TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Hugues TAMEZE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Judith CHAPULUT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03940 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SRV

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0220

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Hugues TAMEZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1133

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2024 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/03940 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SRV

FAITS ET PROCEDURE

Par exploit d’huissier en date du 5 avril 2024 la SA ELOGIE SIEMP a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de céans Monsieur [P] [T] aux fins de voir :

S’agissant du logement relais situé escalier A 6ème étage [Adresse 3] :

DIRE ET JUGER que Monsieur [T] [P] se maintient irrégulièrement dans les lieux qui ont été mis à sa disposition à titre temporaire au 6eme étage de l’escalier A de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9],

En conséquence :

ORDONNER son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 6] Publique si besoin est,

DIRE que le sort des meubles trouvés dans les lieux situés au 6ème étage escalier A de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 9] sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R 433-7, R441-1, R 442-1 et R451-1 å R451-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

LE CONDAMNER au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 604,06 euros par mois à compter du 15 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant du logement situé escalier B – rez-de-chaussée – [Adresse 3]

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail en date du 9 juillet 2014 portant sur le logement situé au rez-de-chaussée, escalier B de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 8] pour défaut d’occupation personnelle des lieux.

ORDONNER en tant que de besoin l’expulsion immédiate de Monsieur [T] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 6] Publique si besoin est, en dispensant expressément la société propriétaire du respect du délai de deux mois, conformément à l’article L412-1 2ème paragraphe du Code des procédures civiles d’exécution, du fait des circonstance de l’espèce,

DIRE que le sort des meubles trouvés dans les lieux situés au rez-de-chaussée, escalier B de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 8] sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R 433-7, R441-1, R 442-1 et R451-1 à R451-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNER Monsieur [T] [P] à payer à la société ELOGIE-SIEMP les loyers et charges devenus le cas échéant exigibles jusqu’à la résiliation du bail.

CONDAMNER Monsieur [T] [P], à compter de la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant des loyers et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

En tout état de cause :

CONDAMNER Monsieur [T] [P] au paiement de la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Monsieur [T] [P] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions la SOCIETE ELOGIE SIEMP aux droits de laquelle vient la SA ELOGIE SIEMP expose qu’elle a donné à bail le 9 juillet 2024 à Monsieur [T] [P] un logement à usage d’habitation situé escalier B rez-de-chaussée [Adresse 1] à [Localité 9] et que dans le cadre des importants travaux de réhabilitation engagés dans la cage d’escalier le défendeur a fait l’objet d’un relogement à titre provisoire, gratuitement, dans un logement relais situé au 6ème étage de l’escalier A du même immeuble en convenant qu’il réintégrerait son logement initial dès la fin des travaux ce qui a conduit la société ELOGIE SIEMP a l’informer de la finalisation des travaux et son obligation de réemménager dans son logement situé au RDC la réception des travaux au RDC intervenant le 16 mars 2023 et après levée des réserves de Monsieur [P] le 23 juin 2023 il lui était rappelé son obligation de réintégrer les lieux sans succès malgré mise en demeure du 26 septembre 2023 ce qui a conduit à la demande d’expulsion.

L’affaire a été appelée le 26 avril 2024 et après renvois plaidée le 24 octobre 2024. La SA ELOGIE SIEMP représentée a maintenu ses prétentions.

Monsieur [P], assisté, expose en défense qu’il a été relogé au 6ème du fait de l’état d’humidité du RDC et qu’il a demandé le transfert du bail pour le logement au 6ème après son relogement et ce d’autant qu’il a subi ensuite un cambriolage dans son logement au RDC. Il sollicite une expertise afin de constater ses préjudices et les manquements du bailleur avant dire droit et à titre principal le rejet de toutes les demandes du bailleur du fait de la faute du bailleur en raison du non-respect de l’obligation de délivrance et de mise en conformité du logement objet du bail du 9 juillet 2014 ; il sollicite dès lors du fait de l’impossibilité de vivre dans le logement sans crainte de bactéries et de virus et odeurs, à titre d’exception de ne pas régler les loyers ou à tout le moins réduire le montant de l’indemnité d’occupation ou réduire les sommes dues à 1000 Euros, outre une indemnisation de 16000 Euros résultant des divers manquements du bailleur et l’indemnisation du préjudice résultant du vol de son ordinateur et du contenu de celui-ci, pour la somme de 40000 Euros. A titre subsidiaire il sollicite des délais de paiement sur les sommes éventuellement dues car il est dans une situation précaire, pour 24 mois de manière à suspendre l’acquisition de la clause résolutoire. Enfin il sollicite le rejet de la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024 ; il sera statué par jugement contradictoire susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en expertise formulée reconventionnellement avant dire droit :

L’article 263 du Code civil énonce que l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En l’espèce le défendeur sollicite une expertise aux fins de constater ses préjudices et les manquements du bailleur. Cependant, la demande, qui semble concerner le logement sis au RDC fait état de désordres empêchant le relogement et les préjudices lié au vol de son ordinateur, n’a pas de lien avec le litige opposant Monsieur [P] et son bailleur, celui-ci sollicitant d’une part la libération des lieux sis au 6ème étage et la résiliation du bail du logement sis au RDC. Dès lors l’expertise demandée n’apparaît pas susceptible d’éclairer le juge sur les questions liées aux demandes formées par le bailleur.

En conséquence cette demande sera rejetée.

Sur la demande principale au titre du logement relais situé escalier A 6ème étage [Adresse 3] :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

Au regard des pièces produites par les parties il apparaît que le logement sis au 6ème étage a été mis à disposition à titre gratuit de Monsieur [P] du fait des travaux de réhabilitation. Celui-ci ne conteste pas occuper les lieux et s’y être installé à la suite de la demande du bailleur, Monsieur [P] restant locataire des lieux sis au RDC. Le bailleur produit en outre les courriers et mises en demeure adressés à Monsieur [P] demandant la restitution des lieux, dès lors que les travaux de réhabilitation dans son logement au RDC sont terminés, ceci de facto conduisant à démontrer que le bailleur n’a pas accédé à sa demande de transfert de bail. Monsieur [P] restant dans les lieux apparaît dès lors occupant sans titre le bailleur ayant formulé sans équivoque sa demande de départ des lieux. Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation. S’agissant de cette indemnité, le calcul effectué par le bailleur, au prorata au M2, conduit justement à la somme de 508,47 Euros outre 95,59 Euros de provision pour charge. Ces sommes seront retenues et dues par Monsieur [P], non à la date de demande de restitution par courrier du 8 février 2024 mais à la date du constat de l’occupation des lieux sans titre, soit la date de la présente décision.

Par ailleurs la société ELOGIE SIEMP sollicite l’expulsion immédiate soit la suppression du délai de 2 mois prévu par l’article L412-1 du CPCE et la suppression du sursis prévu par l’article L 412-6 du CPCE. A cet égard il est démontré que le défendeur occupe des lieux mis a disposition temporairement et s’y maintient alors qu’il avait connaissance du caractère temporaire de l’occupation, du fait des travaux dans son logement et en conséquence doit être considéré de mauvaise foi et en fraude vis-à-vis du bailleur, en l’absence de tout titre ou droit d’occupation des lieux dès la fin des travaux. Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion immédiate.

Sur la demande principale au titre du logement sis escalier B – rez-de-chaussée – [Adresse 3] :

L’article 1103 du Code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,

L’article 1728 du Code civil énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la société ELOGIE SIEMP sollicite la résiliation judiciaire du bail du 9 juillet 2014 portant sur le logement situé au rez-de-chaussée, escalier B de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 9] pour défaut d’occupation personnelle des lieux. Elle sollicite en outre la suppression du délai prévu à l’article L412-1 du CPCE et la suppression du sursis prévu à l’article L412-6 du Code de procédure civile.

Le logement sis au [Adresse 4] est un logement conventionné, le contrat énonçant une obligation d’occupation personnelle des lieux ;

Or, il n’est pas contesté par le défendeur qu’il n’occupe pas les lieux sis au RDC, bien que réglant une partie résiduelle du loyer, après versement d’une aide au logement, et demande à résider dans le logement mis à disposition temporairement. Il sera donc fait droit à la demande de résiliation du bail sans pour autant supprimer le délai de 2 mois prévu par l’article L412-1 du CPCE, la mauvaise foi du défendeur ne pouvant être déduite du simple fait que le défendeur n’occupe pas les lieux, ayant demandé à rester dans les lieux temporairement mis à disposition. De même, le sursis dit de trêve hivernale prévu à l’article L 412-6 du CPCE ne sera pas supprimé en l’absence d’éléments démontrant le relogement du défendeur dans les mêmes conditions.

Il sera en conséquence fait droit, en vertu de la résiliation du bail à la date de la présente décision, à la demande d’expulsion et de versement d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur l’exception d’inexécution totale ou partielle :

Monsieur [P] demande à être autorisé à ne pas régler les loyers, pour tout ou partie, au motif de la faute du bailleur, qui n’a pas pris les dispositions nécessaires pour remédier aux désordres divers qu’il énonce s’agissant du logement sis au RDC (humidité, vétusté, odeurs, présence de nuisibles divers). Cependant il n’apporte pas de preuve de l’insalubrité ou du caractère inhabitable des lieux, les pièces produites étant essentiellement des attestations dont la valeur probante est relative et un courrier de sa mère antérieur à sa qualité de locataire, intervenue en 2014. En revanche il n’est pas contesté que le bailleur a entrepris une opération de réhabilitation, conduisant Monsieur [P] à quitter les lieux pendant les travaux qui ont remis à neuf son logement. Il ne sera pas fait droit en conséquence à cette demande.

Sur les demandes en indemnisation :

Le défendeur sollicite la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 16000 Euros par le bailleur du fait de sa responsabilité lié aux désagréments subi au RDC et du fait de cambriolage. Cependant aucun élément n’est apporté démontrant la responsabilité du bailleur, les préjudices allégués et notamment le quantum demandé, ni démontrant le lien de causalité nécessaire.

Il sollicite en outre la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 40000 Euros au titre du vol de son ordinateur, qui cependant selon facture a été réglé au nom d’une société, au motif qu’il comprenait des fichiers musicaux de grande valeur. Cependant aucun élément n’est apporté démontrant la responsabilité du bailleur à propos du vol, les préjudices allégués et notamment le quantum demandé, ni démontrant le lien de causalité nécessaire.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à ces demandes.

Sur la demande subsidiaire de délai de paiement pour quitter les lieux:

Monsieur [P] sollicite un délai d’un an pour s’acquitter des dettes locatives et la suspension de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cependant ces dispositions ne trouvent pas à s’appliquer le bailleur ne sollicitant pas une acquisition de clause résolutoire et pas davantage le paiement d’une dette, les loyers du logement du RDC étant réglés par le locataire.

Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Attendu que l’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par les parties sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés;

Attendu que Monsieur [P] [T] succombant, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la mise en demeure et de la présente assignation ;

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

Ordonne l’expulsion immédiate de Monsieur [P] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 6] Publique si besoin est, des lieux sis 6eme étage, escalier A de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9], Monsieur [P] [T] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter de la date de la présente décision,

Ordonne la suppression du délai de 2 mois prévu à l’article L 412-1 du Code des procédure civile d’exécution et du sursis prévu à l’article L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le sort des meubles trouvés dans les lieux situés au 6ème étage escalier A de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 9] sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R 433-7, R441-1, R 442-1 et R451-1 å R451-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Condamne Monsieur [P] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 604,06 euros charges comprises par mois à compter de la date de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux sis 6eme étage, escalier A de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9],

Prononce la résiliation judiciaire du bail du 9 juillet 2014 portant sur le logement situé au rez-de-chaussée, escalier B de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 9] à la date de la présente décision, pour défaut d’occupation personnelle des lieux,

DIT qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis situé au rez-de-chaussée, escalier B de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 9] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [P] [T] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Dit que le sort des meubles trouvés dans les lieux situés au rez-de-chaussée, escalier B de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 8] sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R 433-7, R441-1, R 442-1 et R451-1 à R451-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Condamne Monsieur [T] [P], à compter de la date de la présente décision, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant des loyers et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne Monsieur [T] [P] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la mise en demeure et de l’assignation,

Rejette les autres demandes des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité les jour, an et mois susdits,

Le Greffier, Le juge des contentieux de la protection