N° RG 25/03487 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IJTZ – jugement du 21 janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 21 JANVIER 2026

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES PROVINCES D'[Localité 6], sise [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SARL C.G.S, Immatriculée au RCS de [Localité 9], sous le numéro 498 220 649 dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par M^e Sophie MARTIN, avocat au barreau de PARIS, plaidant et par M^e Céline GRUAU, avocat au barreau de l’EURE, postulant

DÉFENDEUR :

Madame [W] [N] [L] [U],

demeurant [Adresse 1]

non comparante, non représentée

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER : Christelle HENRY

DÉBATS : en audience publique du 10 décembre 2025

JUGEMENT :

— réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 14 janvier 2026 puis prorogé au 21 janvier 2026

— signé par Sabine ORSEL, présidente du tribunal judiciaire et Christelle HENRY, greffier

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EXPOSE DU LITIGE

[W] [U] est propriétaire des lots n°71 (appartement) et n°200 (parking) au sein d’un l’immeuble situé à [Adresse 4], [Adresse 8], soumis au régime de la copropriété.

Le syndic en exercice est la SARL CGS.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 3]), [Adresse 8] a mis en demeure, sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, [W] [U] d’avoir à payer les charges de copropriété échues pour l’exercice en cours.

N° RG 25/03487 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IJTZ – jugement du 21 janvier 2026

La mise en demeure étant restée infructueuse, par acte du 22 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 3]), [Adresse 8], représenté par son syndic, la SARL CGS, a fait assigner [W] [U] devant le président de ce tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

— condamner [W] [U] à lui payer la somme de 3 134,36 euros correspondant aux charges de copropriétés impayées arrêtées au 8 décembre 2025 avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner [W] [U] à lui payer les charges votées et à échoir ;

— condamner [W] [U] à lui payer les frais de poursuite, en ce compris les frais de mise en demeure ;

— condamner [W] [U] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner [W] [U] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner [W] [U] aux dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire de droit est attaché à la décision à intervenir.

À l’audience du 10 décembre 2025, [W] [U] na pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Ladite mise en demeure doit tant distinguer les charges et les provisions, mais également les différentes provisions selon leur nature et leur montant.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la residence les provinces d'[Localité 6], bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une mise en demeure en date du 3 juin 2025 qui ne met pas en demeure [W] [U] de régler sous trente jours une provision échue et impayée au titre de l’exercice 2025 et rappelle les sommes dues au titre des charges également échues et impayées des exercices précédents.

Ladite mise en demeure permet au copropriétaire défaillant de comprendre qu’en cas de défaut de paiement d’une seule et unique provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

En outre, elle opère une distinction tant entre les charges et les provisions, ainsi qu’entre les différentes natures de provision, tout en indiquant leur montant respectif.

En conséquence, la mise en demeure du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 5], [Adresse 8] répondant aux exigences légales, les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont recevables.

Ainsi, elles sont justifiée par la production :

— des procès-verbaux des assemblées générales des années 2022, 2023, 2024 et 2025 (pièces n°13, 15, 17 et 19) ;

— d’un décompte établi au 8 décembre 2025, dont il résulte que [W] [U] reste débitrice de la somme de 2 663,71 euros malgré une mise en demeure adressée le 9 août 2025.

[W] [U], qui ne comparaît pas, ne soumet à la juridiction aucun moyen contraire.

Il sera fait droit à la demande au titre des charges impayées.

En outre, il résulte des mêmes pièces que les provisions pour appel de charges pour la fin de l’année 2025 et l’année 2026 sont devenus immédiatement exigibles, pour un montant total de 1 060,47 euros, au paiement de laquelle [W] [U] sera également condamnée.

Sur les frais de poursuite

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de ces éléments, les frais de mise en demeure détaillés dans le décompte du 8décembre 2025 doivent être mis à la charge de la défenderesse, soit la somme de 80,75 euros.

En revanche les « frais administratifs », dont il n’est pas établi qu’ils seraient liée à des diligences exceptionnelles ne sont pas compris dans les frais de poursuite.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat de copropriété fait valoir que la carence d’un seul copropriétaire suffit pour provoquer au sein d’une copropriété des difficultés de trésorerie et une gêne considérable, voir une impossibilité de régler les dépenses indispensables à la vie collective de l’immeuble.

Le non-paiement de charges par un copropriétaire oblige les autres copropriétaires à faire des avances de fonds.

Il sollicite à ce titre une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le défaut de paiement des charges, pendant près de 4 ans, cause nécessairement un préjudice au syndicat de copropriété. Celui-ci ne produit pas d’élément permettant d’en apprécier l’ampleur et il sera dès lors attribué une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[W] [U] qui succombe, sera tenue aux dépens et sera en outre condamnée à payer au syndicat de copropriété la somme de 1 200 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 481-1 du Code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, aucune raison ne conduisant le juge à en décider autrement.

PAR CES MOTIFS

La présidente du tribunal judiciaire,

CONDAMNE [W] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES PROVINCES D'[Localité 6], représenté par son syndic, la SARL CGS, la somme de 2663,71 euros correspondant aux charges de copropriétés impayées arrêtées au 8 décembre 2025 ;

CONDAMNE [W] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES PROVINCES D'[Localité 6], représenté par son syndic, la SARL CGS la somme de 1 060,47 euros, correspondant au montant de l’appel prévisionnel devenu immédiatement exigible ;

CONDAMNE [W] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES PROVINCES D'[Localité 6], représenté par son syndic, la SARL CGS, la somme de 80,75 euros TTC au titre des frais de poursuite ;

DIT que ces sommes porteront intérêts à taux légal à compter du 22 octobre 2025 ;

CONDAMNE [W] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES PROVINCES D'[Localité 6], représenté par son syndic, la SARL CGS, la somme de 800 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [W] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES PROVINCES D'[Localité 6], représenté par son syndic, la SARL CGS, la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [W] [U] aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la greffière et la présidente.

La greffière La présidente