N° RG 25/00159 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IBV2 – ordonnance du 20 août 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 20 AOUT 2025

DEMANDEUR :

S.A.R.L. MAISONS LEA

Immatriculée au RCS de [Localité 5], sous le numéro 752 793 596

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté(e) par M^e Florent DUGARD, avocat au barreau de ROUEN,

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [N] [V]

né le 26 Août 1989 à [Localité 3] (92), de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Madame [F] [I]

née le 15 Janvier 1992 à [Localité 4] (27), de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Nadia BALI, avocat au barreau de l’EURE, postulant et par M^e Olivier FALGA, avocat au barreau de PARIS, plaidant, substitué par M^e Manon MARCHIRANT, avocat au barreau de PARIS

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER lors des débats : Catherine POSE,

DÉBATS : en audience publique du 18 juin 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 20 août 2025

— signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Christelle HENRY, greffier lors de la mise à disposition

**************

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon contrat du 5 avril 2022, modifié par divers avenants, [F] [I] et [C] [V] ont confié à la SARL MAISONS LEA la construction d’une maison individuelle avec fourniture de plans sur un terrain situé à [Localité 6].

N° RG 25/00159 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IBV2 – ordonnance du 20 août 2025

Se plaignant que les consorts [H] n’ont pas procédé au règlement de l’appel de fonds des 95% émise le 3 mai 2024 et qu’ils ont pris possession de la maison illicitement, la SARL MAISONS LEA a, par actes du 25 mars 2025, fait assigner [F] [I] et [C] [V] devant le président de ce tribunal, statuant en référé aux fins de voir :

— condamner solidairement [F] [I] et [C] [V] à lui payer, à titre de provision, la omme de 34 379,62 euros au titre de la facture des 95% émise le 3 mai 2024 ;

— condamner [F] [I] et [C] [V] à lui payer les sommes de :

—  2 669,62 euros au titre de la réactualisation indice BT01 ;

—  3 573,62 euros au titre des intérêts de retard arrêtés au 6 mars 2025 ;

— condamner [F] [I] et [C] [V] à consigner le solde du marché entre les mains de la Caisse des dépôts et de consignation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner in solidum [F] [I] et [C] [V] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur ses préjudices ;

— condamner in solidum [F] [I] et [C] [V] à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner [F] [I] et [C] [V] aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— les dispositions contractuelles dans la clause III-5 prévoient que la réception est provoquée par le constructeur et prononcée contradictoirement et que le maître de l’ouvrage s’interdit de prendre possession de la maison avant le prononcé de la réception, la violation de ces obligations étant notamment sanctionnée par l’exigibilité immédiate des sommes dues ;

— en présence de réserves, le maître de l’ouvrage ne peut retenir une somme supérieure à 5% du marché ;

— conformément à l’article R231-7 du Code de la construction et de l’habitation, cette somme devra être consignée, puisque les maîtres de l’ouvrage ont pris possession du pavillon ;

— la prise de possession du pavillon, sans son accord, en s’abstenant de régler les sommes dues au titre du contrat de construction,constitue une manœuvre déloyale et illicite permettant aux maîtres de l’ouvrage d’exercer une pression économique puisque le constructeur a dû par ailleurs régler les entreprises d’exécution, et lui a nécessairement occasionné un préjudice qui justifie que soit octroyé une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

— la facture de révision du prix et des intérêts de retard est conforme au contrat de construction et dès lors non sérieusement contestable.

Dans leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 17 juin 2025, [F] [I] et [C] [V] demandent au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

— débouter la SARL MAISONS LEA de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SARL MAISONS LEA à leur payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SARL MAISONS LEA aux dépens.

Ils font valoir que :

— conformément aux articles L231-4, R231-7 et L241-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’appel de fonds des 95%, correspondant à l’achèvement des travaux, ne peut être exigé que lorsque la maison est habitable, ce qui n’était pas le cas puisque la pompe à chaleur n’était pas fonctionnelle et l’attestation CONSUEL n’était pas fournie ;

— cette somme n’est à ce jour toujours pas exigible, puisque le stade de travaux correspondant à l’appel de fonds des 95% n’est toujours pas atteint ;

— aucune pénalité de retard ou indemnisation de préjudice ne peut donc être réclamée ;

— la réception, conformément à l’article 1792-6 du Code de la construction et de l’habitation, étant un acte unilatéral du maître de l’ouvrage prononcé de manière contradictoire, la clause III-5 est abusive et ne saurait produire d’effet, faisant que la réception est valable ;

— la demande de provision au titre de la révision du prix convenu suivant l’indice BT01 est sérieusement contestable puisque les maîtres de l’ouvrage doivent avoir été informés des modalités de révision préalablement à la signature du contrat, ce qui en l’espèce n’est pas le cas ;

— étant donné que les sommes réclamées par le constructeur feront l’objet d’une compensation avec les sommes qui leurs sont dues au titre des pénalités de retard (20 752,56 euros), du montant de reprise des réserves non levées (4 908,60 euros), du montant des de reprise des désordres (11 414,15 euros), des suppléments des prix (364,06 euros), de la responsabilité contractuelle du constructeur et avec celle au titre des préjudices subis par le maître de l’ouvrage contre leur constructeur (24 649,22 euros), la demande de provision est sérieusement contestable ;

— ils ne s’opposent pas à la demande de consignation.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision au titre du contrat de construction

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier ».

L’article R231-7 du Code de la construction et de l’habitation relatif aux modalités de paiement du contrat de construction de maison individuelle prévoit notamment que :

« I Le pourcentage maximum du prix convenu exigible aux différents stade de la construction d’après l’état d’avancement des travaux est fixée, par application du 3ème alinéa de l’article L 242-2 de la manière suivante :

—  15% à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;

—  25% à l’achèvement des fondations

—  40 % à l’achèvement des murs

—  60 % à la mise hors d’eau

—  75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;

—  95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, il est contesté que les sommes réclamées soient exigibles.

S’agissant des dispositions contractuelles prévoyant l’exigibilité des sommes dues en cas de violation par le maître de l’ouvrage de ses obligations et notamment de la stipulation selon laquelle il s’interdit formellement de prendre possession de la maison avant le prononcé de la réception, qui est selon ces mêmes stipulations provoquée par le constructeur, il est jugé qu’une clause qui assimile la prise de possession à une réception de fait et sans réserve et a pour effet annoncé de rendre immédiatement exigibles les sommes restant dues doit être réputée non écrite comme créant au détriment du non professionnel un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

Il paraît pouvoir être sérieusement soutenu que la clause de l’espèce, qui donne à la prise de possession les mêmes effets qu’une réception sans réserve, peut être qualifiée d’abusive, et ce d’autant que le contrat laisse à la seule diligence du professionnel la réalisation de l’acte qui met fin au contrat.

Au regard du caractère sérieux de cette contestation, le juge des référés ne peut donc considérer les sommes comme exigibles sur le fondement de cette clause.

N° RG 25/00159 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IBV2 – ordonnance du 20 août 2025

S’agissant du caractère exigible de l’appel de fonds des 95%, les dispositions de l’article R 231-7 I du code de la consommation définit ce niveau de finition de l’ouvrage comme « l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs ».

Les consorts [H] versent notamment aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 14 février 2025 qui fait état que la maison n’est pas raccordée à l’eau et que la pompe à chaleur n’est pas reliée électriquement, et n’est donc pas fonctionnelle. Il n’est pas contesté que la pompe à chaleur n’est pas branchée ni mise en service, la réserve prononcée par les maîtres de l’ouvrage et constaté par huissier n’étant toujours pas levée. Il est dès lors sérieusement contestable que l’appel de fonds en cause soit exigible.

Au regard de ces éléments, les demandes de provision relatives à l’appel de fonds des 95% doivent être rejetées, de mêmes que celles relatives aux intérêts de retard.

Sur les demandes au titre de la révision du prix

S’agissant des sommes réclamées au titre de la réactualisation indice BT01 sans qu’il y ait lieu de rentrer dans le détail de l’argumentation des parties, il faut et il suffit de constater que la demande qui tend au paiement d’une somme d’argent à titre définitif échappe au pouvoir du juge des référés, qui ne peut condamner qu’à titre de provision. Le juge des référés n’est pas tenu de requalifier une demande de condamnation au fond en condamnation à titre provisionnel et, en l’espèce, il estime n’avoir pas à le faire.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de consignation du solde du marché

Aux termes de l’article R 231-7 du code de la construction et de l’habitation le solde du prix est payable « Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire ».

Les consorts [H] considèrent avoir procédé à une réception unilatérale avec réserves de l’ouvrage le 14 février 2025 après convocation de la SARL MAISONS LEA par courrier du 28 janvier 2025. La SARL MAISONS LEA, si elle conteste les conditions dans lesquelles il a été procédé à la réception, n’en contestent pas la portée pour l’application de ce texte.

Les dispositions susvisées n’imposent pas l’achèvement de l’ouvrage pour procéder à la réception, ni dès lors le paiement des appels de fond antérieurs.

Dès lors, le maître de l’ouvrage est tenu de consigner 5% du montant marché.

Il ne s’agit pas d’un paiement, les sommes n’étant pas encore exigibles compte tenu des réserves, mais d’une garantie pour le constructeur. Il n’y a dès lors pas lieu de considérer la possibilité d’une compensation.

Cette consignation sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de provision au titre de dommages-intérêts

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier ».

La SARL MAISONS LEA sollicite que lui soit octroyée une provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices, mais n’apporte aucun élément venant les établir de façon non sérieusement contestable, l’analyse des responsabilités de chaque partie dans le conflit qui les oppose relevant du juge du fond.

La demande sera rejetée.

Sur les frais du procès

Chaque partie succombe partiellement et conservera la charge de ses propres dépens. Il n’y a donc pas lieu à prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire,

REJETTE la demande de provision au titre de la facture du 3 mai 2024 et des intérêts de retard ;

ORDONNE à [F] [I] et [C] [V] de consigner entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l’ordre des avocats de l’Eure la somme de 7936 euros ;

ASSORTIT la consignation ainsi prévue d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, pendant 90 jours, à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision ;

se RÉSERVE la liquidation de l’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement au titre de la réactualisation indice BT01 ;

REJETTE la demande de provision à valoir sur l’indemnisation des préjudices de la SARL MAISONS LEA ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le président