TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BUNIAK

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BUNIAK

■

Charges de copropriété

N° RG 24/01552 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C3Z6K

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic le Cabinet CRAUNOT, Société Anonyme, représentée par son représentant légal domicilié de droit audit siège en cette qualité.

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [R]

Monsieur [L] [R]

Demeurant chez Madame [X] [D] [Adresse 5]

[Localité 8]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01552 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3Z6K

DÉBATS

À l’audience du 22 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[N] [R] et [L] [R] sont propriétaires des lots de copropriété n°7, 22, 32 et 37 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 10].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 octobre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure [N] [R] et [L] [R] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 25 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner, pour l’audience du 17 octobre 2024, [N] [R] et [L] [R] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’arriérés de charges de copropriété d’un montant de 13.343,73 euros outre 2.000 euros de dommages et intérêts et 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que des articles 1240 et suivants du code civil, il demande au tribunal de :

— donner acte au syndicat des copropriétaires de ce qu’il se désiste de sa demande principale tendant à voir condamner solidairement [N] [R] et [L] [R] au paiement de la somme de 13.343,73 euros au titre des charges dues entre le 30 mai 2023 et le 1er janvier 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus, en raison du règlement effectué par les débiteurs ;

— condamner [N] [R] et [L] [R] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner [N] [R] et [L] [R] au paiement des entiers dépens comprenant les frais de signification par l’huissier de l’assignation et du jugement à intervenir dont distraction au profit de Maître BUNIAK en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner [N] [R] et [L] [R] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner l’exécution provisoire.

[L] [R] a été assignée à tiers présent au domicile (à sa belle-mère, Madame [D] [X]) le 25 janvier 2024. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

[N] [R] a été assigné le 25 janvier 2024 à tiers présent au domicile (à sa mère, Madame [D] [X]). Il n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 octobre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 22 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La responsabilité civile délictuelle exige que soient rapportées les preuves d’un dommage, d’une faute et d’un lien de causalité.

Qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, le préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

Enfin, il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à celui qui se prévaut d’un préjudice d’en rapporter la preuve.

En application de ces dispositions, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’exécution tardive par [N] [R] et [L] [R] de leurs obligations en ce qu’ils n’ont apuré leur dette qu’après l’assignation, en vendant le lot n°7 dont ils étaient propriétaires.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances, il apparaît que [N] [R] et [L] [R] née [X] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges, ces derniers ayant déjà été condamnés le 24 novembre 2022 dans le cadre d’une procédure accélérée au fond.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que [N] [R] et [L] [R] née [X] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

En outre, ils ont vendu le lot n°7 pour apurer leur dette ce qui exclut toute mauvaise foi.

Faute de démontrer que les défendeurs ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, compte tenu du fait que le syndicat des copropriétaires a dû assigner les défendeurs pour parvenir au recouvrement intégral de sa créance, [N] [R] et [L] [R] seront condamnés aux entiers dépens comprenant les frais de signification par l’huissier de l’assignation et du jugement dont distraction au profit de Maître BUNIAK en application de l’article 699 du code de procédure civile

Les frais irrépétiblesL’article 700 1° du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité justifie donc que [N] [R] et [L] [R], condamnés aux dépens, soient condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] tendant à condamner [N] [R] et [L] [R] à payer 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement [N] [R] et [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1.500 euros à titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de signification par l’huissier de l’assignation et du présent jugement dont distraction au profit de Maître BUNIAK en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 26 Juin 2025.

La Greffière La Présidente