TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/10390

N° Portalis DB3S-W-B7I-2GE3

Minute : 285/25

Association ONLE – FAC HABITAT

Représentant : M. [B] [N]

C/

Monsieur [F] [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Association ONLE-FAC

Copie délivrée à :

M. [O]

Le 12 Mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Mars 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Association ONLE – FAC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 13],

Représentée par Monsieur [B] [N], muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [O], demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 11 décembre 2023, l’association ONLE – Fac Habitat a donné en location à M. [F] [O] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 6]) ([Adresse 12]), contre le paiement d’une somme mensuelle de 539,58 euros et un dépôt de garantie d’un montant de 311,69 euros.

Des sommes étant demeurées impayées, le 22 mai 2024, l’association ONLE – Fac Habitat a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 3 439,51 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 2 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2025.

A cette date, l’association ONLE – Fac Habitat, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— la constatation de la résiliation du contrat ;

— l’expulsion de M. [F] [O] ;

— et la condamnation de M. [F] [O] :

— au paiement de la somme actualisée de 2 574,01 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— au paiement d’une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles L442-8-1 et L442-8-2 du code de la construction et de l’habitation, que M. [O] ne s’est pas acquitté des sommes dues. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la déduction de la somme de 285 euros du montant de la dette.

M. [F] [O] comparaît. Il explique ne pas avoir pu entrer dans son logement à la date de prise d’effet du contrat en raison de la réalisation de travaux et d’une clé non fonctionnelle. Il indique avoir fait part de cette situation à l’association ONLE – Fac Habitat et avoir demandé une réduction de loyer, ce qui aurait été refusé par cette dernière. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement des échéances courantes, outre la somme de 500 euros par mois en règlement de l’arriéré ainsi que la déduction de la somme de 285 euros de la dette au titre de la période où il n’a pas pu jouir du logement. Il sollicite également le rejet de la demande de condamnation au paiement de frais irrépétibles.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

Le contrat liant les parties est un contrat soumis aux articles L633-2 et R633-3 du code de la construction et de l’habitation exclu du champ d’application de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur, de cessation totale d’activité de l’établissement ou au cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré. Par ailleurs, en vertu de l’article R633-3 du code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayés, lorsque trois termes mensuels consécutifs correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. Dans ce cas, la résiliation est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, le contrat conclu le 11 décembre 2023 contient une clause résolutoire qui stipule qu’il sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2024, pour la somme en principal de 3 439,51 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Ce montant est supérieur à celui de trois échéances et le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location se sont trouvées réunies à la date du 23 juillet 2024.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat conclu le 11 décembre 2023 stipule que le locataire doit payer le loyer à terme échu. Le demandeur produit un décompte démontrant que M. [F] [O] reste lui devoir, après soustraction de la somme de 285 euros au titre de la période pendant laquelle M. [F] [O] n’a pas pu jouir du bien, la somme de 2 289,01 euros à la date du 9 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse et dernier règlement d’un montant de 1 400 euros inclus.

M. [F] [O] sera donc condamné au paiement de cette somme de 2 289,01 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III – Sur les délais de paiement

En application du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation des débiteurs et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Les effets de la clause résolutoire sont suspendus en cas de délai accordé par le juge.

En l’espèce, M. [F] [O] a repris le paiement des échéances contractuelles. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [F] [O] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si le locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas les échéances courantes à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique ou d’un serrurier.

En outre, dans l’hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser l’association ONLE – Fac Habitat du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des échéances contractuelles, à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à son départ définitif des lieux.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

M. [F] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens. Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens le coût d’actes non prescrits par la loi.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’association ONLE – Fac Habitat les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 11 décembre 2023 entre l’association ONLE – Fac Habitat et M. [F] [O] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 11] [Adresse 1]) ([Adresse 12]) sont réunies à la date du 23 juillet 2024 ;

CONDAMNE M. [F] [O] à payer à l’association ONLE – Fac Habitat la somme de 2 289,01 euros (décompte arrêté au 9 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024 ;

AUTORISE M. [F] [O] à s’acquitter de cette somme, outre les échéances courantes, en 4 mensualités de 500 euros chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des échéances courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [F] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’association ONLE – Fac Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que M. [F] [O] soit condamné à verser à l’association ONLE – Fac Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des sommes qui auraient été contractuellement dues en l’absence de résiliation du contrat de location, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à l’association ONLE – Fac Habitat ou à son mandataire ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [O] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 12 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE