TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/06389

N° Portalis 352J-W-B7H-CZYAJ

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [K] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0064

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société GTF, SA

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0422

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 18 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/06389 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZYAJ

DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, M. [K] [Y] est propriétaire des lots n° 16, 18, 20, 34 et 35.

M. [Y] était absent à l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires qui s’est tenue le 15 mars 2023 pour statuer, outre sur l’élection du président, du 1er scrutateur et du secrétaire de séance, sur :

— la résolution n° 4, portant sur la création d’un ascenseur dans le vide escalier (article 26), résolution subdivisée en trois résolutions n° 4.1, 4.2 et 4.3 relatives aux travaux de fourniture et construction d’un ascenseur dans le vide escalier, respectivement proposés par le devis de l’entreprise ATS pour un montant de 168.353 € TTC, par le devis de l’entreprise IREA pour un montant de 183.593 € TTC et par le devis de l’entreprise MCA pour un montant de 174.330 € TTC,

— la résolution n° 5, portant sur la décision à prendre s’agissant de l’affectation des sommes déposées sur le fonds de travaux pour le financement des travaux votés (article 25),

— la résolution n° 6, portant sur la souscription d’un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires destiné au financement de travaux de réfection du réseau de canalisations de tout à l’égout, pour permettre la réalisation des travaux votés aux résolutions n° 4 au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer et sur le mandat donné au syndic à l’effet de le signer (article 24),

— la résolution n° 7, portant sur la délégation de pouvoir prévue au IV de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 pour le prélèvement des quotes-parts de l’emprunt collectif et le recouvrement des impayés (article 25),

— un point d’informations diverses sur les « travaux cour ».

Les copropriétaires ont adopté la résolution n° 4.1 et rejeté les résolutions n° 4.2, 4.3, 5, 6 et 7.

Par acte d’huissier délivré le 4 mai 2023, M. [K] [Y] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 18ème devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement, l’annulation de l’assemblée générale du 15 mars 2023.

Les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale devant se tenir le 28 juin 2023, afin de voter sur des résolutions identiques aux résolutions n° 4 à 7 de l’assemblée générale du 15 mars 2023.

M. [Y] a sollicité l’annulation de la résolution n° 4.1 de l’assemble générale du 28 juin 2023, par assignation délivrée au syndicat des copropriétaires le 13 septembre 2023.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2024, M. [K] [Y] demande au tribunal de :

Vu l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 9 du décret du 17 mars 1967,

Dire et juger que l’article 19 du règlement de copropriété en date du 8 juin 1964 est réputé non écrit,

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9] mal fondé en ses demandes et l’en débouter,

Prononcer la nullité de l’assemblée du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9] en date du 15 mars 2023,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Adresse 7] 18ème à régler à M. [K] [Y] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront directement recouvrés par Maitre Christian FOURN, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Dire et juger que M. [K] [Y] sera dispensé de toute participation aux frais de procédure, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 18ème demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, les articles 9, 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, les pièces versées aux débats,

Recevoir le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes,

Constater la validité de l’assemblée générale extraordinaire du 15 mars 2023,

En conséquence,

Débouter Monsieur [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Constater la validité de l’assemblée générale extraordinaire du 15 mars 2023 au regard de l’urgence de la situation,

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [Y] aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 mai 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 13 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 13 mai 2025, a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande visant à voir dire et juger que l’article 19 du règlement de copropriété en date du 8 juin 1964 est réputé non écrit

M. [K] [Y] soutient que l’article 19 du règlement de copropriété doit être réputé non écrit, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’il prévoit un délai de convocation de l’assemblée générale de 10 jours en violation des dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] n’oppose aucun moyen.

***

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, « sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. ».

Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ».

En l’espèce, l’article 19 du règlement de copropriété établi le 8 juin 1964 et publié au quatrième bureau des hypothèques de la Seine le 7 juillet 1964 (volume 5118 n° 7 – reçu Six F 20) prévoit que :

« Article 19 – Convocations

1° Les convocations sont adressées par lettre recommandée ou remises contre récépissé, au moins dix jours francs avant la date prévue. Elles devront comporter toutes questions intéressant la copropriété dont le syndic aura été saisi avant l’envoi de la convocation.

2° Toutefois, en cas d’urgence, ce délai pourra être réduit si les circonstances l’exigent. Par contre, ce délai sera porté à vingt jours pour toutes assemblées ayant à se prononcer sur :

a) toute modification dans la répartition des millièmes de copropriété et dans la classification des choses et parties communes, d’une part, et en partie privée d’autre part,

b) toutes modifications dans la répartition des charges communes,

c) toutes autres modifications, suppressions, adjonctions au présent règlement de copropriété,

d) toute décision consécutive à la destruction de l’immeuble,

3° En cas de mutation, les convocations sont valablement adressées à l’ancien co-propriétaire jusqu’à ce qu’il ait justifié de la mutation au syndic.

En cas de division d’un lot entre plusieurs personnes celles-ci devront déléguer l’une d’elles pour les représenter ; faute pour elle de désigner leur déléguer, les convocations devront être faites au domicile de l’un quelconque des membres de l’indivision ou aux héritiers ou représentants non dénommés du co-propriétaire défunt à l’ancien domicile réel de celui-ci ou au domicile par lui élu.

En cas de démembrement de la propriété d’un lot, toutes convocations seront valablement adressées à l’usufruitier comme aussi au bénéficiaire d’un droit d’usage ou d’habitation. En cas de pluralité d’usufruitiers ou de bénéficiaires d’un droit d’usage ou d’habitation, les stipulations de l’alinéa précédent relatif à l’indivision seront également applicables » (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires).

M. [Y] fait à juste titre valoir l’illicéité de l’article 19 du règlement de copropriété, en ce qu’il prévoit, au paragraphe 1°, un délai de convocation à l’assemblée générale de 10 jours francs alors que l’article 9 du décret du 17 mars 1967, d’ordre public en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, impose un délai minimal de convocation de 21 jours. Au surplus, le tribunal relève que le délai de 20 jours prévu par le paragraphe 2° de l’article 19 du règlement de copropriété est également illicite eu égard aux dispositions précitées.

Il convient donc de faire droit à la demande de M. [Y] visant à voir réputer non écrit l’article 19 du règlement de copropriété dans son intégralité.

2 – Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 15 mars 2023

M. [K] [Y] soutient en premier lieu que l’assemblée générale du 15 mars 2023 est nulle dès lors qu’il a été convoqué moins de 21 jours avant sa tenue. Il expose que la convocation a été adressée le 21 février 2023, de sorte qu’il a reçu la convocation le 22 février 2023, soit 20 jours avant la tenue de l’assemblée. Il estime en deuxième lieu que l’immeuble est dépourvu d’ascenseur depuis 60 ans de sorte que les travaux destinés à réaliser un ascenseur n’ont pas de caractère d’urgence. Il fait valoir que l’inflation et la prétendue augmentation des matières premières ne sont pas justifiées. Il expose enfin que le vote des résolutions de l’assemblée générale du 28 juin 2023 n’a aucun effet sur la validité des résolutions de l’assemblée générale du 15 mars 2023, dès lors qu’elles n’ont pas annulé ces dernières et sont, au surplus, contestées judiciairement, étant en tout état de cause rappelé que la recevabilité de son action doit être appréciée au jour de l’introduction de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] estime que la demande de M. [Y] est irrecevable, et sans objet, dès lors que les résolutions de l’assemblée générale du 15 mars 2023 ont de nouveau été votées lors de l’assemblée générale du 28 juin 2023 et que M. [Y] n’a contesté que la résolution n° 4.1 de ladite assemblée. Sur le fond, il considère que M. [Y] a été convoqué 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale du 15 mars 2023, soit dans le délai de 10 jours prévu par l’article 19 du règlement de copropriété et en tout état de cause dans le délai de 21 jours prévu par l’article 9 du décret du 17 mars 1967. En outre, il soutient que l’urgence est caractérisée, le vote des travaux dans les plus brefs délais étant requis dès lors que :

— les occupants de l’immeuble, et notamment les personnes âgées, ne disposent que des escaliers pour monter,

— ce type de travaux emporte des délais importants de réalisation,

— l’état du marché actuel, le coût des matières premières et l’inflation exigeaient une approbation rapide les devis des sociétés, qui auraient à défaut été réévalués à la hausse, étant précisé que l’offre de la société ATS n’était valable que jusqu’à la fin du mois d’avril 2023.

***

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, « sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. ».

Ce délai se calcule selon les prescriptions des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

S’agissant d’un délai de réflexion, de consultation et de concertation pour les copropriétaires, le non-respect du délai de convocation, même pour un seul jour, entraîne la nullité de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire, pour le copropriétaire qui s’en prévaut, de justifier d’un grief causé par l’envoi tardif de la convocation à lui-même (ex. : Cour d’appel de Chambéry, 1ère section, 12 septembre 2017, n° RG 16/00047).

Par ailleurs, le premier alinéa de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit que : « Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

La charge de la preuve de la régularité des convocations pèse sur le syndicat des copropriétaires et sur le copropriétaire qui invoque le non-respect des dispositions d’ordre public de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Civ. 3ème, 9 novembre 1994, n° 93-10.732, publié au bulletin ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 14 novembre 2012, n° RG 11/07605, etc.).

Lorsque le juge déclare non écrite une clause du règlement de copropriété relative à la convocation ou à la tenue de l’assemblée générale, il ne peut refuser de prononcer l’annulation de l’assemblée générale prise en application de cette clause au motif que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites (voir, en ce sens, Civ. 3ème, 28 avril 2011, n° 10-20.514).

En l’espèce, le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires ne comprend pas de demande visant à voir déclarer les demandes de M. [Y] irrecevables. Le tribunal n’est donc pas saisi d’une telle irrecevabilité, en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 768 du code de procédure civile aux termes desquelles le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En tout état de cause, il doit être rappelé que :

— l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice et ne peut dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendues sans objet (Civ. 3ème, 12 janvier 2005, n° 03-18.256, 9 novembre 2006, n° 05-13.484, 8 décembre 2010, n° 09-70.636, 27 janvier 2015, n° 13-27.703),

— l’annulation ou la réitération par une nouvelle assemblée générale devenue définitive de résolutions votées par une assemblée générale antérieure et attaquées par un copropriétaire, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ne rend pas la demande irrecevable mais sans objet, en raison du principe d’autonomie des assemblées (ex. : Civ. 3ème, 2 mars 2017, n° 16-11.735 et 16-11.736).

— par ailleurs, lorsque la demande d’annulation est fondée sur la violation des règles de forme de tenue de l’assemblée générale, la réitération par une assemblée générale ultérieure des mêmes résolutions n’est pas de nature à priver d’intérêt à agir celui qui demande d’abord la sanction de la violation de ces règles d’ordre public, et ne rend pas non plus sa demande sans objet.

Au cas d’espèce, la demande d’annulation formée par M. [Y] n’est pas sans objet dès lors que :

— la résolution n° 4.2 de l’assemblée générale du 28 juin 2023, identique à la résolution n° 4.2 de l’assemblée générale du 15 mars 2023, n’est pas définitive pour faire l’objet d’une contestation judiciaire distincte (pièce n° 4 de M. [Y]), étant précisé que seule la convocation à l’assemblée générale du 28 juin 2023 est produite (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires) et non le procès-verbal de ladite assemblée,

— la présente instance est fondée sur la violation des règles de forme relative à la convocation de l’assemblée générale.

S’agissant du moyen d’annulation tenant à la violation du délai de convocation de l’assemblée générale, l’avis de passage ou l’accusé de réception de la lettre de convocation de M. [Y] à l’assemblée générale du 15 mars 2023 n’est pas versé aux débats. Il est néanmoins constant que la lettre recommandée de convocation a été envoyée le 21 février 2023 (date mentionnée sur le courrier de convocation et sur le cachet de la poste, pièce n° 2 de M. [Y]), de sorte qu’elle n’a pu être présentée au domicile de M. [Y], pour la première fois, que le 22 février 2023 au plus tôt. Cette date de première présentation n’est pas contestée par le syndicat des copropriétaires.

L’article 19 du règlement de copropriété ayant été réputé non écrit, la régularité du délai de convocation doit être appréciée eu égard aux dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 précitées. Ce délai, dont le point de départ ne peut être antérieur au 23 février 2023, en application des articles 641 du code de procédure civile et 64 du décret du 17 mars 1967, a expiré le 15 mars 2023 à 24 heures, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 642 du code de procédure civile.

L’assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 15 mars 2023 à compter de 17h, de sorte que le délai de notification de la convocation, au moins vingt-et-un-jours avant la date de la réunion, n’a pas été respecté en l’espèce.

Par ailleurs, les travaux de création d’ascenseur, dans un immeuble qui en est dépourvu depuis sa mise en copropriété il y a plus de soixante ans, ne relèvent pas, par leur nature, de travaux urgents. Les délais de réalisation des travaux ne sont pas un motif caractérisant l’urgence, au sens des dispositions de l’article 9 précité, pas davantage que la situation économique mondiale. Le vote des travaux, avant l’expiration des devis, pouvait être réalisé en respectant le délai de 21 jours pour convoquer l’assemblée générale. Le tribunal relève au surplus que le devis de l’entreprise ATS soumis à l’assemblée générale postérieure du 28 juin 2023 vise un coût identique à celui présenté à l’assemblée du 15 mars 2023.

L’assemblée générale du 15 mars 2023 sera dès lors annulée, pour violation des dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

3 – Sur les demandes accessoires

M. [K] [Y], dont les prétentions ont été déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9], sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 18ème, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maitre Christian FOURN, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] sera condamné à payer à M. [K] [Y] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. M. [K] [Y] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Décision du 18 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/06389 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZYAJ

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Répute non écrit l’article 19 du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] établi le 8 juin 1964 et publié au quatrième bureau des hypothèques de la Seine le 7 juillet 1964 (volume 5118 n° 7 – reçu Six F 20),

Annule l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] en date du 15 mars 2023 dans son intégralité,

Dispense M. [K] [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 18ème aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Christian FOURN, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] à payer à M. [K] [Y] la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [K] [Y] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 8] le 18 Septembre 2025

La Greffière Le Président