TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/09309 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2A4F

Minute : 25/00050

S.C.I. FONCIERE DI 01 2009

Représentant : Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

Monsieur [D] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Valérie GARCON de la SCP W2G

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [D] [Y]

Le

JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Janvier 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01 2009

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 3 avril 2021, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a donné à bail à Monsieur [D] [Y] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un parking situés [Adresse 4], à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 551,89 euros outre une provision sur charges pour le logement, et 88,79 euros pour le parking.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 10.720,96 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 31 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a fait assigner Monsieur [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner Monsieur [D] [Y] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de septembre 2023 inclus, soit la somme de 13.904,82 euros, sous réserve des loyers à échoirainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [D] [Y] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI FONCIERE DI 01/2009 expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 31 mai 2023.

Appelée à l’audience du 5 février 2022, l’affaire a fait l’objet de deux renvois et une radiation a été ordonnée à l’audience du 24 juin 2024. L’affaire a été rétablie pour être finalement retenue à l’audience du 9 décembre 2024.

A l’audience du 9 décembre 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2009, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 20.122,37 euros, selon décompte en date du 29 novembre 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, précisant toutefois que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience.

Monsieur [D] [Y], présent, a reconnu le montant de la dette, mais a demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que sa situation financière lui permet de faire face à un échéancier de paiement. Sur la situation financière, il est fait état de 2.270 euros de revenus mensuels. Il propose de régler sa dette par des versements mensuels de 300 euros par mois. Il précise avoir quitté le logement dans le cadre d’une ordonnance de protection et l’avoir réintégré en juin 2024. Il ajoute qu’il contractera un prêt pour régler le solde de la dette.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 15 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 9 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2009 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 3 avril 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mai 2023, pour la somme en principal de 10.720,96 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 juillet 2023, compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [Y] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La SCI FONCIERE DI 01/2009 produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [Y] reste lui devoir la somme de 20.122,37 euros à la date du 29 novembre 2024

Les frais de poursuite facturés 228,31 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Monsieur [D] [Y] ne conteste pas le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 19 894,06 euros.

Monsieur [D] [Y] sera également condamné au paiement à compter du 30 novembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, bien que le montant de la dette soit important, il n’est pas contesté que Monsieur [D] [Y] a repris le paiement intégral du loyer courant afférent au logement depuis plusieurs mois. Par ailleurs, sa situation financière lui permet de faire face à l’échéancier de paiement qu’il propose, alors au surplus qu’il va contracter un prêt pour apurer sa dette dans le délai de 36 mois prévu par les textes. Il démontre ainsi être en capacité de régler sa dette locative.

Aussi des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Monsieur [D] [Y] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce inclus le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FONCIERE DI 01/2009 les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 avril 2021 entre la SCI FONCIERE DI 01/2009 et Monsieur [D] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking situés [Adresse 4], à [Localité 7] sont réunies à la date du 31 juillet 2023;

Condamne Monsieur [D] [Y] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 19 894,06 euros (décompte arrêté au 29 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024);

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorise Monsieur [D] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 35 mensualités de 300 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants à compter de l’audience ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FONCIERE DI 01/2009 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [D] [Y] soit condamné à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2009 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 30 novembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SCI FONCIERE DI 01/2009 ou à son mandataire ;

Condamne Monsieur [D] [Y] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2009 une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [D] [Y] aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection