TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 4]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00695 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HZOI

[I] [L] épouse [J]

C/

[M] [N]

JUGEMENT DU 28 FEVRIER 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

Madame [I] [L] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 8]

[Localité 10] (PAYS-BAS)

représentée par la SELARL GRONDER avocat au barreau de Bordeaux substituée par M^e Céline GRUAU, avocat au barreau de l’EURE,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [N]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Maître Laurent TAFFOU de la SELARL CABINET TAFFOU, avocats au barreau de l’EURE,

DÉBATS à l’audience publique du : 28 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Valérie DUFOUR

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige :

Par contrat du 09 avril 2021, Madame [I] [L] épouse [J] a donné à bail à Monsieur [M] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel total de 562,18 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [I] [L] épouse [J] a fait signifier au locataire trois commandements de payer visant la clause résolutoire le 13 juillet 2023, le 04 décembre 2023 et le 15 mars 2024 ; puis elle a fait assigner Monsieur [M] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte d’huissier du 27 juin 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 18 décembre 2024, après un renvoi pour mise en état des parties,

Madame [I] [L] épouse [J] – représentée par son conseil – a actualisé le montant de la dette locative et s’en est référée à leur acte introductif d’instance ;

Elle a sollicité de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner le locataire à lui payer la somme actualisée de 1.360,59 euros due au titre d’arriérés de loyers au 17 décembre 2024.condamner le locataire à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,condamner le locataire à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer augmenté des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,condamner le locataire à lui payer la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, condamner le locataire au paiement de la clause pénale,condamner le locataire à leur payer la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1103 du Code Civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Localité 9],dire, en conséquence, que le locataire sera tenu de laisser libre de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner le locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Elle a indiqué être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [M] [N], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à tiers présent, dont la minorité n’est pas relevé dans l’acte, a comparu personnellement assisté de son conseil, et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience confirme les éléments relatifs à la situation personnelle, familiale et financière de la partie défenderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

I. SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 03 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 20 mars 2024 soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce,

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (art VIII page 6 du contrat paraphé et signé par les parties) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause le 13 juillet 2023 pour un montant en principal de 1.240,72 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 septembre 2023 et que le contrat est résilié à cette date.

L’expulsion de Monsieur [M] [N] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’ARRIERES LOCATIFS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Madame [I] [L] épouse [J] produit un décompte indiquant que Monsieur [M] [N] reste lui devoir la somme de 1.360,59 euros à la date du 18 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 469,87 euros (loyers + charges) en date du 01er décembre 2024 et une dernière ligne créditrice de 500,00 euros (versement de la part du locataire) le 08 octobre 2024.

Monsieur [M] [N] ne conteste pas le principe de la dette mais produit une quittance provenant de l’agence immobilière en charge de la gestion locative dans l’intérêt de la bailleresse démontrant l’existence d’un règlement d’un montant de 700,00 euros survenu le 17 décembre 2024.

En conséquence, il y a lieu d’imputer sur cette somme sur celle réclamée au titre de l’arriéré.

Monsieur [M] [N] sera condamné à payer la somme de 660,59 euros (terme de décembre 2024 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 14 septembre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de décembre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Monsieur [M] [N] devra également régler d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Monsieur [M] [N] justifie d’une reprise du paiement du loyer en versant depuis juin 2024 une somme de 500,00 euros supérieure au montant du loyer.

Il sollicite de pouvoir bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire et d’apurer la dette locative par des versements mensuels de 70,00 euros en sus du paiement du loyer courant.

A l’audience, la bailleresse s’est opposée à l’octroi de délais de paiement, arguant de difficultés que le non-paiement intégral du loyer aurait généré.

Au regard de la reprise du paiement du loyer et du règlement substantiel d’un montant de 700,00 euros effectué le 17 décembre 2024, il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Dans ces conditions, Monsieur [M] [N] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 09 mensualités de 70,00 euros et une 10ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Monsieur [M] [N] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Monsieur [M] [N] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

— l’autorisation pour la bailleresse de procéder à leur expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,leur condamnation solidaire à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES :

En application des dispositions de l’article 9 du Code procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur la prétendue clause pénale :

Madame [I] [L] épouse [J] sollicite la condamnation de son locataire à lui verser une somme à titre d’indemnité en application d’une clause pénale contenue dans le bail.

Or, celle-ci ne justifie pas de l’existence d’une telle clause insérée dans le contrat et au surplus, elle n’apporte aucun élément permettant de caractériser un préjudice distinct de celui subi par l’inexécution par le locataire de son obligation de paiement des loyers.

Dans ces conditions, la demande formulée de ce chef sera rejetée.

Sur la résistance abusive :

Madame [I] [L] épouse [J] sollicite la condamnation de son locataire à lui verser une somme à titre d’indemnité en raison d’une résistance abusive.

Or, en raison même de la justification de ce que le décompte fourni par la bailleresse n’est pas suffisant à lui-même pour établir la somme qui lui est due par son locataire, ce dernier n’a, en conséquence, opposé aucune résistance procédurale abusive.

Dans ces conditions, la demande formulée de ce chef sera rejetée.

V .SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [N], partie perdante, devra supporter la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de condamner Monsieur [M] [N] à verser à Madame [I] [L] épouse [J] la somme de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de Madame [I] [L] épouse [J] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 avril 2021 entre d’une part Madame [I] [L] épouse [J] et d’autre part Monsieur [M] [N], concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 14 septembre 2023 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] à verser à Madame [I] [L] épouse [J] la somme de 660,59 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation, terme de décembre 2024 inclus ;

AUTORISE Monsieur [M] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 09 mensualités de 70,00 euros chacune et une 10ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [I] [L] épouse [J] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

* que Monsieur [M] [N] soit tenu de verser à Madame [I] [L] épouse [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois de janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l’y condamne ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] à verser à Madame [I] [L] épouse [J] la somme de 400,00 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER