REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 24/07529 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KNMZ

MINUTE N°2025/15

ORDONNANCE

DU 08 Janvier 2025

Société VAR HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR c/ [M]

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Présidente en chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan

assisteé lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par M. Alexandre JACQUOT qui a signé la minute avec la présidente

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Société VAR HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR

Activité :

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE:

Madame [X] [M]

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Comparante en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE 08 Janvier 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT

— [X] [M]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er novembre 1998, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR (ci-après l’OPH VAR HABITAT) a donné à bail à Madame [X] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel initial de 1.472 francs, soit 224,40 €, outre une provision sur charges non chiffrée aux termes du bail.

Un second bail a été établi entre les mêmes parties le 14 février 2011 en suite de la résiliation judiciaire du premier bail le 17 novembre 2009.

Le loyer s’établissait au jour de la saisine de la présente juridiction à la somme de 492,12 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH VAR HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à sa locataire le 20 novembre 2023.

Elle a ensuite fait assigner Madame [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] par un acte d’huissier du 1er octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 décembre 2024, l’OPH VAR HABITAT – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [M] ; et de condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 3.163,06 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Madame [X] [M] a comparu en personne. Elle reconnaît le montant de la dette locative, mais précise avoir procédé à des règlements en cours de procédure. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre paiement d’une somme mensuelle en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera rendue contradictoirement, conformément aux dispositions de l’article 467, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur la recevabilité de l’action

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

L’article 835 du code de procédure civile énonce par ailleurs que “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire énonce, “le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement”.

L’article 24 I et III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose par ailleurs que :

« I.( …)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu, précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

L’OPH VAR HABITAT justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les dispositions visées plus avant.

Elle produit en effet :

le justificatif de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), suite à la délivrance du commandement de payer signifié le 20 novembre 2023, le montant de l’impayé imposant un tel signalement,

le justificatif de la notification de l’assignation à la Préfecture du Var qui en a accusé réception le 2 octobre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience.

La juridiction a reçu retour du diagnostic social et financier dont le contenu est précisé par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021. Il a été donné connaissance de son contenu à l’audience.

L’action de l’OPH VAR HABITAT est donc recevable.

II/ Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 fixe par ailleurs à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi du 24 juillet 1989 précitée dispose encore que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, dans l’avis qu’elle a rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a relevé que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Elle en tire pour conséquence que « dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par contrat du 1er novembre 1998, l’OPH VAR HABITAT a donné à bail à Madame [X] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel initial de 1.472 francs, soit 224,40 €, outre une provision sur charges non chiffrée aux termes du bail.

Un second bail a été établi entre les mêmes parties le 14 février 2011 en suite de la résiliation judiciaire du premier bail le 17 novembre 2009.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH VAR HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à sa locataire le 20 novembre 2023.

Dans ces conditions, au titre du contrat de bail querellé c’est un délai de deux mois comme prévu contractuellement qui doit être retenu s’agissant du délai dont bénéficie la locataire à compter de la délivrance du commandement de payer pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans les délais impartis, ni postérieurement au 20 janvier 2024.

En conséquence, l’OPH VAR HABITAT justifie de manière non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 janvier 2024 à minuit.

III/ Sur les demandes de condamnation à paiement à titre provisionnel

L’OPH VAR HABITAT indique à l’audience qu’elle entend actualiser son décompte à la somme de 3.163,06 euros.

Madame [X] [M] fait valoir qu’elle se trouve dans les lieux depuis trente ans et qu’elle a toujours réglé ses loyers, malgré des retards de paiement.

Elle indique avoir repris le versement des loyers courants et avoir procédé à des premiers versements en vue de rembourser sa dette locative. Elle souhaite se maintenir dans les lieux et obtenir des délais de paiement, auxquels la bailleresse se dit opposée, s’agissant d’une deuxième procédure judiciaire menée à l’encontre de madame [X] [M].

La dette de loyer et indemnités d’occupation de madame [M] est non sérieusement contestable. La locataire y sera condamnée à titre provisionnel à hauteur de 3.163,06 euros en deniers ou quittances, permettant de déduire du montant de la condamnation l’ensemble des sommes éventuellement versées au crédit du compte locatif.

IV/ Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu des éléments rapportés par la défenderesse concernant sa situation financière et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [X] [M] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [X] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel correspondant au montant du dernier loyer échu.

V/ Sur les demandes accessoires

Madame [X] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH VAR HABITAT, Madame [X] [M] sera condamnée à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-5 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

DECLARE l’action de l’OPH VAR HABITAT recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2011 entre l’OPH VAR HABITAT et Madame [X] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 20 janvier 2024 à minuit ;

CONDAMNE Madame [X] [M] à verser à l’OPH VAR HABITAT la somme de 3.163,06 € à titre provisionnel, en deniers et quittances, au titre des loyers et provisions sur charges restant dus au jour de l’audience ;

AUTORISE Madame [X] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 130 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH VAR HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [X] [M] soit condamnée à verser à l’OPH VAR HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [X] [M] à verser à l’OPH VAR HABITAT une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la décision est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Ariane CHARDONNET, vice-présidente, et par Monsieur Alexandre JACQUOT, greffier.

Le greffier, La vice-présidente,