TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Thomas GUYON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Sylvain DUBOIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07398 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RI4

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 10 juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [W] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sylvain DUBOIS de la SELEURL SYLVAIN DUBOIS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E2159

DÉFENDERESSE

Madame [P] [M], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 10 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07398 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RI4

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 30 décembre 2010 à effet rétroactif du 1er janvier 2010, Mme [L] [I] a donné à bail à Mme [P] [M] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], pour une durée de trois ans renouvelable, moyennant un loyer de 280 € hors charges.

M. [W] [B] a fait l’acquisition du logement par acte du 29 décembre 2021.

Le 2 février 2022, un congé pour reprise a été signifié à Mme [P] [M] en vue du 1er janvier 2023.

Mme [P] [M] s’est néanmoins maintenue dans les lieux au-delà de la date fixé.

Une mise en demeure lui a été notifiée par avocat le 20 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, M. [W] [B] a assigné Mme [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris

Dans ses conclusions en demande, il réclame au visa notamment de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 de :

— voir valider le congé pour reprise en cause et déclarer Mme [P] [M] occupante sans droit ni titre,

— voir ordonner l’expulsion sans délai de Mme [P] [M] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs

— voir condamner Mme [P] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer normalement exigible en cas d’occupation régulière des locaux jusqu’à libération effective des lieux,

— voir condamner Mme [P] [M] au paiement d’une indemnité de 3000 € de frais irrépétibles, outre les dépens.

M. [W] [B] , qui a acheté le logement occupé en 2021, indique que le congé prématuré n’est jamais nul et reporte son effet pour la date à laquelle il aurait du être donné, le préavis de six mois ayant été respecté.

Il ajoute que l’article15-I de la loi du 6 juillet 1989 ne fait pas obligation de transmettre la notice d’information à peine de nullité, d’autant que la locataire n’a subi aucun grief.

démontre la réalité de son domicile actuel à [Localité 7] qui justifie son congé pour reprise, souhaitant se rapprocher de son commerce situé [Adresse 1].

Il nie que les désordres de l’appartement rendent le logement indécent, les obligations réciproques étant indépendantes et n’existant aucun lien juridique entre le congé et l’état du logement, objet de recours distincts.

Il affirme que la locataire a disposé d’un temps suffisant pour se reloger et ne démontre pas ses efforts dans ce sens.

Il pointe l’absence de saisine du préfet ainsi que de décision administrative sur l’insalubrité alléguée, alors que la locataire a vécu 11 ans dans les lieux sans se plaindre.

Il dit avoir acheté le logement en l’état sans être responsable des conditions de location antérieures. Il s’oppose donc à la consignation des loyers, strictement encadrée et subordonnée à l’inhabitabilité du logement.

***

Dans ses conclusions, Mme [P] [M] demande :

— la nullité du congé pour reprise et débouter M. [B],

— faire injonction de M. [B] de réaliser les travaux de remise en état (installations électriques, gazinières, VMC, travaux aux portes et fenêtres) sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir

— ordonner le remboursement à Mme [P] [M] des loyers et charges versés depiuis le mois de janvier 2022 inclus, soit 5400 €,

— fixer à 150 € le loyer et charges mensuels jusqu’à la réception intégrale des travaux,

Subsidiairement, accorder un délai d’un an à Mme [P] [M] pour quitter les lieux,

En tout état de cause,

— débouter M. [B]

— écarter l’exécution provisoire de la décision en raisons des conséquences excessives de l’expulsion,

— condamner M. [B] au paiement d’une somme de 2000 € sur le fonement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Mme [P] [M] invoque un congé délivré de mauvaise foi et conclut à sa nullité, le congé ayant été donné pour une date antèrieure à la date d’expiration qui était, par le jeu des reconductions tacites, au 1er janvier 2025, et qui plus est ne comportant pas la notoce d’information légale relative aux voies de recours.

Elle considère également le congé comme frauduleux et en vue de se soustraire à ses obligations de décence, puisque l’appartement endure mains désordres, le STH de la ville de [Localité 6] ayant relevé en 2016 l’absence de dispositif de chauffage, et qu’un nouveau contrôle du 15 avril 2024 suivi d’un courrier du 21 mai, a fait apparaitre l’absence de protection des fils électriques en pied de mur, des revêtements dégradés explicables par une VMC insuffisante, des difficultés d’ouverture et de fermeture de fenêtres, l’absence de salle d’eau/ bac à douche, un tuyau flexible gaz périmé et des détritus sur la toiture d’un appentis.

De tous ces travaux elle demande la réalisation sous astreinte sur la bse de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720 du code civil, accompagné d’une réduction du loyer de 50% et sa consignation auprès de la CARPA jusqu’à la réception des travaux.

Elle demande le remboursement de 50% de tous les loyers et charges versés depuis le mois de janvier 2022.

Mme [P] [M] demande les plus larges délais pour quitter les lieux compte tenu de ses difficultés de relogement dans le parc social depuis 2011, étant handiapée et titulaire d’une carte d’invalidité permanente.

***

A l’audience du 26 mars 2025, le conseil de M. [W] [B] a réitéré ses demandes et s’est opposé à tous délais et à tous travaux.

Le conseil de Mme [P] [M], titulaire de l’aide juridictonnelle totale, a repris ses conclusions.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales

Sur la validité du congé

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Il ressort des pièces versées aux débats que [M] le 29 décembre 2021, M. [W] [B] a fait l’acquisition du logement situé [Adresse 3] occupé par [P] [M] depuis le 1er janvier 2010 en vertu d’un bail du 30 décembre 2010.

Le 1er février 2022, il a fait délivrer à Mme [P] [M] en date un congé pour reprise à effet du 1er janvier 2023, date d’échéance du bail stipulée sur la lettre de congé.

il ressort de l’article 15-I précité que lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition. En l’espèce, le terme est intervenu après plus de deux ans, à savoir en l’espèce le 1er janvier 2025.

En tout état de cause, le congé ne peut se délivrer que six mois avant l’échéance du bail en cours. Le bail du 1er janvier 2010 s’était renouvelé en 2013, 2016, 2019, 2022 et devait à la date du congé se renouveler en 2025. La reprise notifiée le 1er février 2022 à effet du 1er janvier 2023 n’était donc pas valable.

Toutefois, il est de droit positif qu’ en cas de congé délivré prématurément ou par anticipation pour une date qui se situe avant le terme du bail, respectant ainsi le délai de 6 mois, les effets du congé sont reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné, soit en l’espèce le 1er janvier 2025.

Par ailleurs, nonobstant le grief tiré de désordres sanitaires, aucun courrier du préfet l’informant de la tenue du conseil départemental compétent en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques, en vue de déclarer l’immeuble insalubre ni courrier du maire le mettant en demeure de faire les réparations nécessaires sur l’immeuble et l’invitant à présenter ses observations n’est produit, ayant eu pour effet de suspendre la faculté de donner congé.

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi « ALUR » impose de joindre au congé pour vendre ou reprendre le logement, une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

En l’espèce, cette notice n’est pas jointe au courrier du 1er février 2022.

Cependant, la loi n’attache aucune nullité de plein droit à cette obligation. Il conviendrait donc, conformément au droit procédural commun, de relever un grief pour prononcer la nullité du congé. Or, la locataire n’en exprime aucun, laquelle qui plus est s’est dotée d’un avocat afin d’opposer à la demande du bailleur une demande opportune de mise en conformité des lieux.

Enfin, l’indécence alléguée du logement ne peut conduire à postuler la mauvaise foi du bailleur, puisque sa locataire ne démontre pas l’avoir informé de cet état de fait avant l’émission du congé.

S’agissant à présent du motif du congé pour reprise, il sera constaté que M. [W] [B] justifie d’une adresse actuelle à [Localité 7] et de l’adresse de son commerce à [Localité 6] ([Localité 5] 18, propriété de la SASU Groupe LRF dont il est président), certes plus proche de l’adresse du logement litigieux que son domicile actuel (11 minutes à pieds contre 1h 04 de transports en commun).

Le congé pour reprise apparait donc fondé et sérieux, même s’il a été improprement notifié jusque dans la mise en demeure pourtant effectuée par avocat.

Il convient donc de valider le congé, dont il résulte qu’à la date du 1er janvier 2025, le contrat de bail est résilié.

Sur la demande d’expulsion :

Le contrat de bail litigieux étant résilié au 1er janvier 2025, Mme [P] [M] est occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il sera donc ordonné l’expulsion de Mme [P] [M], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve des délais pour quitter les lieux.

Aux termes de l’article L 412-3 du code de la construction et de l’habitation, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Aux termes de l’article 412-4 du code de la construction et de l’habitation, La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Conformément à ce texte, il convient de constater, en pendant de la situation de M. [B], décrit comme un jeune homme de 28 ans, la propre situation de Mme [P] [M], invalide de 64 ans, titulaire de l’AAH et ayant fait appel à l’aide juridictionnelle, outre les difficultés exprimées de relogement dans le secteur social au gré des carences tous azimuts de l’Etat.

Il lui sera donc accordé un délai de quatre mois pour quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux au-delà des délais judiciaires et légaux, le bailleur sera donc autorisé, en sus de l’expulision comme décrite ci-dessus, à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des locataires, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [P] [M] à compter de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés.

N’étant pas justifié le montant indemnitaire demandé, cette indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, outre les provisions sur charges.

Il convient de condamner Mme [P] [M] au paiement de ces sommes.

II. Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

En l’espèce, il ressort du contrôle du courrier du 21 mai 2024 émanant du Service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 6] un certain nombre de désordres :

— absence de protection mécanique des fils électriques en pied de mur,

— revêtements dégradés , possiblement explicables par une VMC insuffisante,

— difficultés d’ouverture et de fermeture de fenêtres,

— absence de salle d’eau/ bac à douche (point qui aurait pourtant mérité à lui seul plus de détails en terme de constat, photographies..)

— tuyau flexible gaz périmé

— détritus sur la toiture d’un appentis .

Cependant, outre le manque de détail et de certitude des conclusions de cet inventaire, qui ne taille pas sa part aux réparations locatives, et étant relevé que le recours au Service technique de l’habitat en avril 2024 était postèrieur au congé après 11 ans d’occupation, ne peut être perçu que comme opportun et dilatoire, il convient de préciser que Mme [P] [M] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025. Par conséquent, ses demandes visant à des travaux mise en conformité, exprimées à l’audience du 26 mars 2025, ne relèvent d’aucun droit locatif opposable au propriétaire.

L’intégralité des demandes sera donc rejetées, en ce compris celles subséquentes à la demande de travaux.

S’agissant de la demande relatif au remboursement de la moitié des loyers et charges versées depuis l’acquisition du logement par le propriétaire, qu’il convient de considérer spécifiquement du fait qu’elle a trait à une période où Mme [P] [M] disposait d’un titre locatif, il convient de préciser que les désordres tels que rapportés par la seule lettre de la Ville de Paris, comme indiqué ci-dessus, sont insuffisants à permettre au tribunal de quantifier une baisse de loyer.

Outre l’absence d’un arrêté d’insalubrité, il est aussi à souligner que ces désordres n’avaient jamais fait l’objet d’aucune réclamation de la part de la locataire (le contrôle sanitaire du STH en 2016 ne relevant aucun des points ci-dessus), laquelle, puisqu’elle s’en accommodait depuis a minima le mois de janvier 2022 sans user des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, ne saurait se prévaloir rétrospectivement d’un préjudice de jouissance qu’elle ne subissait pas

La demande de remboursement sera donc rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [P] [M], partie succombante, aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

En l’espèce, il parait équitable de condamner Mme [P] [M] à payer à M. [B] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

VALIDE le congé pour reprise en date du 2 février 2022 signifié à Mme [P] [M] par M. [W] [B] sur la base de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989,

CONSTATE, du fait du congé pour reprise en date du 2 février 2022, la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les lieux loués situés [Adresse 3], à compter du 1er décembre 2025,

DIT que Mme [P] [M] est occupente sans droit ni titre depuis cette date,

ACCORDE à Mme [P] [M] un délai de quatre mois pour quitter les lieux à compter cde la signification du jugement,

ORDONNE l’expulsion de Mme [P] [M], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, M. [W] [B] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [P] [M], à défaut de local désigné

DIT QUE le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en ce cas, Mme [P] [M] à payer à M. [W] [B] à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNE Mme [P] [M] aux dépens,

CONDAMNE Mme [P] [M] à payer à M. [W] [B] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT