TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 24/04023 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E7CR

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 03 février 2025

Greffière lors des débats : Clémence GOHIER

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 6] agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Madame [B] [J], salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Comparant en personne

Monsieur [T] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Comparant en personne

Rappel des faits

Par contrat en date 19 décembre 2023, la société LE FOYER REMOIS a donné à bail à M. [F] [L] et M. [F] [T] un logement de type 4 à usage d’habitation situé à [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer réévalué de 466,90 et de 324,57 euros de charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, la société LE FOYER REMOIS a fait assigner M. [F] [L] et M. [F] [T] à comparaître devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de la résiliation du bail en date du 19 décembre 2023, par l’effet de la clause résolutoire, du bail d’habitation concernant le logement situé [Adresse 2] ;Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;de dire M. [F] [L] et M. [F] [T] occupant sans droit ni titre ;l’expulsion de M. [F] [L] et M. [F] [T] et de tous occupants du logement situé des lieux avec le concours, si besoin, de la force publique et d’un serrurier ;la condamnation solidaire de M. [F] [L] et M. [F] [T] au paiement :de la somme de 2 398,75 euros due au titre des loyers et charges arriérés avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil ;d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer et des charges avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil ;la condamnation de M. [F] [L] et M. [F] [T] au paiement de la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance.

A l’audience, la société LE FOYER REMOIS, représentée par Mme [J], dûment habilitée, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2 842,31 euros.

Elle fait valoir que M. [F] [L] et M. [F] [T] ne se sont pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer qui leur a été signifié le 16 septembre 2024.

En outre, elle s’oppose à la mise en place d’un échelonnement de la dette, compte tenu de l’absence totale de versement depuis novembre 2024.

S’agissant de la dette locative, elle fait valoir que les locataires n’ont pas procédé au versement intégral du loyer courant, avant l’audience.

Les locataires sont présents à l’audience.

M. [F] [L] et M. [F] [T] sollicitent la mise en place d’un plan d’apurement et soutiennent avoir une situation qui leur permet de tenir un échelonnement de la dette locative.

En tout état de cause, ils estiment pouvoir bénéficier de délais de paiement suspensifs et souhaitent conserver leur logement.

Aucun diagnostic social et financier concernant les locataires n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025, prorogée au 26 mai 2025 puis au 26 août 2025

Motifs du jugement

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la société LE FOYER REMOIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 17 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’absence de dispositions transitoires, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 étant d’ordre public, le nouveau délai de six semaines s’applique aux baux passés postérieurement au 29 juillet 2023 et ce, quand bien même le délai de la clause résolutoire contractuelle stipule un délai de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 19 décembre 2023 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 septembre 2024, pour la somme en principal de 2 369,41 euros.

Or, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, faute pour M. [F] [L] et M. [F] [X] d’avoir réglé les causes du commandement dans le délai.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 octobre 2024.

Sur la demande de condamnation au paiement solidaire de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Au cas d’espèce, le bail contient une clause de solidarité qui prévoit que les co-preneurs sont tenus à l’égard du bailleur, de façon solidaire et indivisible à l’exécution de l’intégralité des clauses du bail et pendant toute sa durée. (châpitre X « solidarité indivisible »)

En conséquence, la solidarité passive de M. [F] [L] et M. [F] [T] envers la société LE FOYER REMOIS, est établie.

La société LE FOYER REMOIS sollicite la condamnation solidaire de M. [F] [L] et M. [F] [T] au paiement de la somme de 2 842,31 euros.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la société LE FOYER REMOIS verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 2 842,31 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société LE FOYER REMOIS est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

D’ailleurs, ces derniers ne contestent pas devoir l’arriéré locatif qu’ils expliquent, entre-autre, par une période financière difficile suite à une perte d’emploi.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société LE FOYER REMOIS et M. [F] [L] et M. [F] [T] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2 842,31 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 28 janvier 2025, assorti des intérêts au taux légal sur la somme de 2 369,41 euros à compter du 16 septembre 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement suspensifsL’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, M. [F] [L] et M. [F] [T], présents à l’audience, sollicitent des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

La société LE FOYER REMOIS s’oppose à cette demande dans la mesure où le versement intégral du loyer courant n’a pas été acquitté.

Par ailleurs, M. [F] [L] et M. [F] [T] ne contestent pas cette situation et reconnaissent ne pas avoir payé le loyer courant.

Ils n’ont donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’ils ne sont pas éligibles aux dispositions ci-dessus rappelées.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner leur expulsion.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 29 octobre 2024, M. [F] [L] et M. [F] [T] causent un préjudice à la société LE FOYER REMOIS.

Cependant, il ressort du bail produit que celui-ci ne contient aucune clause de solidarité visant l’indemnité d’occupation, la solidarité des preneurs n’étant stipulée que pour l’exécution des obligations découlant du contrat.

En conséquence, il n’y pas lieu de prononcer la solidarité et M. [F] [L] et M. [F] [T] seront condamnés à verser à la société LE FOYER REMOIS une indemnité d’occupation mensuelle s’élevant au montant du loyer augmenté des charges, et subissant les augmentations prévues aux baux portant sur le logement, assorti des intérêts au taux légal et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion. Cette indemnité sera payable selon les modalités que les loyers et charges initiaux.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [F] [L] et M. [F] [T] font valoir un certain nombre d’explications sur leur situation financière. Il en résulte qu’ils devraient être en mesure de respecter leur engagement de paiement échelonné. Dans ces conditions, au vu de l’accord du bailleur, il y a lieu d’accueillir la proposition d’échéancier, selon les modalités décrites dans le dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Toutefois, il convient d’attirer l’attention de M. [F] [L] et M. [F] [T] qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme entraînerait la déchéance du terme et la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible, huit jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [F] [L] et M. [F] [T], partie perdante, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société LE FOYER REMOIS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société LE FOYER REMOIS

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2023 entre la société LE FOYER REMOIS et M. [F] [L] et M. [F] [T] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 29 octobre 2024 et que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à cette date ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de M. [F] [L] et M. [F] [T] et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [F] [L] et M. [F] [T] à payer à la société LE FOYER REMOIS une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [L] et M. [F] [T] à payer en deniers ou quittances à la société LE FOYER REMOIS la somme de 2 842,31 euros, selon relevé de compte du 28 janvier 2025 avec intérêts au taux légal assorti des intérêts au taux légal sur la somme de 2 369,41 euros à compter du 16 septembre 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [F] [L] et M. [F] [T] à s’acquitter de la dette par 24 mensualités de 120,00 euros le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme entraînerait la déchéance du terme et la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible, huit jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le FOYER REMOIS et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la société LE FOYER REMOIS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [L] et M. [F] [T] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 3 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur STEVENIN Laurent, Magistrat exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, et par Madame GOHIER Clémence, Greffière.

La greffière

Le juge