TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 09 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 24/01834 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P4WY

NAC : 72A

Jugement Rendu le 09 Janvier 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4], situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE au capital de 23.486.519,79 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412, dont le siège social est [Adresse 1] ,

Représenté par Maître Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [G] [S] [U], demeurant [Adresse 3]

Défaillant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 24 Octobre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Janvier 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [S] [U] est propriétaire des lots 32 et 176 dépendant de la copropriété PARC PIERRE située [Adresse 2] à [Localité 5].

Par assignation en date du 11 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS IMMOBILIER DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu les articles 514, 696 du code de procédure civile et l’article 700 du même code,

— condamner M. [G] [S] [U] à lui payer les sommes de :

. 23.809,19 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 3ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 inclus à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

. 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

. 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner M. [G] [S] [U] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [G] [S] [U], bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 24 octobre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 3ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 8 juin 2022, 21 mars 2023 et 27 juin 2023,

— un décompte des charges réclamées arrêté au du 3ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2024, provision inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 23.809,19 euros. Toutefois, ce décompte comporte des sommes réclamées au titre des frais de recouvrement (2.527,11 €) qui seront examinées infra.

Il convient de déduire du montant de la créance hors frais (21.480,94 €), la somme de 0,03 euros réclamée au titre de « solde tx élagage », le procès-verbal d’assemblée générale ayant voté ces travaux n’étant pas produit.

Il convient de relever que le décompte, édité le 11/01/2024, mentionne après l’appel de fonds travaux alur du 01/01/2024, une « vacation assignation » datée du 08/02/2023.

Au vu des pièces communiquées, la créance du syndicat des copropriétaires PARC PIERRE s’élève à la somme de 21.282,05 euros [23.809,19 € – 0,03 € (solde élagage) – 2.527,11 € (frais)], au titre des charges impayées arrêtées au 11/01/2024, période du 31/12/2021 (solde charges au 31/12/2021) au 01/01/2024 (fonds travaux alur art.58 01/01/2024) et vacation assignation 08/02/2023 inclus

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 4], cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024, date de l’assignation.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [G] [S] [U] a déjà été condamné par jugements du tribunal d’instance de Longjumeau du 29 juin 2017 et du tribunal judiciaire d’Evry du 26 mai 2023, ce dernier portant sur les charges impayées arrêtées au 13 septembre 2022, période du 1er mai 2016 au 13 septembre 2022 (1/3 ap. TX. RENVO.ETUDE ENERGET") inclus.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété lui incombant, M. [G] [S] [U] a perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et a ainsi causé au syndicat des copropriétaires PARC PIERRE un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, justifiant sa condamnation à lui verser une indemnité de 2.100,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sollicite la somme de 2.527,11 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

—  14/06/2023 : REDRST ET EXECUTION JUGEMENT – 343,17 euros, somme entrant dans les frais d’un précédent jugement,

—  10/07/2023 : HYPOTEQUE LEGALE AVOCAT – 600,00 euros, et 03/10/2023 HONO AVOCAT EXECUTION – 600,00 euros, correspondants aux honoraires de l’avocat, dépenses qui n’entrent pas dans le champs des frais nécessaires tels que définis par la loi,

—  18/09/2023 : transmission auxiliaire de justice – 343,17 euros et 08/02/2023 : vacation assignation – 343,17, dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,

—  22/09/2023 – mise en demeure, en l’absence de justificatif d’envoi.

Le syndicat des copropriétaires PARC PIERRE justifie de l’inscription d’une hypothèque légale le 12 juillet 2023. En conséquence, M. [G] [S] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] la somme de 177,60 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [G] [S] [U], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

M. [G] [S] [U] sera également condamné à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires PARC PIERRE au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [G] [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 21.282,05 euros au titre des charges impayées arrêtées au 11 janvier 2024, période du 31/12/2021 (solde charges au 31/12/2021) au 1er janvier 2024 (fonds travaux alur art.58 01/01/2024) et vacation assignation 08/02/2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE M. [G] [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires PARC PIERRE la somme de 2.100,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [G] [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 177,60 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [G] [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires PARC PIERRE la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [S] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,