DECISION DU : 20 Février 2026

N° RG 25/01306 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DLPC

CREDIT MUTUEL DE LE CATEAU / DRUENNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE

CAMBRAI

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 03 DECEMBRE 2025

A l’audience publique de la Chambre des Saisies Immobilières du Tribunal judiciaire de CAMBRAI du 03 DECEMBRE 2025, tenue par Monsieur Geoffroy HILGER, Magistrat, Juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge de l’Exécution par délégation de la Présidente du Tribunal judiciaire de CAMBRAI, assisté de Monsieur Christian DELFOLIE, Greffier,

A été rendu le jugement suivant, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 05 novembre 2025 et qu’il en a été délibéré,

DANS L’AFFAIRE ENTRE :

LA CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LE CATEAU

Société coopérative de crédit à capital variable et à responsabilité statutairement limitée, immatriculée au RCS de Douai sous le n° 305 523 227, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié de droit audit siège,

10 Place Sadi Carnot – 59360 LE CATEAU CAMBRESIS

représentée par M^e Guy DELOMEZ, avocat au barreau de CAMBRAI, avocat postulant, M^e Patrick HOUSSIERE, avocat associé au barreau d’AVESNES-SUR-HELPE, avocat plaidant,

CREANCIER POURSUIVANT

ET :

M. [W] [G] [Z] [S]

né le 10 Septembre 1985 à LE CATEAU CAMBRESIS

Kerdudou – 29310 LOCUNOLE

non comparant, ni représenté,

PARTIE SAISIE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 12 août 2010, la Caisse de Crédit mutuel du CATEAU CAMBRESIS (ci-après la Caisse) a consenti un prêt immobilier à Monsieur [W] [S] un prêt immobilier se décomposant comme suit :

— nouveau prêt immobilier 0 % n° 00046320103 d’un montant de 12 375 euros au taux de 0 % remboursable en 264 mensualités,

— prêt ordinaire immobilier n° 00046320104 d’un montant de 77 725 euros au taux de 4,35 % l’an remboursable en 300 mensualités,

et destiné à financer l’acquisition d’un immeuble sis 10 rue de la mairie à SAINT-SOUPLET (59360) cadastré section AC 150.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 février 2022, la Caisse a prononcé la déchéance du terme et a notifié à Monsieur [W] [S] la résiliation des prêts immobiliers n° 00046320103 et n° 00046320104.

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 7 avril 2025, publié le 27 mai 2025 au service de la publicité foncière de VALENCIENNES, la Caisse a poursuivi la vente des biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [W] [S] dépendant de l’immeuble sis 10 rue de la mairie à SAINT-SOUPLET (59360) cadastré section AC 150, d’une contenance de 3 ares.

Par acte en date du 7 juillet 2025, la Caisse a fait assigner Monsieur [W] [S] devant le juge de l’exécution statuant à l’audience d’orientation et demande de :

— constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire comme il est dit à l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;

— dire que la saisie est régulière et en cas de vente forcée, ordonner la vente aux enchères publiques des immeubles désignés dans le commandement de saisie, selon les conditions contenues dans le cahier des conditions de vente, sur la mise à prix de 10 000 euros ;

— fixer la date de vente judiciaire ;

— déterminer les modalités de visite de l’immeuble saisi ;

— de fixer sa créance à la somme de 67 986,58 euros en principal, frais et autres accessoires suivant décompte au 27 juin 2025 ;

— employer les dépens en frais privilégiés de saisie et de vente.

Suivant avis en date du 17 juillet 2025, notifié le même jour aux parties, le juge de l’exécution a avisé les parties qu’il examinera d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le non-professionnel ou consommateur revêtent un caractère abusif et, le cas échéant, qu’en application du principe effectivité, il en tirera toutes les conséquences sur le caractère non écrit desdites clauses insérées dans le contrat, sur le montant de la créance et sur la mesure d’exécution forcée.

Appelée à l’audience du 17 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 5 novembre 2025 où elle a été retenue.

A cette date, la Caisse, représentée par son conseil, qui a soutenu oralement ses conclusions visées par le greffier à l’audience, a réitéré les demandes contenues dans son assignation.

Au soutien de celles-ci, elle fait valoir pour l’essentiel que les prêts ont servi à financer l’acquisition de la résidence principale de Monsieur [W] [S], lequel a été déclaré en redressement judiciaire le 20 janvier 2023 qui a été converti en liquidation judiciaire de 17 mars 2023. Elle ajoute qu’elle a déclaré sa créance régulièrement à la procédure collective le 13 février 2023. Elle précise que cette créance a été définitivement admise au passif de la procédure collective par une décision du 21 juillet 2023, de sorte que la question de l’exigibilité des créances ou de la validité de certaines clauses du contrat de prêt ne peuvent plus se poser. Elle en conclut que ses créances ne peuvent plus être contestées dans leur principe et leur quantum puisqu’elles ont été admises.

Monsieur [W] [S], régulièrement convoqué par remise de l’acte en l’étude le 07 juillet 2025, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

L’article L. 311-6 du même code dispose que la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En application de l’article R. 322-8 du même code, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

L’article R. 322-15, alinéa 1er du même énonce qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Aux termes de l’article 6, paragraphe 1, de la directive 93/13/ CEE du Conseil du 5 avril 1993, les États membres prévoient que les clauses abusives figurant dans un contrat conclu avec un consommateur par un professionnel ne lient pas les consommateurs, dans les conditions fixées par leurs droits nationaux et que le contrat restera contraignant pour les parties selon les mêmes termes, s’il peut subsister sans les clauses abusives.

Aux termes de l’article 7, paragraphe 1, de la même directive, les États membres veillent à ce que, dans l’intérêt des consommateurs ainsi que des concurrents professionnels, des moyens adéquats et efficaces existent afin de faire cesser l’utilisation des clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs par un professionnel.

Selon l’article L. 132-1, alinéa 1er, du code de la consommation, dans sa version applicable au litige, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d’interprétation des contrats prévus au code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre. Les clauses abusives sont réputées non écrites. L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses. Les dispositions du présent article sont d’ordre public.

La Cour de justice des Communautés européennes a dit pour droit que le juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès lors qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet et que, lorsqu’il considère une telle clause comme étant abusive, il ne l’applique pas, sauf si le consommateur s’y oppose (CJCE, arrêt du 4 juin 2009, Pannon, C-243/08)

Par arrêt du 26 janvier 2017 (CJUE, arrêt du 26 janvier 2017, Banco Primus, C-421/14), la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que l’article 3, paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022 (CJUE, arrêt du 8 décembre 2022, Caisse régionale de Crédit mutuel de Loire-Atlantique et du Centre Ouest, C-600/21), la CJUE a dit pour droit que l’arrêt du 26 janvier 2017 doit être interprété en ce sens que les critères qu’il dégage pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, au sens de l’article 3, paragraphe 1, de la directive 93/13/CEE du Conseil, du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause crée au détriment du consommateur, ne peuvent être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais doivent être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national doit examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle, au sens de l’article 3, paragraphe 1, de la directive 93/13.

Dans ce même arrêt du 8 décembre 2022, la CJUE a dit pour droit que l’article 3, paragraphe 1, et l’article 4 de la directive 93/13 doivent être interprétés en ce sens que sous réserve de l’applicabilité de l’article 4, paragraphe 2, de cette directive, ils s’opposent à ce que les parties à un contrat de prêt y insèrent une clause qui prévoit, de manière expresse et non équivoque, que la déchéance du terme de ce contrat peut être prononcée de plein droit en cas de retard de paiement d’une échéance dépassant un certain délai, dans la mesure où cette clause n’a pas fait l’objet d’une négociation individuelle et crée au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties découlant du contrat.

Il est désormais acquis en droit interne que crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable ou la clause d’un contrat de prêt immobilier qui autorise la banque à exiger immédiatement, sans mise en demeure ou sommation préalable de l’emprunteur ni préavis d’une durée raisonnable, la totalité des sommes dues au titre de ce prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date

Il s’ensuit que de telles clauses sont abusives au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation dans sa rédaction applicable à l’espèce.

Enfin, le juge de l’exécution peut constater, dans le dispositif de sa décision, le caractère réputé non écrit d’une clause abusive. Le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi.

Il convient encore de souligner à cet égard que le juge de l’exécution est tenu de procéder à l’examen du caractère abusif des clauses litigieuses, auquel ne s’était livrée aucune autre juridiction, sans que l’autorité de la chose jugée d’un jugement ni son caractère irrévocable ne puissent faire obstacle à cet examen, ce dont il résulte nécessairement que l’autorité de la chose jugée qui s’attache à la décision du juge-commissaire arrêtant définitivement l’état des créances ne fait pas obstacle, d’une part, à l’examen par le juge de l’exécution du caractère abusif d’une clause de déchéance du terme, dès lors qu’aucune autre juridiction n’a procédé à cet examen, d’autre part, à ce qu’il en tire toutes les conséquences sur le montant de la créance et sur la mesure d’exécution forcée.

En l’espèce, il n’est ni contesté ni contestable, au vu des pièces produites que la Caisse a prononcé la déchéance du terme et la résiliation des prêts immobiliers n° 00046320103 et n° 00046320104 par lettre recommandée en date du 18 février 2022, ce d’autant plus que l’ensemble des décomptes fournis indiquent une date d’exigibilité au 17 février 2022.

Les créances de la Caisse au titre des prêts immobiliers n° 00046320103 et n° 00046320104 ont été admises au passif de la liquidation judiciaire par deux décisions du 21 juillet 2023.

Pour autant, quand bien même ces décisions d’admission de créances ont un caractère juridictionnel et disposent de l’autorité de la chose jugée qui s’attache à la décision du juge-commissaire arrêtant l’état définitif des créances, le juge de l’exécution est tenu de vérifier la régularité de la procédure de saisie immobilière en particulier au regard du caractère abusif de la clause de déchéance du terme et d’en tirer toutes les conséquences au regard de la mesure d’exécution forcée dont il est saisi.

A ce titre, force est de constater qu’aucune autre juridiction ne s’est livrée à l’examen du caractère abusif des clauses litigieuses, en particulier dans le cadre de la procédure collective dont bénéficie Monsieur [W] [S].

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Les conditions générales des contrats prêts immobiliers n° 00046320103 et n° 00046320104 conclus sous la forme authentique le 12 août 2010 stipulent en page 9/12 une clause « 15. EXIGIBILITE IMMEDIATE » aux termes de laquelle « les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêteur en avertira l’emprunteur par écrit.

— si l’emprunteur est en retard de plus de trente jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent prêt ; »,

Il convient de relever que cette clause ne relève pas de la notion d’objet principal du contrat.

Il est ensuite ni contesté ni contestable que cette clause n’a pas fait l’objet d’une négociation individuelle entre les parties.

En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’une autre juridiction a procédé à l’examen du caractère abusif de cette clause.

Cette clause qui autorise la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre des prêts en cas de retard de plus de trente jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du prêt, sans mise en demeure ou sommation préalable ni préavis raisonnable, crée au détriment de Monsieur [W] [S], ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties découlant du contrat de prêt.

Il convient donc de constater que la clause susvisée est abusive et de la déclarer non écrite.

Il en résulte que la déchéance du terme prononcée le 18 février 2022 est rétroactivement privée de fondement juridique, de sorte que la Caisse ne peut plus opposer à Monsieur [W] [S] la déchéance du terme fondée sur cette clause.

Il s’ensuit que les contrats de prêts immobiliers n° 00046320103 et n° 00046320104 sont toujours en cours selon les tableaux d’amortissements annexés au contrat conclu en la forme authentique le 12 août 2010.

Sur la créance exigible et susceptible d’exécution forcée

Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Il tire ensuite toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Seule est exigible et donc susceptible d’exécution forcée, la somme correspondant aux échéances mensuelles impayées prévues au tableau d’amortissement, à l’exclusion du capital restant dû et de l’indemnité conventionnelle de 7 %.

Il en résulte que ne sont pas exigibles les sommes correspondant, dans le commandement de payer valant saisie immobilière en date du 7 avril 2025, au principal à hauteur de :

—  10 093,70 euros au titre du nouveau prêt immobilier 0 % n° 00046320103 suivant décompte arrêté au 26 février 2025,

—  57 186,19 euros au titre du prêt ordinaire immobilier n° 00046320104 suivant décompte arrêté au 26 février 2025,

En revanche, si le prêteur a délivré à l’emprunteur un commandement de payer les mensualités échues et impayées et le capital restant dû, alors que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt est abusive, le commandement demeure valable à concurrence du montant de ces mensualités échues et impayées.

Il convient donc de déterminer la créance liquide et exigible de la Caisse dans la limite des sommes visées dans le commandement de payer valant saisie immobilière précité.

Au 7 avril 2025, date à laquelle le commandement de payer a été délivré, compte tenu des décomptes au 26 février 2025 annexés audit commandement, le prêteur disposait d’une créance liquide et exigible au titre des mensualités échues et impayées des prêts visés dans ce commandement correspondant :

au titre du nouveau prêt immobilier 0 % n° 00046320103 suivant décompte arrêté au 26 février 2025 :

— échéances en retard à la date d’exigibilité au 17 février 2022 : 84,60 euros,

— mensualités échues impayées du 18 février 2022 au 26 février 2025: 93,60 euros,

— remboursement du 18 février 2022 au 26 février 2025 : 1 200 euros.

soit un total négatif : – 1 021,80 euros

au titre du prêt ordinaire immobilier n° 00046320104 suivant décompte arrêté au 26 février 2025 :

— échéances en retard à la date d’exigibilité au 17 février 2022 : 3 553,18 euros,

— mensualités échues impayées du 18 février 2022 au 26 février 2025: 10 870,90 euros,

— remboursement du 18 février 2022 au 26 février 2025 : 3 360,91 euros,

soit un total de : 11 063,17 euros.

Par conséquent au 7 avril 2025, la créance de la Caisse doit être fixée comme suit :

— au titre du nouveau prêt immobilier 0 % n° 00046320103 suivant décompte arrêté au 26 février 2025 : – 1 021,80 euros,

— au titre du prêt ordinaire immobilier n° 00046320104 suivant décompte arrêté au 26 février 2025 : 11 063,17 euros, outre intérêts postérieurs au 7 avril 2025 au taux contractuel sur la somme de 11 063,17 euros

Sur l’orientation de la procédure

L’article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit, en son premier alinéa, que le bien saisi est vendu soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

En l’absence de demande de vente amiable et de toute autre demande incidente, la vente forcée de l’immeuble saisi sera ordonnée à l’audience du 20 FEVRIER 2026 à 9 heures.

Sur les dépens

Les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

DIT que la clause des conditions générales des contrats prêts immobiliers n° 00046320103 et n° 00046320104 annexées au contrat authentique de prêt du 12 août 2010 stipulée en page 9/12 « 15. EXIGIBILITE IMMEDIATE les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêteur en avertira l’emprunteur par écrit.- si l’emprunteur est en retard de plus de trente jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent prêt ; » est réputée non écrite comme abusive ;

FIXE le montant de la créance de la Caisse de Crédit mutuel du CATEAU CAMBRESIS aux sommes suivantes :

— au titre du nouveau prêt immobilier 0 % n° 00046320103 suivant décompte arrêté au 26 février 2025 : – 1 021,80 euros (moins mille vingt et un euros et quatre-vingt centimes),

— au titre du prêt ordinaire immobilier n° 00046320104 suivant décompte arrêté au 26 février 2025 : 11 063,17 euros (onze mille soixante-trois euros et dix-sept centimes), outre intérêts postérieurs au 7 avril 2025 au taux contractuel sur la somme de 11 063,17 euros ;

ORDONNE la vente forcée de l’immeuble saisi désigné comme suit :

immeuble à usage d’habitation sis 10 rue de la mairie à SAINT-SOUPLET (59360) cadastré section AC 150, d’une contenance de 3 ares,

à l’audience du 20 FEVRIER 2026 à 9 heures (salle Blériot), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;

DIT que les formalités de publicité seront effectuées conformément aux dispositions des articles R 322-30 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et aménagées ainsi que demandé dans l’assignation ;

DÉSIGNE Maître [B] [K], huissier de justice à LE CATEAU CAMBRESIS pour assurer deux visites du bien mis en vente, en se faisant assister si besoin d’un serrurier et de la force publique, les éventuels occupants devant être avisés au moins trois jours à l’avance des dates et heures de visites ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

DIT que le présent jugement sera signifié à l’initiative de la partie la plus diligente ou de celle qui y a intérêt.

LE GREFFIER, LE JUGE de L’EXÉCUTION,

LE GREFFIER, LE JUGE de l’EXECUTION.