TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [V] [N] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02666 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JZV

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le 19 septembre 2025

DEMANDERESSES

Madame [B], [W], [M] [E], demeurant [Adresse 1]

S.A.S. GARANTME, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [N] [K], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 19 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02666 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JZV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 mai 2020, Mme [B], [W], [M] [E] a consenti un bail d’habitation à M. [V] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.220 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Afin de compléter son dossier de candidature, le locataire a souscrit un contrat de cautionnement auprès de la S.A.S GARANTIME qui couvre le risque d’impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.273,25 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [N] [K] le 2 décembre 2024.

Par assignation du 21 février 2025, Mme [B], [W], [M] [E] et la S.A.S GARANTME ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, faire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [N] [K], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4.974,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante :

∙ 3.116,83 euros pour Mme [E]

∙ 1.857,41 euros pour la société GARANTIME subrogée dans les droits de Mme [E] à hauteur de ce montant,

—  1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions n’ont pas été reçues au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 juin 2025, Mme [B], [W], [M] [E] et la S.A.S GARANTME représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er juin 2025, s’élève désormais à 11.052,92 euros selon la répartition suivante :

—  9.195,51 euros pour Mme [E]

—  1.857,41 euros pour la société GARANTIME subrogée dans les droits de Mme [E] à hauteur de ce montant.

Mme [B], [W], [M] [E] et la S.A.S GARANTME considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [V] [N] [K] expose qu’il a fait l’objet d’une procédure de licenciement en 2024 ce qui a déstabilisé son budget ; il est maintenant consultant dans le cadre d’un contrat à durée indéterminé et perçoit 3.400 euros par mois ; il a du payer un arriéré fiscal important si bien qu’il n’a pu honorer ses loyers mais va régler le mois prochain ; il souhaite se maintenir dans les lieux ; il y vit seul et propose d’apurer la dette en versant 300 euros par mois durant 36 mois en plus de son loyer courant.

M. [V] [N] [K] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [V] [N] [K] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [B], [W], [M] [E] et la S.A.S GARANTME justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 29 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.273,25 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 janvier 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience que M. [V] [N] [K] ait retrouvé un emploi depuis le mois de février 2025, ses revenus ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel (aucun règlement depuis janvier 2025) ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

M. [V] [N] [K] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience au sens de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [B], [W], [M] [E] et la S.A.S GARANTME versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er juin 2025, M. [V] [N] [K] leur devait la somme de 11.052,92 euros, soustraction faite des frais de procédure, selon la répartition suivante :

—  9.195,51 euros pour Mme [E] [B], [W], [M]

—  1.857,41 euros pour la société GARANTIME subrogée dans les droits de Mme [E] à hauteur de ce montant.

M. [V] [N] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme, selon la répartition établie, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4.974,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [B], [W], [M] [E] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [N] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de la S.A.S GARANTME concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 mai 2020 entre Mme [B], [W], [M] [E], d’une part, et M. [V] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 30 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [V] [N] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [V] [N] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [V] [N] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [V] [N] [K] à payer à Mme [B], [W], [M] [E] et la S.A.S GARANTME la somme de 11.052,92 euros (onze mille cinquante-deux euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4.974,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus selon la répartition suivante :

∙ 9.195,51 euros pour Mme [E]

∙ 1.857,41 euros pour la société S.A GARANTIME subrogée dans les droits de Mme [E] à hauteur de ce montant.

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [V] [N] [K] à payer à la S.A.S GARANTME la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [N] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024 et celui de l’assignation du 21 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge