TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute : 215

Références : R.G N° N° RG 24/01766 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QC3M

JUGEMENT

DU : 07 Février 2025

Mme [B] [K] [F]

C/

Mme [T] [C] [M] [N]

M. [D] [P] [Y]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 07 Février 2025.

DEMANDERESSE:

Madame [B] [K] [F]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Justine FLOQUET, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Madame [T] [C] [M] [N]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [P] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Décembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e FLOQUET

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 14/04/2022, M. [D] [P] [Y] et Mme [T] [C] [M] [N] étaient locataires d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2], et appartenant à Mme [B] [K] [F].

Les locataires ont quitté les lieux et un constat d’état des lieux de sortie a été établi le 28/07/2022.

Par acte en date du 18/11/2024, Mme [B] [K] [F] ont fait assigner M. [D] [P] [Y] et Mme [T] [C] [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection d’ [Localité 8] et demande de :

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 9.900 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 9.921,33 euros au titre de la perte de loyers subie, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ne pas écarter l’exécution provisoire,

— condamner solidairement les locataires aux entiers dépens.

Cités par acte d’huissier délivré par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [D] [P] [Y] et Mme [T] [C] [M] [N] n’ont pas comparu.

Par note ne délibéré autorisée, Mme [B] [K] [F] fournit un tableau chiffré des réparations sollicitées.

L’affaire a été mise en délibéré au 7/02/2025.

*

* *

SUR QUOI, LE JUGE,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur les réparations locatives

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987;

Attendu que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application ;

Que l’article 1732 du code civil prévoit que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ; qu’ainsi, une présomption de faute pèse sur le locataire qui devra en principe répondre de toute dégradations ou pertes constatées ;

Qu’enfin, en l’absence d’état des lieux d’entrée, l’article 1731 du même code précise que le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ;

Attendu que l’existence de dégradations doit être le fait d’un usage anormal ou d’un défaut d’exécution par le locataire de son obligation d’entretien ou de réparations locatives, et ne sera pas caractérisée si le mauvais état du logement trouve sa cause dans l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, c’est-à-dire à la vétusté ;

Attendu que Mme [B] [K] [F] sollicite la somme de 9.900 euros au titre des réparations engagées suite au départ des locataires ; qu’elle présente ainsi une liste de travaux chiffrés par référence à un tableau visant les désordres et une facture de l’entreprise MTG, outre un devis de l’entreprise SANITHERME de mars 2021 concernant les travaux réalisés dans les lieux avant la mise en location ;

Attendu que l’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 13/04/2022 et l’état des lieux de sortie l’a été par procès-verbal de constat de commissaires de justice, en l’absence des locataires, le 28/07/2022 ; que si la bailleresse ne démontre pas avoir convoqué les locataires en vue de l’établissement de l’état des lieux de sortie, ce constat conserve la valeur de simple renseignement, étant rappelé par la bailleresse que les locataires ont quitté les lieux brusquement, et constaté que la citation a été délivrée à la dernière adresse connue des locataires après leur départ ;

Qu’il résulte de l’état des lieux d’entrée que l’appartement était en bon état, mais que :

— dans le salon, les portes devaient être finalisées, et les prises et interrupteurs à réparer,

— la cuisine était “assez correcte”, avec des prises à refaire, de l’eau chaude à confirmer et des placards à réorganiser ;

Que le bailleur, dont il n’est pas démontré qu’il a fait obstacle à l’établissement d’un état des lieux d’entrée, ce qui autorise le jeu de la présomption découlant de l’article 1731 précité, peut se prévaloir de la présomption de bon état de réparations locatives lors de la signature du bail s’agissant des chambres , lesquelles ne sont pas décrites dans l’état des lieux d’entrée ;

Que le bailleur produit un tableau précis des désordres en sortie des lieux avec chiffrage en relation avec le devis de l’entreprise MTG, dont il ressort que :

— une cloison a été déposée par les locataires dans la salle à manger tout en laissant l’empreinte de la cloison sur le sol, murs et plafond : 700 euros,

— il y a des traces noirâtres sur la peinture de la salle à manger et du séjour (non chiffré précisément),

— un carrelage a été posé sur le sol existant de la cuisine entraînant une surépaisseur, les plinthes carrelées de la cuisine ont été déposées, une crédence a été posée grossièrement dans la cuisine (200 euros et 600 euros), le bas de la porte a été découpé grossièrement (non chiffré précisément), et l’évier a été déplacé et tient avec des cales en bois (1.800 euros),

— il y a des tâches, traces et accros sur les murs de la chambre près de la salle de bains et de la chambre du niveau inférieur (non chiffré précisément), ainsi qu’une réparation grossière de la porte de la chambre du niveau supérieur (non chiffré précisément),

— il y a des traces noirâtres sur les portes de l’appartement (non chiffré précisément)

— dans l’entrée, les portes du placard ne sont plus dans leur rail et sont sales (non chiffré précisément),

Qu’il est rappelé que les locataires, en l’espèce, n’ont occupé les lieux que quelques mois (avril à juillet 2022) et doivent donc répondre des dégradations ou détériorations constatées, sans que puisse être invoqué la vétusté ; que cependant, les locataires ne sont pas tenus de les rendre dans un état de rénovation complète, mais seulement en état d’usage, ce qui conduit à écarter la reprise en peinture de tout l’appartement en raison de traces, tâches ou accros épars ; qu’il a été enfin constaté que la cuisine ne se trouvait à l’entrée dans les lieux que dans un état seulement “assez correct” ;

Que dans ces conditions, au regard des désordres précités et des chiffrages fort imprécis présentés par la bailleresse, l’indemnisation de la bailleresse sera donc limitée à une somme de 3.500 euros ;

Qu’en conséquence, il convient, la solidarité étant prévu au bail, de condamner solidairement M. [D] [P] [Y] et Mme [T] [C] [M] [N] à payer à Mme [B] [K] [F] une somme de 3.500 euros au titre des réparations nécessaires à la remise en état du bien ;

Sur les dommages-intérêts au titre d’un manque à gagner et en réparation du préjudice moral

Attendu que l’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ;

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 alinéa 4 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Qu’en l’espèce, Mme [B] [K] [F] soutient que les manquements contractuels des locataires, à savoir la nécessité d’une remise en état des lieux, lui ont occasionné un préjudice financier du fait du retard à la relocation du bien et un préjudice moral en raison d’un surplus de soucis provoqué par divers aléas, trajets, établissement de devis et durée de la remise en état, sans compter le coût du suivi de la remise en état du logement ;

Mais attendu que Mme [B] [K] [F] échoue à établir l’existence d’un préjudice à la fois réparable et distinct de celui qui est déjà pris en compte au titre de la réparation des désordres locatifs et qui justifierait l’allocation de dommages-intérêts supplémentaires ;

Qu’il convient tout d’abord de rappeler que la remise en état des lieux est intégralement réparée par la créance de réparation allouée au bailleur dans le respect des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, tel qu’exposé précédemment ;

Qu’ainsi, Mme [B] [K] [F] ne peut ériger en préjudice distinct et réparable ses diligences et son implication dans le contentieux locatif, dès lors qu’il lui appartient d’assurer la gestion complète du contrat de location, y compris dans les aléas et charges que tout propriétaire doit assumer lorsqu’il se livre à la mise à disposition de locaux d’habitation conformément aux prévisions légales, et notamment aux régles afférentes à la restitution des lieux loués ;

Qu’ensuite, les désordres constatés, et qui font l’objet d’une réparation, ne revêtent pas, au vu des pièces versées, un caractère manifestement anormal, non plus qu’une impossibilité de relouer l’appartement dont il s’agit dans un délai raisonnable, lequel n’est pas affecté par l’absence de préavis de la part des locataires qui ont quitté les lieux ;

Qu’en conséquence, Mme [B] [K] [F] sera déboutée de ses demandes en paiement de dommages-intérêts ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu que M. [D] [P] [Y] et Mme [T] [C] [M] [N] succombent à l’instance, et qu’en conséquence ils doivent être condamnés aux entiers dépens ;

Attendu que, par application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [D] [P] [Y] et Mme [T] [C] [M] [N] doivent être condamnés à payer à Mme [B] [K] [F] qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu’il paraît équitable de fixer à 300 euros, au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ;

*

* *

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [D] [P] [Y] et Mme [T] [C] [M] [N] à verser à Mme [B] [K] [F] la somme de 3.500 euros au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE Mme [B] [K] [F] de ses demandes de dommages et intérêts ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présence décision ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [P] [Y] et Mme [T] [C] [M] [N] à verser à Mme [B] [K] [F] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [P] [Y] et Mme [T] [C] [M] [N] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier

Le Président