N° RG 25/00020 – N° Portalis DBXU-W-B7J-H6LV

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 05 MARS 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. MALIGO

Immatriculée au RCS d'[Localité 7], sous le numéro 793 681 172

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marc VIBERT, avocat au barreau de l’EURE,

DÉFENDEURS :

Madame [D] [R], [J] [P] épouse [C]

née le 19 Novembre 0969 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [M] [V], [F] [C]

né le 17 Mai 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

Représentés par M^e Marie-Ange BEVERAGGI, avocat au barreau de l’EURE,

E.U.R.L. PIERROLUNA

Immatriculée au RCS d'[Localité 7], sous le numéro 913 630 067

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Non comparante, non représentée

CREANCIER INSCRIT :

S.A. SOCIETE GENERALE

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 552 120 222

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Quentin ANDRE, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER : Christelle HENRY,

DÉBATS : en audience publique du 29 janvier 2025

ORDONNANCE :

— réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 05 mars 2025

N° RG 25/00020 – N° Portalis DBXU-W-B7J-H6LV – ordonnance du 05 mars 2025

— signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Christelle HENRY, greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 mai 2016, [Y] [U] et [E] [B] ont consenti à [D] [P] épouse [C] et [M] [C] un bail commercial pour des locaux situés à [Adresse 10], au loyer mensuel initial de 1163 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte authentique du 3 novembre 2017, [Y] [U] et [E] [B] ont vendu à la SCI MALIGO l’immeuble contenant le local.

Selon acte sous seing privé du 28 juillet 2022, les époux [C] ont cédé leur fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à l’EURL PIERROLUNA.

Le 21 novembre 2024, la SCI MALIGO a fait délivrer à l’EURL PIERROLUNA un commandement de payer la somme de 3734,94 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail, et une mise en demeure d’avoir à exploiter le local.

Par acte du 6 décembre 2024, la SCI MALIGO a fait signifier à [D] [P] épouse [C] et [M] [C] le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à l’EURL PIERROLUNA ainsi qu’une sommation de payer la somme de 3734,94 euros en loyers, charges et accessoires.

Invoquant que ce commandement et cette mise en demeure sont restés sans effet, par actes du 23 décembre 2024, la SCI MALIGO a fait assigner l’EURL PIERROLUNA, [D] [P] épouse [C] et [M] [C] devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir :

dire sa demande recevable et bien fondée ;juger acquise à son profit la clause résolutoire insérée au bail ;prononcer la résolution du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’exploitation, conformément à l’article « clause résolutoire » du bail commercial ;ordonner, sans délai, l’expulsion de l’EURL PIERROLUNA et de tous occupants de son chef de la totalité des locaux pris à bail et ce au besoin avec l’appui de la force Publique et l’assistance d’un serrurier ;rejeter toute demande de délai éventuelle compte tenu de la gravité des manquements de l’EURL PIERROLUNA ;condamner par provision l’EURL PIERROLUNA à payer à la SCI MALIGO la somme de 5189,77 euros, soit le montant des loyers et charges arriérés outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement et jusqu’au parfait paiement ;fixer à 1818 euros l’indemnité mensuelle d’occupation due par l’EURL PIERROLUNA ; condamner l’EURL PIERROLUNA à lui payer à titre de provision la somme de 1818 euros à valoir sur les indemnités d’occupation mensuelles, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner à titre de provision, solidairement avec l’EURL PIERROLUNA, [D] [P] épouse [C] et [M] [C] au paiement de la somme de 5189,77 euros au titre des loyers ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation mensuelles, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;-condamner l’EURL PIERROLUNA, [D] [P] épouse [C] et [M] [C] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner l’EURL PIERROLUNA, [D] [P] épouse [C] et [M] [C] aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer et de la dénonciation de ce commandement.

Elle fait valoir que le contrat de bail stipule une solidarité au profit du locataire ayant cédé son fonds de commerce en ce compris le contrat de bail. [D] [P] épouse [C] et [M] [C] sont ainsi solidaires pour le paiement des loyers du repreneur du bail envers l’acquéreur du fonds de commerce et repreneur du bail commercial.

Dans leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 21 janvier 2025, [D] [P] épouse [C] et [M] [C] demandent au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

A titre principal,

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à effet du 21 décembre 2024 ;prononcer la résolution du bail pour défaut de paiement des loyers à compter du 21 décembre 2024 ;dire qu’ils ne sont redevables que du montant des loyers impayés jusqu’à la date de la résolution du bail, soit la somme de 3552,48 euros, arrêtée au 21 décembre 2024 ;débouter la SCI MALIGO de toute demande de paiement à leur encontre au titre de l’indemnité d’occupation ;A titre subsidiaire,

constater que l’indemnité d’occupation ne sera due que jusqu’au prononcé de la présente décision ;En tout état de cause,

débouter la SCI MALIGO de toute demande au titre de l’application de la clause pénale ;débouter la SCI MALIGO de toute demande à leur encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Ils font valoir que :

en raison du jeu de la clause résolutoire, le bail consenti à l’EURL PIERROLUNE a été résilié de plein droit à compter du 21 décembre 2024 ;leur garantie ne s’étend pas à l’indemnité d’occupation, mais uniquement aux loyers ;ils ne peuvent ainsi être condamnés qu’à garantir les loyers impayés, soit la somme de 3552,48 euros ;à titre subsidiaire, les locaux étant vides et accessibles, les indemnités d’occupation ne seront dues que jusqu’au prononcé de la décision à intervenir, date à laquelle le bailleur pourra en reprendre possession ;les demandes de conservation du dépôt de garantie et de l’application d’une majoration automatique de 20 % sont sérieusement contestables puisque sont fondés sur des clauses pénales qui sont manifestement excessives au regard du préjudice subi.

Par acte du 24 décembre 2024, le bailleur a signifié l’assignation à la SA SOCIETE GENERALE, créancier inscrit sur le fonds de commerce du défendeur.

La SA SOCIETE GENERALE est représentée à l’instance.

À l’audience du 29 janvier 2025, l’EURL PIERROLUNA n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

de l’attestation de cession de fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, du 28 juillet 2022 (pièce n°3-2),du bail initial du 10 mai 2016 comprenant une clause résolutoire (pièce n°1),du commandement de payer la somme de 3734,94 euros, arrêtée au 1er novembre 2024 qui a été délivré le 21 novembre 2024 avec rappel de la clause résolutoire (pièce n°6),du décompte arrêté au 1er janvier 2025 faisant apparaître que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte (pièce n°7).

L’EURL PIERROLUNA, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 21 décembre 2024.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte.

Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Loyers et charges dues au jour de la résiliation

Au 21 décembre 2024, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

sommes dues au titre du commandement de payer : 3734,94 euros ;loyer et charges pour la période en cours lorsque la résiliation est intervenue (mois de décembre 2024) : 1514,83 euros ;soit un total de 5249,77 euros, qui sera cependant ramené à 5189,77 euros dans la limite des demandes formulées.

Indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, l’EURL PIERROLUNA sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Le bail comprend (p. 7) une clause pénale qui majore de 20 % les sommes demeurées impayées à leur échéance exacte, et notamment l’indemnité d’occupation.

Ces stipulations présentent le caractère d’une clause pénale que le juge du fond est susceptible de réduire en application de l’article 1231-5 du code civil. Si le juge des référés n’a pas le pouvoir de faire application de cette disposition, il peut cependant, lorsqu’il détermine le montant de la provision qu’il fixe souverainement, tenir compte du risque que cette réduction intervienne.

Ce risque justifie de ne pas faire droit aux demandes.

L’indemnité d’occupation sera ainsi égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 1514,83 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Paiements intervenus

Aucun paiement n’est intervenu entre la délivrance du commandement de payer et le jour de l’audience. À tout le moins, la preuve n’en est pas rapportée.

Solde

Dès lors, l’EURL PIERROLUNA sera condamnée à payer les sommes de :

—  5189,77 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation du bail ;

— une indemnité mensuelle d’occupation de 1514,83 euros à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

La somme de 3734,94 euros portera intérêts à compter du commandement de payer.

Les sommes déjà échues porteront intérêts à taux légal à compter du jour de la présente ordonnance. Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité.

Sur la garantie de [D] [P] épouse [C] et [M] [C]

La clause n°6 du bail du 10 mai 2016 stipule que le cédant sera garant et solidaire avec cessionnaire du paiement des loyers et accessoires et de l’entière exécution des conditions du bail.

Il est sérieusement contestable que la garantie des cédants s’étendent aux indemnités d’occupation nées après acquisition de la clause résolutoire, qui ne résultent pas du bail mais sont postérieures à sa fin.

Par conséquent, [D] [P] épouse [C] et [M] [C] seront solidairement tenus de payer à la SCI MALIGO la somme provisionnelle de 5189,77 euros, correspondant aux loyers et charges impayées par l’EURL PIERROLOUNA.

Sur les demandes accessoires

L’EURL PIERROLUNA, qui succombe au principal, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 novembre 2024, et condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI MALIGO la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 21 décembre 2024 ;

CONDAMNE l’EURL PIERROLUNA à restituer les lieux situés à [Localité 9], [Adresse 2] dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE in solidum l’EURL PIERROLUNA et [D] [P] épouse [C] et [M] [C] à payer à la SCI MALIGO, à titre provisionnel la somme de 5189,77 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation.

CONDAMNE l’EURL PIERROLOUNA à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1514,83 euros à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que la somme de 3734,94 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

CONDAMNE l’EURL PIERROLUNA aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 21 novembre 2024, les frais de levée d’un état des inscriptions prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits ;

CONDAMNE l’EURL PIERROLUNA à payer à la SCI MALIGO la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le président