TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 11]

[Localité 9]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/01031 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IJNB

Société SDC RESIDENCE [13] [Adresse 2]

C/

[X] [O] [G]

JUGEMENT DU 12 JANVIER 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 12 Janvier 2026 et signé par Axelle DESGREES DU LOU, Président et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEUR :

SDC RESIDENCE [13] [Adresse 2]

Représenté par son syndic, DS NORMANDIE IMMOBILIER (SANYAS IMMOBILIER)

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représenté par Maître Aurélie BLONDE de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [O] [G]

[Adresse 5]

[Adresse 16] [Adresse 12]

[Localité 8]

Non Comparant

DÉBATS à l’audience publique du : 12 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Axelle DESGREES DU LOU

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [X] [O] [G] est propriétaire des lots n°579, 602 et 685 dépendant de la copropriété située [Adresse 3] à [Localité 15].

Le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic, la S.A.R.L. DS Normandie immobilier (Sanyas immobilier), qui remplace la S.A.S Foncia Normandie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 décembre 2024, se prévalant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires a notifié à M. [X] [O] [G] une mise en demeure d’avoir à payer les sommes de 2.970,99 euros au titre des impayés, outre 54 euros au titre des frais de relance.

Par acte signifié le 23 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à EVREUX (27000) représenté par son syndic, la S.A.R.L. DS Normandie immobilier (Sanyas immobilier), a fait assigner M. [X] [O] [G] devant le tribunal judiciaire d’EVREUX afin de le voir :

— condamner M. [X] [O] [G] au paiement de la somme de 5.736,76 euros au titre de l’arriéré de charges à la date du 1er septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 10 décembre 2024 sur la somme de 2.970,99 euros et à compter de l’assignation pour le solde ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner M. [X] [O] [G] au paiement de la somme de 991 euros au titre des frais nécessaires ;

— condamner M. [X] [O] [G] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [X] [O] [G] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’au paiement des dépens qui comprendront les frais d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier.

A l’audience du 12 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, maintient ses demandes.

Bien qu’ayant reçu signification de l’acte à étude, M. [X] [O] [G] n’a pas comparu.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur, le tribunal, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, renvoie à l’assignation en date du 23 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I – SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ET COTISATIONS TRAVAUX ÉCHUES :

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans le délai de deux mois à compter de sa notification n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales

— du 30 juin 2021 votant le budget prévisionnel, le montant de la cotisation au fonds travaux de l’exercice 2022 et divers travaux de remplacement de fenêtres ;

— du 20 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023 et votant le budget prévisionnel, le montant de la cotisation au fonds travaux pour l’exercice 2025 et des travaux de remplacement de la porte d’entrée ;

— du 25 juin 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2024 ;

De plus, il produit un décompte des charges de copropriété en date du 1er septembre 2025 et les appels détaillés de charges et de provisions indiquant que M. [X] [O] [G] reste devoir la somme de 4.795,57 euros au titre des charges impayées, déduction faite :

— des appels de fonds et de cotisation au fonds travaux du quatrième trimestre 2022 et du deuxième trimestre 2025 qui ne sont pas produits,

— du virement en date du 18 février 2025 dont il n’est pas justifié.

En conséquence, M. [X] [O] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.795,57 euros au titre des charges de copropriété arrêtées à la provision du 1er juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 date de l’envoi de la mise en demeure sur la somme de 2.970,99 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il y a par ailleurs lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts.

II – SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES FRAIS :

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. A cet égard, si les frais de constitution de transmission de dossier à l’auxiliaire de justice peuvent constituer des frais nécessaires conformément à l’article 9.1 du contrat type de syndic défini par décret n°2015-342 du 26 mars 2015, c’est uniquement sous réserve que le syndic justifie de diligences exceptionnelles.

Enfin, le juge peut en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. En outre, ces frais ne doivent pas faire double emploi avec les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ou avec les dépens.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à la procédure la facture des frais de mise en demeure pour un montant de 54 euros et de constitution d’hypothèque pour un montant de 334 euros qui doivent être indemnisées au titre des frais nécessaires.

En revanche, le dossier ne laisse apparaître aucune diligence exceptionnelle de la part du syndic en ce qui concerne la transmission du dossier à l’avocat ainsi que le suivi de la procédure de recouvrement, du dossier contentieux et du dossier transmis à l’avocat dont le tribunal n’est pas même en mesure de savoir à quels actes ils correspondent. C’est donc à tort que le syndic les a facturés au titre des frais nécessaires.

Enfin, les frais d’avocat pour un montant de 25 euros sont compris dans les frais irrépétibles et il n’y a pas lieu de les inclure dans les frais nécessaires.

Dès lors, la somme due au titre des frais s’élève à 280 euros.

En conséquence, M. [X] [O] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Adresse 14] [Localité 1] la somme de 280 euros au titre des frais de recouvrement.

III – SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la carence réitérée du copropriétaire dans le paiement des charges de copropriété génère des difficultés de financement pour l’ensemble de la copropriété, entrave son bon fonctionnement et contraint les autres copropriétaires à consentir des avances de fonds. Ce préjudice est d’autant plus caractérisé lorsque les impayés de charges sont importants.

Le syndicat des copropriétaires produit les jugements rendus les 21 août 2019, 11 mai 2020, 22 juillet 2020 et 10 novembre 2022 démontrant que M. [O] [G] a cessé de régler ses charges de copropriété depuis de nombreuses années sans pour autant chercher à s’en expliquer devant le tribunal.

Compte-tenu de l’absence totales de paiement depuis plusieurs année et de l’importance des sommes dues, M. [X] [O] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 15] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

V – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, M. [X] [O] [G] devra supporter les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, M. [X] [O] [G] sera condamné en outre au paiement de la somme de 800 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE M. [X] [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 15], représenté par son syndic, la S.A.R.L. DS Normandie immobilier (Sanyas immobilier) la somme de 4.795,57 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 1er septembre 2025 et jusqu’à la provision du 1er juillet 2025 incluse et ce avec intérêt au taux légal à compter du 11 décembre 2024, date de réception de la mise en demeure sur la somme de 2.970,99 et de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE M. [X] [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 14] ([Adresse 7]), représenté par son syndic, la S.A.R.L. DS Normandie immobilier (Sanyas immobilier) la somme de 280 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [X] [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 15], représenté par son syndic, la S.A.R.L. DS Normandie immobilier (Sanyas immobilier) la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [X] [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.R.L. DS Normandie immobilier (Sanyas immobilier) la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [O] [G] au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER