N° RG 25/00354 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IIOB – ordonnance du 10 décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 10 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. UPYARD

Immatriculée au RCS de [Localité 4], sous le numéro 398 890 301

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-yves PONCET, avocat au barreau de l’EURE, substitué par M^e Marie-Christine BEIGNET, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [B],

inscrit au répertoire des métiers sous le numéro SIREN 412 899 502, exerçant l’activité de transport de voyageurs par taxi,

né le 18 Février 1966 à [Localité 3]

domicilié TAXI SERVICE au [Adresse 1]

représenté par M^e Caroline PALOMEROS, avocat au barreau du VAL D’OISE, plaidant, et par M^e Delphine ABRY-LEMAITRE, avocat au barreau de l’EURE, postulant

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER lors des débats : Aurélie HUGONNIER,

DÉBATS : en audience publique du 12 novembre 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 10 décembre 2025

— signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Christelle HENRY, greffier lors de la mise à disposition

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2023, la SCI UPYARD a consenti à [V] [B] un bail commercial pour des locaux situés à [Adresse 5], au loyer annuel initial de 5400 euros, hors taxes et hors charges.

Le 20 décembre 2024, la SCI UPYARD a fait délivrer à [V] [B] un commandement de payer la somme de 1725,20 euros euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail, qui a été régularisé.

Le 22 mai 2025, la SCI UPYARD a fait délivrer à [V] [B] un nouveau commandement de payer la somme de 1230,24 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 8 septembre 2025, la SCI UPYARD a fait assigner [V] [B] devant le président de ce tribunal, statuant en référé. Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 10 novembre 2025, elle lui demande de :

— débouter [V] [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— dire que [V] [B] devra libérer les locaux dans un délai de 3 mois à compter de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— ordonner, passé ce délai, l’expulsion de [V] [B] et de tout occupant de son chef ;

— condamner [V] [B] à lui payer la somme de 2495,44 euros à valoir sur les loyers et les charges impayés ;

— condamner [V] [B] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 559,20 euros jusqu’à la libération totale des lieux ;

—  condamner [V] [B] à lui payer la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer.

Elle fait valoir que :

— les causes du commandement de payer du 22 mai 2025 n’ont pas été réglées, étant donné que, conformément aux dispositions de l’article 1256 du Code civil, les sommes versées s’imputent sur les dettes plus anciennes ;

— l’unique paiement du 8 octobre 2025 ne permet de justifier l’octroi de délais de paiement ;

— les photos versées aux débats par le preneur ne permettent pas de prouver l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile ;

— les demandes de paiement au titre des loyers indus, du remboursement des travaux réalisés et du préjudice moral sont sérieusement contestables avant toute expertise ;

— puisque le preneur exploite le local, il ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour réclamer le remboursement des loyers ;

— aucun élément ne permet de démontrer sa défaillance quant à l’obligation de délivrance, rendant la demande de provision à titre de dommages-intérêts à valoir sur le remboursement du coût des travaux réalisés sérieusement contestable.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 14 octobre 2025, [V] [B] demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

A titre principal,

— débouter la SCI UPYARD de l’ensemble de ses demandes ;

— prononcer en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— lui accorder des délais de paiement en l’autorisant à s’acquitter de sa dette de loyer sur 12 mois outre le paiement du loyer courant ;

— ordonner une expertise sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— condamner la SCI UPYARD à lui payer la somme de 9 827,16 euros au titre des loyers indus ;

— condamner la SCI UPYARD à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 4 446,09 euros à valoir sur le montant des travaux réalisés ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI UPYARD à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 10 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice moral ;

— condamner la SCI UPYARD à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il fait valoir que :

— étant un preneur de bonne foi ayant rencontré des difficultés temporaires et repris le paiement du loyer courant, il sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement ;

— l’immeuble contenant le local objet du bail est affecté de désordres structurels d’humidité, que les travaux engagés par le bailleur n’ont pas permis de résoudre, nécessitant la désignation d’un expert judiciaire pour en trouver les causes ;

— en cas de rejet de la demande d’expertise, il convient de l’indemniser du montant des loyers versés en raison du fait que les désordres d’humidité ne lui permettent pas d’exploiter les locaux convenablement, lui causant des préjudices financier et moral.

MOTIVATION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail du 21 novembre 2023 (pièce n°1), qui contient une clause résolutoire,

— du commandement de payer la somme de 1230,24 euros, arrêtée au 5 mai 2025 qui a été délivré le 22 mai 2025 avec rappel de la clause résolutoire (pièce n°3),

—  du décompte arrêté au 1er octobre 2025 faisant apparaître que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte (pièce n°7).

[V] [B], à qui il incombe de démontrer s’être acquitté de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer, mais fait valoir que le décompte est imprécis et qu’il a repris le paiement du loyer courant, justifiant que la clause résolutoire soit suspendue et que des délais de paiement lui soient octroyés.

L’examen du commandement de payer du 22 mai 2025 démontre que le décompte joint est parfaitement clair sur les sommes restant dues au titre de chaque échéance, même si l’inclusion des frais de commandement sur le loyer de mai 2025 est contestable et que le loyer du mois de juin n’était pas encore échu à la date du commandement. La somme de 1118,40 euros était donc valablement exigible au titre des loyers échus. Aucun versement n’est cependant intervenu avant le 18 juillet, soit plus d’un mois après la délivrance du commandement.

La clause résolutoire est acquise sans contestation possible.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil énonce que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

L’article L. 145-41, al. 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, [V] [B] sollicite un délai pour s’acquitter de son retard de paiement et sollicite également la suspension de la clause résolutoire. Il fait valoir qu’il a repris le paiement du loyer courant et verse aux débats la preuve du virement d’un montant de 570 euros effectué le 8 octobre 2025 à la SCI UPYARD.

En réponse, la SCI UPYARD s’y oppose.

En l’espèce, il ressort des éléments produits que deux commandements de payer ont été délivrés à 6 mois d’intervalle, ce qui démontre des difficultés récurrentes. Par ailleurs,[V] [B] ne produit aucun élément justificatif de sa situation à l’appui de sa demande, ce qui ne permet pas d’évaluer la viabilité de la demande de délai formulée malgré les versements tardivement effectués.

L’ensemble de ces éléments conduit à refuser la demande de suspension de la clause résolutoire et de délai de paiement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 22 juin 2025.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte.

Sur l’indemnité provisionnelle au titre des loyers et charges impayés

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Si la demande qui tend au paiement d’une somme d’argent à titre définitif échappe au pouvoir du juge des référés, qui ne peut condamner qu’à titre de provision, le juge des référés peut requalifier une demande de condamnation au fond en condamnation à titre provisionnel et, en l’espèce, il estime n’ avoir pas à faire.

Loyers et charges dues

Au jour de l’audience, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

— sommes valablement dues au titre du commandement de payer = 1118,40 euros

— loyer échu dans le mois suivant le commandement de payer (juin 2025) = 559,20 euros

Soit un total de 1677,60 euros

Indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, [V] [B] sera en outre tenu à une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2025, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 559,20 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Sommes versées

Il ressort des quittances produites que des versements ont été opérés :

— le 18/07/25 = 1118,40 euros

— le 9/10/25 = 951,60 euros

Soit un total de 2070 euros

Solde

Les sommes dues au titres des loyers échus ont été intégralement versées.

Le solde de 392,40 euros doit être imputé sur l’indemnité d’occupation de juillet 2025 dont 166,80 euros demeurent impayés.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du Code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2025-619 du 8 juillet 2025, en vigueur pour les instances introduites à compter du 1er septembre 2025, dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démonter que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Au soutien de sa demande d’expertise, [V] [B] produit des photographies du local et d’un hydromètre, dont il n’est établi ni quand ni où elles ont été prises.

Ces éléments, dépourvus de force probatoire, ne permettent pas de caractériser l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile.

La demande sera rejetée.

Sur les demandes de paiement et de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

[V] [B] fait valoir qu’en raison de l’état du local, il n’a pu l’exploiter convenablement, justifiant le remboursement des loyers versés et du montant des travaux réalisés, et l’indemnisation de son préjudice moral.

Or, pour les motifs déjà développés, aucun élément produit par [V] [B] ne permet de démontrer d’un manquement de la SCI UPYARD à son obligation de délivrance conforme.

En outre, dès lors que [V] [B] a pu exploiter les locaux, il ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution.

Aucune obligation de restitution des loyers et des travaux n’est dès lors caractérisée de façon non sérieusement contestable et les demandes seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

[V] [B], qui succombe, sera tenu aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 mai 2025, et condamné, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI UPYARD la somme de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

La présidente du tribunal judiciaire,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 22 juin 2025 ;

CONDAMNE [V] [B] à restituer les lieux dans les 3 mois de la signification du commandement de payer demeuré infructueux sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE [V] [B] à payer à la SCI UPYARD, à titre provisionnel :

— une indemnité mensuelle d’occupation de 559,20 euros à compter du 1er juillet 2025 (dont à déduire la somme de 392,40 euros pour celle due au titre du mois de juillet) et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de [V] [B] ;

CONDAMNE [V] [B] aux dépens ;

CONDAMNE [V] [B] à payer à la SCI UPYARD la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La présidente