TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 12/06/2025

à : M^e Baptiste ROBELIN

Copie exécutoire délivrée

le : 12/06/2025

à : M^e Sophie ROYER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00284 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YBV

N° MINUTE :

10/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [V] [D] [R], représenté par Monsieur [I] [R] et Madame [M] [F], demeurant tous deux à [Adresse 7] [Localité 6][Adresse 5])[Adresse 1] es qualité de parents ayant l’administration légale de ce dernier,

représenté par M^e Sophie ROYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #138

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [H], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00284 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YBV

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 31 janvier 2024, Monsieur [V] [D] [R] a acquis le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Se plaignant de l’occupation de l’appartement par Monsieur [N] [H], Monsieur [V] [D] [R] a fait assigner Monsieur [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Le constat que le défendeur est un occupant sans droit ni titre du logement,Son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec suppression du délai de deux mois, prévu par le code des procédures civiles d’exécution, et avec assistance de la force publique si besoin est, Sa condamnation au paiement de 2220 euros d’arriéré d’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2024 au jour de l’assignation, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation de 275 euros jusqu’à la date de libération effective du bien,Sa condamnation au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris le coût du constat de commissaire de justice du 2 mai 2024.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, Monsieur [V] [D] [R], représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance, soutenus oralement et a précisé qu’aucune indemnité d’occupation ne lui avait été payé au jour de l’audience.

Monsieur [N] [H] a été assisté de son conseil à l’audience utile et il a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles il a sollicité que l’assignation soit déclarée nulle, au fond, le constat de l’existence d’un bail verbal portant sur le bien litigieux moyennant un loyer de 275 euros charges comprises, la condamnation de Monsieur [V] [D] [R] à établir un contrat de bail écrit en conformité avec la loi du 6 juillet 1989, sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision, sa condamnation à communiquer toute information nécessaire au paiement des loyers, sa condamnation au paiement de 2000 euros de dommages et intérêts, outre la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 : 2° Un exposé des moyens en fait et en droit.

L’article 114 du même code prévoit que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, Monsieur [N] [H] invoque que l’assignation ne contient aucun motif de droit venant soutenir la demande. Or il n’explique pas en quoi cette omission lui ferait giref.

Dans ces conditions, il sera déclaré que l’assignation n’est entachée d’aucune nullité.

Sur l’expulsion demandée en raison de l’occupation sans droit ni titre du logement

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin par l’autorisation de l’expulsion dudit occupant.

Par ailleurs, si en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer. En cas de mise à disposition d’un local sans contrat de bail écrit, celui qui se prévaut du statut protecteur des baux d’habitation doit rapporter la preuve l’existence d’un contrat de location onéreux avec une contrepartie en espèce ou en nature, ladite location pouvant être un contrat autonome ou accessoire à l’existence d’un contrat de travail.

Il est admis que le contrat à titre onéreux est nul lorsque la contrepartie prévue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou minime, ce caractère étant soumis à l’appréciation des juges (CA [Localité 8], 6e ch., sect. B, 5 mars 2009, n°07/16838).

En l’espèce, Monsieur [N] [H] produit des quittances pour la période du 11 juillet 2015 au 16 novembre 2016 faisant état du versement mensuel de 300 euros « correspondant au loyer de sa chambre du [Adresse 3] ». Une quittance du 15 septembre 2016 précise que ce loyer porte sur la « chambre n°22 » dudit immeuble. Dans ces conditions, l’acte de vente du 31 janvier 2024 versé aux débats par Monsieur [V] [D] [R] renvoie expressément à la quittance du 11 juillet 2015 communiquée en défense et ne conteste pas qu’elle ait été « émise par un précédent propriétaire » (page 9). De plus, la plupart des quittances comportent la même signature et la même identité de leur auteur, à savoir le « Docteur [Z] [Y] », dont le cabinet est aussi situé « [Adresse 3] ». En outre, Monsieur [N] [H] produit ses relevés bancaires pour établir la réalité de ses versements au Docteur [Z] [Y], lesquels ont pour objet l’intitulé « chambre de service ».

L’existence d’un bail verbal est ainsi suffisamment étayée par Monsieur [N] [H] si bien que les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 trouvent à s’appliquer. Au vu de la quittance la plus ancienne versée aux débats du 11 juillet 2015, également visée dans l’acte de vente du 31 janvier 2024, le bail a pris effet le 1er juillet 2015 pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement de la somme de 300 euros charges comprises, en ce compris 275 euros au titre du loyer principal. Il a ainsi été reconduit le 1er juillet 2018 et en dernier lieu le 1er juillet 2024 jusqu’au 30 juin 2027.

La demande de Monsieur [V] [D] [R] en constat de l’occupation sans droit ni titre par Monsieur [N] [H] et en expulsion sera en conséquence rejetée.

Il n’y a pas non plus lieu d’ordonner la rédaction d’un bail écrit, la présente décision étant suffisante pour constater le champ d’application du bail liant les parties ayant pris effet le 1er juillet 2015, sauf à préciser que le loyer et les provisions sur charges du mois en cours seront exigibles le 5 dudit mois (termes à échoir).

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [J] [N] [H] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [V] [D] [R] produit un décompte au jour de l’assignation faisant état d’un arriéré loyer principal de 275 euros depuis son acquisition du bien, soit la somme de 2220 euros. Monsieur [N] [H] a reconnu à l’audience et dans ses écritures n’avoir effectué aucun paiement jusqu’au 15 mai 2025, au motif que les coordonnées bancaires et/ou l’adresse postale de Monsieur [V] [D] [R] ne lui avaient pas été communiquées. Il est dès lors redevable de la somme de 5100 euros au 15 mai 2025 (275x17+25x17), échéance de mai 2025 incluse.

Monsieur [N] [H] sera en conséquence condamné au paiement de 5100 euros d’arriéré de loyers et de charges, échéance de mai 2025 incluse. Monsieur [V] [D] [R] communiquera son relevé d’identité bancaire avant le 5 du mois suivant celui de la signification de la décision, pour permettre au locataire le versement effectif des loyers et provisions sur charges à son bailleur.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [N] [H] invoque un stress post-traumatique faisant suite à des menaces supposées liées à son occupation du bien litigieux, par deux individus en mars 2024. Or, s’il verse aux débats une copie de declaration de main courante du 5 mars 2024 et une attestation d’un voisin, ayant valeur de simple renseignement, Monsieur [N] [H] n’établit objectivement ni la réalité des faits allégués ni le lien de causalité avec Monsieur [V] [D] [R], ni enfin la réalité e son prejudice.

La demande indemnitaire de Monsieur [N] [H] sera en consequence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie supportera la charge de ses dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de n’allouer aucune somme au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé enfin que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE que l’assignation du 17 septembre 2024 n’est entachée d’aucune nullité ;

CONSTATE que Monsieur [V] [D] [R] et Monsieur [N] [H] sont liées par un contrat de bail soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, ayant pris effet le 1er juillet 2015 pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] dont Monsieur [V] [D] [R] est propriétaire, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 275 euros outre 25 euros de provision sur charges ;

DIT que les loyers et provisions sur charges mensuels sont exigibles le 5 du mois en cours (termes à échoir) ;

CONDAMNE Monsieur [N] [H] à payer à Monsieur [V] [D] [R] la somme de 5100 euros d’arriéré de loyers et de charges pour la période courant du mois de janvier 2024 au 15 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse ;

DIT que Monsieur [V] [D] [R] communiquera à Monsieur [N] [H] son relevé d’identité bancaire avant le 5 du mois suivant celui de la signification de la décision, pour permettre au locataire le versement effectif des loyers et provisions sur charges à son bailleur ;

DIT que chaque partie supportera la charge de ses dépens ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.