TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° minute : 637

Références : R.G N° N° RG 24/01485 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QENT

JUGEMENT

DU : 09 Mai 2025

S.D.C. [Adresse 9]

C/

S.C.I. LES VARENNES

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 09 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

S.D.C. [Adresse 7]

DE LA [Localité 14]

rep par son syndic la SAS SILOGE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Jean-sébastien TESLER, avocat au barreau D’ESSONNE

DEFENDERESSE:

S.C.I. LES VARENNES

[Adresse 11]

[Adresse 13]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 3 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e TESLER

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LES VARENNES est propriétaire des lots n° 472 dépendant de la copropriété d’un ensemble immobilier sis [Adresse 10] Ris-Orangis [Adresse 1]).

Par acte en date du 25/06/2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic, a fait assigner la SCI LES VARENNES devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir :

— condamner la SCI LES VARENNES à lui payer la somme de 5.571,70 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1/04/2024, 2ème appel de fond 2024 (04/2024) et Cotisation ALUR 2024 – 2/4 (04/2024) inclus,

— condamner la SCI LES VARENNES à lui payer la somme de 138,20 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la SCI LES VARENNES à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement,

— condamner la SCI LES VARENNES aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cité par acte délivré par procès-verbal de recherches infructueuses, la SCI LES VARENNES n’a pas comparu à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8/05/2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 9/05/2025 en raison d’une erreur de date.

*

* *

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

Sur le bien-fondé de l’action

Attendu qu’aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales ou spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges” ;

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Attendu que le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] produit aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette des défendeurs est née ;

Que le décompte des charges incombant à la SCI LES VARENNES, arrêté au 1/04/2024, 2ème appel de fond 2024 (04/2024) et Cotisation ALUR 2024 – 2/4 (04/2024) inclus, fait apparaître un solde débiteur de 5.571,70 euros ;

Attendu que la mise en demeure délivrée à la SCI LES VARENNES et l’assignation sont demeurées sans effet ;

Attendu qu’au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe et son quantum ;

Que la SCI LES VARENNES sera condamnée au paiement de la somme de 5.571,70 euros, arrêtée au 1/04/2024, 2ème appel de fond 2024 (04/2024) et Cotisation ALUR 2024 – 2/4 (04/2024) inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Attendu qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur” ;

Que ces dispositions étant d’ordre public et les rapports entre les copropriétaires et le syndicat étant régis par le règlement de copropriété et non par le contrat de syndic, les dispositions de ce contrat importent peu et l’article précité ne permet pas de mettre à la charge du copropriétaire défaillant d’autres frais que ceux nécessaires alors même que l’assemblée générale aurait approuvé cette imputation au copropriétaire défaillant (CA [Localité 12],Pôle, 2ème ch, 09/10/2013, n°12/09248) ;

Qu’il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi ;

Attendu qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sollicite paiement des frais visés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 comprenant notamment des frais de mises en demeure et relances ;

Que seul un courrier recommandé était nécessaire, par période annuelle, et suffisant aux fins de mise en demeure des débiteurs avant introduction de l’instance ; que le coût de constitution dossier huissier et avocat fait partie de la gestion courante du syndic qui n’est lié contractuellement qu’avec le syndicat des copropriétaires et non avec le copropriétaire ; que les honoraires d’huissier et d’avocat de la copropriété peuvent faire l’objet d’une demande au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

Que la SCI LES VARENNES sera condamné au paiement de la somme de 35 euros correspondant au coût des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965  ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Attendu qu’en l’espèce, il résulte du paiement irrégulier et partiel de ses charges par la SCI LES VARENNES que les autres coproporiétaires ont dû supporter la part du copropriétaire débiteur dans le règlement des charges de copropriété, et que la SCI LES VARENNES s’est octroyée des délais de paiement, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement ;

Qu’en conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme indiquée au dispositif du présent jugement ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ;

Qu’il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année ;

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Attendu que la SCI LES VARENNES succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance ;

Attendu qu’il y a lieu de condamner la SCI LES VARENNES à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] une somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

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* *

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LES VARENNES à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 5.571,70 euros, arrêtée au 1/04/2024, 2ème appel de fond 2024 (04/2024) et Cotisation ALUR 2024 – 2/4 (04/2024) inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI LES VARENNES à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] [Adresse 15] la somme de 35 euros au titre des frais dûs en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI LES VARENNES à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI LES VARENNES à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LES VARENNES aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés

Le Greffier

Le Président