TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Références :

N° RG 25/00551 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E32E2

MINUTE N°2026/ 73

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 27 Janvier 2026

[H] [E] [J]

c/

[U] [R] [L]

Madame [Y] [C] épouse [O]

Copie délivrée à

Madame [U] [R] [L]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Stéphanie CARRIE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [E] [J]

né le 31 Janvier 1962 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Stéphanie CARRIE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSES :

Madame [U] [R] [L]

née le 12 Février 1978 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 2]

comparante en personne

Madame [Y] [C] épouse [O]

née le 19/08/1954 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Armelle ADAM, Vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de Mme [W], auditrice de justice

Lors du prononcé :

Présidente : Armelle ADAM, Vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 02 décembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 2 mars 2015, Monsieur [H] [J] a donné à bail à Madame [U] [L] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 11], pour un loyer initial mensuel de 700,00 €, outre 20,00 € de provision sur charges.

Par acte séparé dudit contrat, Madame [Y] [C] se portait caution solidaire des engagements souscrits par Madame [U] [L].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [J], selon actes de commissaire de justice en date du 10 juin 2025 a fait signifier à Madame [U] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 4525 € ; ledit acte était dénoncé à la caution, Madame [Y] [C], le 13 juin 2025.

Par actes de commissaire de justice en dates des 30 septembre et 3 octobre 2025, auxquels il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, Monsieur [H] [J] a assigné Madame [U] [L], ainsi que Madame [Y] [C] en sa qualité de caution solidaire, devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail intervenue le 6 décembre 2023, déclarer le bail résilié, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Madame [U] [L] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner solidairement et à titre provisionnel Madame [U] [L] et Madame [Y] [C], au paiement de la somme de 5358 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au mois de septembre 2025 ;

* condamner Madame [U] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

* condamner solidairement et à titre provisionnel Madame [U] [L] et Madame [Y] [C] au paiement de la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX.

Un diagnostic social est financier a été transmis avant l’audience. Il en ressort que les impayés sont liés à une perte de revenu et à des difficultés de gestion ainsi qu’à une perte de droits en raison d’un contrôle de la caisse d’allocations familiales. Il est souligné que le paiement a repris depuis août 2025 et qu’un plan d’apurement à hauteur de 100 euros par mois est mis en place. Des démarches pour bénéficier d’un FSL sont également envisagées. Les ressources du foyer, Madame vivant avec son conjoint, sont dites de 2760 euros, contre 1514 euros de charges.

A l’audience du 2 décembre 2025, Monsieur [H] [J], représenté par son avocat, maintient ses demandes et actualise la dette due à hauteur de 4748 €, somme arrêtée au 27 novembre 2025. Il accepte des délais de paiement et un montant de 100 euros par mois et une suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [U] [L], présente en personne, confirme le montant de la dette. Elle sollicite des délais de paiement indiquant pouvoir payer 100 euros par mois ainsi qu’une suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais.

Bien que régulièrement citée par acte remis par acte de commissaire de justice déposé à étude selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile, Madame [Y] [C] n’a pas comparu ni personne pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 6 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Monsieur [H] [J] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative.

Ainsi, l’article 24 I de loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 2 mars 2015 contient une clause résolutoire (article 12), et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juin 2025 pour la somme en principal de 4525 €.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 août 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Monsieur [H] [J] produit un décompte démontrant que Madame [U] [L] restaient lui devoir la somme de 4748 € à la date du 27 novembre 2025 (mensualité de novembre 2025 comprise).

Madame [U] [L] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, Madame [U] [L] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4748 € au titre de l’arriéré des loyers et charges.

Madame [Y] [C] s’étant engagée en qualité de caution solidaire, elle sera condamnée solidairement au paiement de cette somme.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu de la situation économique de la locataire telle qu’elle ressort notamment du diagnostic social et financier, de la reprise volontaire des versement, de la mise en place d’un plan d’apurement et de l’accord du bailleur, il y a lieu d’accorder à Madame [U] [L] et Madame [Y] [C] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision, étant précisé que ces délais ne peuvent dépasser 36 mois.

Ces éléments démontrant les efforts de la locataire pour l’apurement de la dette locative permettent de surcroît de faire droit à la demande de Madame [U] [L] de suspension des effets de la clause de résiliation pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [U] [L] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [L] et Madame [Y] [C], parties perdantes, seront donc condamnées aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2015 entre d’une part, Monsieur [H] [J] et d’autre part, Madame [U] [L] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 11], sont réunies à la date du 11 août 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT à titre provisionnel Madame [U] [L] et Madame [Y] [C] à verser à Monsieur [H] [J] la somme de 4748 € (quatre-mille-sept-cent-quarante-huit euros) au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtée au 27 novembre 2025 (mensualité de novembre 2025 comprise) ;

AUTORISONS Madame [U] [L] et Madame [Y] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 130 € (cent-trente euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Madame [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [H] [J] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;que Madame [U] [L] soit condamnée à verser à Monsieur [H] [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [U] [L] et Madame [Y] [C], aux entiers dépens de l’instance ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [U] [L] et Madame [Y] [C] ;

DEBOUTONS Monsieur [H] [J] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffiere, Le juge des référés,