RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 24 Juin 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/01335 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QSRE

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier lors des débats à l’audience du 27 Mai 2025 et de Sarah TREBOSC, greffière lors du prononcé

ENTRE :

S.C.P.I. PFO, représentée par sa gérante la S.A.S. PERIAL ASSET MANAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurence DEFONTAINE de la SELAS BIGNON LEBRAY, vestiaire : P0370, Maître Elie COHEN, avocat au barreau de l’ESSONNE,

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. LA PENDJARY

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, Réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, la SCPI PFO a assigné en référé la société LA PENDJARY devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

constater la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société LA PENDJARI le 5 aout 2024 pour la somme de 256 677,55 euros TTC ;constater que la société LA PENDJARI n’a réglé aucune des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 5 aout 2024 dans le mois ayant suivi sa délivrance ni même après ;constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée à l’article VIII « AUTRES OBLIGATIONS » du bail, à la date du 5 septembre 2024 ;ordonner, en conséquence, l’expulsion de la société LA PENDJARI et de tout occupant de son chef dans les lieux et ce avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier ;ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix de la SCPI PFO aux risques et frais de la société LA PENDJARI et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, et dire qu’à défaut, ils seront Iaissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la société LA PENDJARI d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur I’autorisation du juge de l’exécution ;condamner la société LA PENDJARI à payer à la SCPI PFO à titre de provision sur les loyers, taxes, charges et accessoires dus en vertu du bail du 13 décembre 2016 la somme de 300.294,82 euros T.T.C (échéance du 4ème trimestre 2024 inclus), selon décompte arrêté au 23 octobre 2024 en principal, à parfaire, assortie des intérêts de retard au taux légal majoré de 600 points stipulés à l’article VII « OBLIGATIONS FINANCIERES » 4°) du bail ;condamner la société LA PENDJARI au paiement par provision au profit de la SPC PFO à compter du 5 septembre 2024 d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement, par jour de retard, à 1/360ème du dernier loyer annuel majoré forfaitairement de 50% et de la TVA, à laquelle s’ajouteront les charges, taxes et autres accessoires du loyer, et ce, en application de l’article VII – « CHARGES ET CONDITIONS » 11°) du bail, jusqu’à Ia restitution des locaux ;dire que faute d’avoir quitté les lieux dans le délai de huit jours à compter de la signi cation de I’ordonnance à intervenir, la société LA PENDJARI devra payer par provision, une somme 900 euros par jour de retard à titre d’astreinte dé nitive ;condamner la société LA PENDJARI à payer à la SCPI PFO la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCPI PFO expose que :

par acte sous seing privé du 13 décembre 2016 la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION, aux droits de laquelle elle est venue, a donné à bail commercial à la SNC RESTO VIRY, aux droits de laquelle la SASU LA PENDJARI est venue, des locaux commerciaux dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], pour un usage exclusif de toutes activités de restauration, pour une durée de dix années, dont neuf ans fermes à compter du 1er janvier 2017, moyennant le paiement d’un loyer annuel de base de 98.000 euros hors taxes et hors charges indexé annuellement selon la variation de l’lLC, payable d’avance par quart le premier jour de chaque trimestre civil ;par un avenant n°1 daté du 12 juin 2017, les parties ont corrigé la surface plancher des locaux loués et ont annexé l’état des lieux d’entrée ainsi que le DPE et par un avenant n°2 daté du 20 octobre 2020, le bailleur a octroyé au preneur diverses mesures d’accompagnement dans le cadre de la crise sanitaire et notamment une franchise de loyers et des paiement mensuels et non plus trimestriels, en contrepartie, le preneur a renoncé à donner congé pour le terme de la 9ème année du bail ;le preneur ne s’acquittant pas régulièrement de ses loyers et charges, les parties ont conclu un avenant n°3 du 21 juin 2021, ayant pour objet d’organiser l’apurement de la dette locative qui au 1er juin 2021, s’élevait à Ia somme de 99.410,98 euros TTC ;or, le preneur ne réglant plus aucune somme depuis le mois de mai 2023, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 août 2024 réclamant la somme de 256.677,55 euros TTC correspondent aux loyers, charges, taxes et accessoires dus selon décompte locatif arrêté au 1er août 2024, qui est demeuré infructueux ;par procès-verbal du 12 septembre 2024, il a été constaté que les locaux loués n’étaient à priori plus exploités ;à la date de l’assignation, le preneur restait redevable envers Ie bailleur de la somme de 300.294,82 euros T.T.C arrêtée au 4ème trimestre 2024 inclus.

A l’audience du 4 février 2025, la SCPI PFO, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

Bien que régulièrement assignée, la société LA PENDJARI n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 14 mars 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la SCPI PFO de produire le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à sa locataire, la SASU LA PENDJARI, et fixé au 27 mai 2025 à 9 H 30, la date de l’audience au cours de laquelle les débats seront repris.

A l’audience du 27 mai 2025, la SCPI PFO, représentée par son avocat, a remis un commandement de payer valant mise en demeure et visant la clause résolutoire délivré à la société LA PENDJARI, par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, et s’est référée à sa note en délibéré aux termes de laquelle elle indique maintenir ses demandes figurant dans son assignation et, si d’aventure, il n’était pas pris en considération le commandement de payer visant la clause résolutoire susvisé, maintenir sa demande de provision à hauteur de la dette locative, assortie des intérêts de retard.

Bien que régulièrement convoquée, la société LA PENDJARI n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par acte sous seing privé du 13 décembre 2016, la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION a donné à bail à la SNC RESTO VIRY, ayant pour gérant, la société LEON DE BRUXELLES, des locaux commerciaux situés dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], à usage exclusif de toutes activités de restauration, pour une durée de dix années, dont neuf ans fermes à compter du 1er janvier 2017, moyennant le paiement d’un loyer annuel de base de 98.000 euros hors taxes et hors charges, outre une provision sur charge de 3063 euros HT par an.

Par acte authentique du 16 octobre 2018, la SCPI PFO a acquis auprès de la société ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION le bien immobilier donné à bail commercial à la SNC RESTO VIRY.

Par un avenant n°1 daté du 12 juin 2017, les parties ont corrigé la surface plancher des locaux loués et ont annexé l’état des lieux d’entrée ainsi que le DPE et par un avenant n°2 daté du 20 octobre 2020, le bailleur a octroyé au preneur diverses mesures d’accompagnement dans le cadre de la crise sanitaire et notamment une franchise de loyers et des paiement mensuels et non plus trimestriels, en contrepartie, le preneur a renoncé à donner congé pour le terme de la 9ème année du bail.

Le preneur ne s’acquittant pas régulièrement de ses loyers et charges, les parties ont conclu un avenant n°3 du 21 juin 2021, ayant pour objet d’organiser l’apurement de la dette locative.

Par acte sous seing privé du 31 mars 2023, la SAS LEON DE BRUXELLES, venant aux droits de la société SNC RESTO VIRY, par voie de transmission universelle de patrimoine à effet du 1er janvier 2022, a cédé, à compter du 1er avril 2023, à la société LA PENDJARI le fonds commerce exploité dans les locaux, objet du bail commercial susvisé, bail qui a pareillement été cédé, avec le consentement du bailleur.

La société LA PENDJARI, depuis le 1er avril 2023, est donc venue, aux droits et obligations de la SNC RESTO VIRY, en qualité de preneur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5], objet du bail commercial du 13 décembre 2016.

Le bail commercial du 13 décembre 2016 stipule en son article VIII « Autres obligations » 3°) Clause résolutoire que « Il est expressément convenu qu’à défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail ou des dispositions législatives ou réglementaires, d’une décision de justice, ou d’un règlement de copropriété ou de payer exactement un seul terme ou fraction de terme de loyer ou charges ou accessoires à son échéance exacte, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un simple commandement de payer signifié à personne ou à domicile contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai.

Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, il suffirait pour l’y contraindre sans délai d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble, exécutoire par provision et sans caution nonobstant appel. (…) »

La SCPI PFO justifie que la société LA PENDJARI ne règle plus les loyers, provisions sur charges et taxes depuis mai 2023, et ce, par la production d’un décompte locatif en date du 23 octobre 2024, de la facture n°23001331 du 15 mai 2023, de la facture n°23001617 du 7 juin 2026, de la facture n°23001918 du 10 aout 2023, de la facture n°24000253 du 1er décembre 2023, de la facture n°23002725 du 4 décembre 2023, de la facture n°240000563 du 15 février 2024, de la facture n°24001014 du 17 avril 2024, de la facture n°24001086 du 18 avril 2024, de la facture n°24001251 du 15 mai 2024 et de la facture n°24002138 du 22 aout 2024.

Il ressort, en outre, du procès-verbal de constat établi, le 12 septembre 2024, par Maître [O] [U], commissaire de justice, que le restaurant, qui comporte toujours l’enseigne LEON BRUXELLES, n’est plus exploité.

Suite à la réouverture des débats, la SCPI PFO a fait délivrer à la société LA PENDJARI, par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 391 405,42 euros au titre des loyers, charges et taxes au 1er avril 2025.

Il n’est pas discuté que le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce, est demeuré infructueux à l’issue du délai d’un mois suivant sa signification de sorte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 10 mai 2025

Par conséquent, il convient de considérer la société LA PENDJARI occupante sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, et par conséquent, dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut la SCPI PFO sera alors autorisée à faire procéder immédiatement à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Le concours de la force publique constituant en soi une garantie suffisante d’exécution, il n’y a pas lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte.

Sur le sort des meubles et objets mobiliers

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Dès lors, il n’y a pas lieu d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux.

Sur les demandes en paiement à titre provisionnel

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

La société PFO sollicite la condamnation de la société LA PENDJARI à lui payer la somme de 300 294,82 euros TTC (échéance du 4ème trimestre 2024) selon décompte arrêté au 23 octobre 2024 en principal, à parfaire, assortie des intérêts de retard au taux légal majoré de 600 points stipulés à l’article VII « OBLIGATIONS FINANCIERES » 4°) du bail.

Au regard des stipulations du bail commercial du 13 décembre 2016, des factures et du décompte arrêté au 23 octobre 2024, l’obligation de la société LA PENDJARY de régler la somme de 243 604,98 euros TTC au titre des loyers du 2ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 et les provisions sur charge sur la même période à hauteur de 4537,25 euros TTC ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En revanche, s’agissant des provisions sur taxe foncières et sur taxes bureaux, le bail commercial ne prévoit pas le paiement d’une provision par le preneur au titre desdites taxes, mais stipule, en son article VI- Obligations financières d) “Impôts, taxes et redevance de l’immeuble”, que le preneur s’engage notamment à payer l’impôts foncier, les taxes additionnelles à l’impôt foncier et la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux et de stockage.

Toutefois, le redevable de ces taxes pour l’administration fiscale est le propriétaire, et non le locataire, mais ces taxes sont récupérables par le bailleur auprès du preneur, lorsque le bail le prévoit, comme dans le cas présent.

Or, outre que la société PFO ne pouvait facturer des provisions au titre des taxes foncière et taxes bureaux, faute de stipulations contractuelles en ce sens, elle ne justifie pas du montant des taxes foncières et taxes bureaux réclamées par l’administration fiscale, au titre de l’année 2023 et 2024, par la production des avis d’imposition.

Par conséquent, les sommes facturées au titre des taxes foncières et taxes bureau se heurtent à une contestation sérieuse et seront donc écartées.

En considération de ces éléments, l’obligation de la société LA PENDJARI de régler la somme de 248 142,23 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée à la date du 23 octobre 2024, n’apparait pas contestables.

En revanche, l’intérêt de retard calculé sur le taux Euribor trois mois, majoré de 600 points de base, avec un minimum de 10% l’an, en cas de non-paiement à échéance du loyer, prévu par l’article VII « Obligation financières  » 4°) “Retard de paiement du bail commercial”, est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, si elle apparait manifestement excessive, de sorte qu’il n’y pas lieu à référé concernant la demande de majoration de l’intérêt de retard.

Par conséquent, la société LA PENDJARI sera condamnée à payer à la société PFO la somme de 248 142,23 euros, au titre des loyers et charges impayés à la date du 23 octobre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 inclus.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024, date de délivrance de l’assignation.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La société PFO sollicite la condamnation de la société LA PENDJARI à lui payer par provision à compter du 5 septembre 2024 et jusqu’à Ia restitution des locaux une indemnité d’occupation établie forfaitairement, par jour de retard, à 1/360ème du dernier loyer annuel majoré forfaitairement de 50% et de la TVA, à laquelle s’ajouteront les charges, taxes et autres accessoires du loyer, et ce, en application de l’article VII – « CHARGES ET CONDITIONS » 11°) du bail qui stipule que « Au cas où, après cessation d’activité ou résiliation du bail, les lieux ne seraient pas restitués au bailleur au jour convenu, libres de toute occupation, l’indemnité d’occupation due par le preneur ou ses ayants droit jusqu’à la restitution et exigible chaque journée échue sera égale au dernier loyer majoré de 50%. Les charges seront également dues jusqu’au jour où les lieux auront été restitués au bailleur, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts, sauf accord particuliers de parties.”

Or, la somme réclamée à titre d’indemnité d’occupation excède le revenu locatif dont la société PFO se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, si elle apparait manifestement excessive.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de majoration, la société PFO étant fondée uniquement à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmentée des charges, taxes et autres accessoires, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

En outre, l’indemnité d’occupation n’est dû qu’à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 10 mai 2025, le commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré infructueux ayant été délivré à la société LA PENDJARY, le 9 avril 2025.

Par conséquent, il convient de condamner par provision la société PENDJARY au paiement de ladite indemnité d’occupation à compter du 10 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la restitution des clés ou la reprise des lieux.

IV. Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société LA PENDJARI, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 avril 2025.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la société LA PENDJARI, partie perdante, sera condamnée à payer à la société PFO la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition à la date du 10 mai 2025 de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 13 décembre 2016 portant sur les locaux situés [Adresse 4] ;

ORDONNE l’expulsion de la société LA PENDJARI et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4], avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société LA PENDJARY à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail, à la date du 10 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés ou la reprise des lieux ;

CONDAMNE la société LA PENDJARI à payer à la société PFO l’indemnité mensuelle d’occupation, à titre provisionnel, à compter du 10 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux ;

CONDAMNE la société LA PENDJARI à payer à la société PFO la somme provisionnelle de 248 142,23 euros, correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 23 octobre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024, date de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’astreinte, la demande de majoration de l’indemnité d’occupation et de majoration des intérêts de retard ;

CONDAMNE la société LA PENDJARI à payer à la société PFO la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société LA PENDJARI aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 9 avril 2025 ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 24 juin 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,