.A.S.U. DVP Heron à une astreinte de 300 euros par jour calendaire de retard et ce dans la limite de trois mois ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;

RÉSERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux