Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 25 Septembre 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gauthier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [G] [B]

Logement 106 Etage 2

12 Rue du Moulin à Vent

44700 ORVAULT

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 juin 2025

date des débats : 05 juin 2025

délibéré au : 25 septembre 2025

RG N° N° RG 25/00173 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQ7S

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Monsieur [F] [G] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 3 janvier 2023 à effet au 27 janvier 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [F] [B] un logement avec terrasse de type 3 lui appartenant sis, 12 rue du Moulin à Vent, 2ème étage n°106 – 44700 ORVAULT, moyennant un loyer mensuel initial de 462,35 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 78,01 €. Les parties ont signé dans les mêmes conditions un contrat de location d’un emplacement de stationnement sis rue du Moulin à Vent, n°311 – 44700 ORVAULT.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [F] [B] de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 503,25 € arrêté au 2 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait sommation à [F] [B] de fournir son avis d’imposition.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— constater à compter du 8 janvier 2024 pour défaut de paiement la résiliation des baux ayant pris effet le 27 janvier 2023 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire desdits baux ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de [F] [B], ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner [F] [B] à lui payer les sommes suivantes :

12 499,84 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 24 octobre 2024, avec intérêts de droit à compter du 8 novembre 2023 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 8 janvier 2024 ou du jugement à intervenir et ce jusqu’à libération complète des lieux ;

500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— rappeler au locataire qu’il reste tenu au paiement de ses loyers courants de la date d’audience de jugement jusqu’à la signification du jugement ;

— assortir les délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025. À ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2 483,75 € au titre des loyers et charges échus à la date du 31 mai 2025.

Régulièrement assigné à étude, [F] [B] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 30 mai 2024, la Commission en ayant accusé réception le 31 mai 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 6 janvier 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 6 janvier 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 8 janvier 2025, et le préfet en a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 05 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 8 novembre 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [F] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 503,25 € arrêté au 2 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 janvier 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [F] [B].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[F] [B] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 483,75 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 2 juin 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 370,54 € (123,59 € + 65,40 € + 181,55 €).

En conséquence, [F] [B] sera condamné au paiement de la somme de 2 113,21 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 3 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 623,34 €.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [F] [B], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 3 janvier 2023 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [F] [B], concernant le logement sis 12 rue du Moulin à Vent, 2ème étage n°106 – 44700 ORVAULT ainsi que le location accessoire de l’emplacement de stationnement n°311 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 9 janvier 2024 ;

CONDAMNE [F] [B] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 2 113,21 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [F] [B] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 3 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 623,34 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [F] [B], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [F] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [F] [B] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY