TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 6]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/01038 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H45I

S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L EURE

C/

[F] [G]

[Y] [H]

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 24 Avril 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 8]" LFE

[Adresse 7]

[Localité 3]

Comparante en la personne de Madame [K] [B] – Responsable Contentieux – Munie d’un pouvoir

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [G]

[Adresse 1]

N° 4567

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [Y] [H]

[Adresse 1]

N° 4567

[Localité 5]

comparante en personne

DÉBATS à l’audience publique du : 05 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 16 décembre 2019, la S.A. d’H.L.M. LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE a donné à bail à Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 648,42 euros provisions sur charges comprises.

Une première procédure a été entamée par la bailleresse puisque par décision en date du 15 mars 2021, le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX a débouté la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE d’une demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, condamné solidairement Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] au paiement de la somme de 2.377,49 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2020 et a octroyé des délais de paiement aux locataires.

Une seconde procédure a été entamée, objet de la présente décision. En effet, de nouveaux loyers étant demeurés impayés, la S.A. d’H.L.M. LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE a fait signifier à Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] deux commandements de payer visant la clause résolutoire les 20 octobre 2023 et 10 avril 2024 ; puis les a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX par actes de commissaire de justice du 07 octobre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 05 février 2025, après un renvoi,

La S.A. d’H.L.M. LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE, représentée par une salariée munie d’un pouvoir spécial, a actualisé le montant de la dette locative et s’est référée à son assignation pour le surplus, sollicitant ainsi :

le constat de la résiliation de plein droit du bail d’habitation,l’expulsion de Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,la condamnation solidaire de Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] à lui payer la somme actualisée de 1.614,90 euros due au titre d’arriérés de loyers, compte arrêté au 04 février 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, la condamnation solidaire de Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges outre revalorisations légales, jusqu’à la libération des lieux,la condamnation solidaire de Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamnation in solidum de Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] aux entiers dépens, dont notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de ses suites, le cas échéant les frais d’expulsion tels que le serrurier, le déménageur, le constat d’état des lieux ;prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G], comparants en personne, ont reconnu la dette. Ils ont par ailleurs sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 à 150 euros en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils ont en outre exposé leur situation personnelle et financière.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré reçue le 18 février 2025, dûment autorisée par le tribunal, la société bailleresse a produit un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la résiliation et l’expulsion :

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 21 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 03 janvier 2024 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 07 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 5, page n°5) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] le 10 avril 2024 pour un montant en principal de 1.251,52 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2024.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée et l’expulsion de Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] pourra être ordonnée.

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnités d’occupation :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La S.A. d'[Adresse 9] produit un décompte démontrant que Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite non justifiés et déjà compris dans les dépens (125,54 euros + 39,84 euros + 90,22 euros + 60,83 euros), la somme de 978,28 euros à la date du 18 février 2025.

Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 20 euros (versement de la part des locataires) en date du 04 février 2025 et une dernière ligne débitrice de 616,62 euros (quittancement) en date du 31 janvier 2025.

Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G], comparants, reconnaissent la dette.

En outre, le contrat de bail prévoit une clause de solidarité (article 11, page n°8).

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 978,28 euros correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 11 juin 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de janvier 2025 inclus).

Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément à l’article 1231-7 du Code civil et dans les limites de la demande formulée.

Enfin, Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

En l’espèce, Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] sollicitent des délais de paiement à hauteur de mensualités entre 100 et 150 euros en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, demandes auxquelles la bailleresse est opposée.

Madame [Y] [H] indique être à la recherche d’un emploi et percevoir 910 euros par mois au titre des allocations chômage. Elle explique être enceinte ainsi qu’en arrêt de travail depuis un an. Monsieur [F] [G] explique quant à lui être auto-entrepreneur dans un sport de glisse urbain depuis septembre 2023 et percevoir entre 800 et 1.000 euros de revenus par mois. Il indique avoir un enfant de 5 ans à charge et être suivi par une assistante sociale.

Le principal obstacle à un maintien dans les lieux réside dans l’irrégularité des paiements effectués par les locataires, puisque pour rappel trois commandements de payer les loyers ont déjà été délivrés par la bailleresse aboutissant à deux procédures d’expulsion.

Cependant, le décompte locatif démontre que les locataires ont effectué trois versements depuis le mois de décembre 2024 (929,09 euros ; 616,62 euros et 20 euros), de sorte que la condition de reprise du paiement des loyers courants avant l’audience est satisfaite.

Compte-tenu de ces éléments et de la diminution significative du quantum de la dette, Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en réglant, en sus du loyer courant, 9 mensualités de 100 euros chacune et une 10ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] se libèrent de leur dette dans les délais accordés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Toutefois, il convient de les avertir que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

l’autorisation pour la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE de procéder à leur expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,leur condamnation solidaire à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. Sur les demandes accessoires :

Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, il n’y a pas lieu de statuer plus avant sur les dépens de l’exécution, s’agissant d’une compétence exclusive d’un juge de l’exécution susceptible d’être ultérieurement saisi par les parties.

Au regard de la situation respective des parties, il serait inéquitable de condamner Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la S.A. d’H.L.M. LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2019 entre d’une part la S.A. d’H.L.M. LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE et d’autre part Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] concernant l’appartement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 11 juin 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] à payer à la S.A. d’H.L.M. LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE la somme de 978,28 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 18 février 2025 (terme de janvier 2025 inclus) ;

DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 100 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et si besoin l’ordonne ;

* que Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] soient solidairement tenus de verser à la S.A. d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du mois de février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin les y condamne solidairement ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [H] et Monsieur [F] [G] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER