Tribunal Judiciaire d'Évry, Pprox fond, 9 janvier 2025, n° 24/00730

TJ Évry 9 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que Madame [C] avait un solde débiteur et n'avait pas effectué de paiement depuis mars 2023, justifiant ainsi la demande de paiement des charges.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement de la créance
Le tribunal a jugé que les frais de mise en demeure étaient nécessaires et justifiés, et a donc accordé la demande de paiement des frais.
Accepté
Préjudice causé par la résistance au paiement
Le tribunal a reconnu que le comportement de Madame [C] avait effectivement causé un préjudice aux autres copropriétaires, justifiant ainsi l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Droit à la capitalisation des intérêts
Le tribunal a statué en faveur de la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions légales.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, pprox fond, 9 janv. 2025, n° 24/00730
Numéro(s) :	24/00730
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Charlotte GUITTARD
Parties :	rep par son syndic la société ABP

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

N° minute : 37

Références : R.G N° N° RG 24/00730 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCQV

JUGEMENT

DU : 09 Janvier 2025

S.D.C. DE LA RESIDENCE [8]

Mme [V] [Z] épouse [C]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 09 Janvier 2025.

DEMANDERESSE:

S.D.C. DE LA RESIDENCE [8]

rep par son syndic la société ABP

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Charlotte GUITTARD, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDERESSE:

Madame [V] [Z] épouse [C]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante à l’audience du 10 juin 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 18 Novembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e GUITTARD

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [V] [Z] épouse [C] est propriétaire des lots n° 40, 76 et 229 dépendant de la copropriété d’un ensemble immobilier la Résidence [8] située [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] agissant par son syndic la SAS ABP a fait assigner Madame [V] [Z] épouse [C] devant le Pôle de proximité du Tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de voir:

— condamner Madame [V] [Z] épouse [C] à lui payer la somme de 4 185, 51 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 avril 2024 appel de fonds REPRISE ETANCHEITE TOITURE SILO 2/3 inclus , avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner Madame [V] [Z] épouse [C] à lui payer la somme de 223 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965,

— condamner Madame [V] [Z] épouse [C] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement,

— condamner Madame [V] [Z] épouse [C] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2024.

Citée par acte d’huissier délivré par remise à l’étude, Madame [V] [Z] épouse [C] a comparu à l’audience. Elle a soutenu ne pas avoir reçu les appels de charges seul son nom de jeune fille apparaissant sur la boîte aux lettres et qu’elle l’avait signalé notamment par mails au syndic.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 18 novembre 2024 pour communication de ces éléments par le défendeur.

A l’audience du 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes qu’il réactualise à la somme de 5881, 74 euros, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, justifiant de la signification de cette demande nouvelle au défendeur.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la copropriétaire ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Madame [V] [Z] épouse [C] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

* *

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Sur le bien-fondé de l’action et les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges” ;

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] produit aux débats à l’appui de sa demande :

— le contrat de syndic

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires des défendeurs,

— les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née

— les appels de fonds

— le décompte de la créance

Le décompte des charges incombant à Madame [V] [Z] épouse [C] arrêté au 1er octobre 2024 appel de fonds du 4ème trimestre 2024 et cotisation fonds travaux du 1er octobre 2024 inclus fait apparaître un solde débiteur de 6 817, 09 euros frais inclus et justifie de ce que la copropriétaire n’a pas acquitté dans son intégralité de la quote-part des charges de copropriété dues.

Les mises en demeure délivrées à Madame [V] [Z] épouse [C] et l’assignation du 25 avril 2024 sont demeurées sans effet. Aucun paiement n’a été effectué depuis mars 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe ;

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 5 881,74 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 appel de fonds du 4ème trimestre 2024 et cotisation fonds travaux du 1er octobre 2024 inclus , les frais nécessaires au recouvrement de la créance relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et non de la créance en principal des charges de copropriété.

Madame [V] [Z] épouse [C] sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024;

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur” ;

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sollicite paiement des frais visés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour un montant total de 935, 35 euros.

La mise en demeure d’un coût de 28 euros était nécessaire aux fins de mise en demeure des débiteurs avant introduction de l’instance. Madame [V] [Z] épouse [C] sera condamnée au paiement de la somme de 28 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le surplus ( frais constitution dossier avocat, honoraires d’assignation, provision honoraires procédure) relevant des dépens, des frais irrépétibles ou ne relevant pas de l’article 10-1 précité.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Il résulte effet du paiement irrégulier et partiel de ses charges par Madame [V] [Z] épouse [C] que les autres copropriétaires ont dû supporter sa part dans le règlement des charges de copropriété , et que Madame [V] [Z] épouse [C] s’est octroyée des délais de paiement auxquels elle n’avait pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

En conséquence, il y aura lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] et de condamner Madame [V] [Z] épouse [C] à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit ;

Madame [V] [Z] épouse [C] succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance ;

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il y a lieu de condamner Madame [V] [Z] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [V] [Z] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] la somme de

5 881,74 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 appel de fonds du 4ème trimestre 2024 et cotisation fonds travaux du 1er octobre 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 25 avril 2024 date de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] la somme de 28 euros au titre des frais dûs en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] épouse [C] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT