RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 20 mai 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00140 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QUV6

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 29 avril 2025 et de Sarah TREBOSC, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. [Localité 4] ARAGO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S.U. PROTECTION ETUDE CONCEPT, exerçant sous l’enseigne PEC

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Anne-sophie BONILLI de la SELARL JMB ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A0694

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, la SCI WISSOUS ARAGO a assigné en référé la SASU PROTECTION ETUDE CONCEPT devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 1728 du code civil et L.145-41 du code de commerce, pour voir :

— DIRE ET JUGER la SCI WISSOUS ARAGO recevable et bien fondée en ses demandes,

— CONDAMNER la société PROTECTION ETUDE CONCEPT « PEC » à lui verser la somme provisionnelle de 54.865,25 euros en principal au titre des loyers et charges impayés et arrêtés au 18 décembre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 inclus,

— ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de la société PROTECTION ETUDE

CONCEPT « PEC » d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

* du commandement d’avoir à payer délivré par la SELARL HJ CORBEIL-ESSONNES BASTIDE VINCENT, commissaires de justice, en date du 12 novembre 2024 sur la somme de 54.799,39 euros,

* de la présente assignation pour le surplus,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement de payer du 12 novembre 2024,

— ORDONNER l’expulsion de la société PROTECTION ETUDE CONCEPT « PEC » et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 3], au rez-de-chaussée et au 1er étage, ainsi que des 5 emplacements de parkings numérotés 26-27-28-29-30, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,

— STATUER sur le sort des meubles conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNER la société PROTECTION ETUDE CONCEPT « PEC » au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au loyer contractuel révisable comme lui et majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— CONDAMNER la société PROTECTION ETUDE CONCEPT « PEC » à payer à la SCI WISSOUS ARAGO la somme provisionnelle de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— CONDAMNER la société PROTECTION ETUDE CONCEPT « PEC » à verser à la SCI WISSOUS ARAGO la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer pour 327,33 euros, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution de l’ordonnance à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du code de commerce.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025 puis renvoyée à la demande des parties et a été entendue à l’audience du 29 avril 2025.

A l’audience du 29 avril 2025, la SCI WISSOUS ARAGO, représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d’instance, déposé ses pièces et, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :

— LA DIRE ET JUGER recevable et bien fondée en ses demandes,

— CONDAMNER la société PROTECTION ETUDE CONCEPT « PEC » à lui verser la somme provisionnelle de 60.461,27 euros en principal au titre des loyers et charges impayés et arrêtés au 3 avril 2025 (et ce avec déduction du dépôt de garantie),

— REJETER la demande de délai sollicitée par la société PROTECTION ETUDE CONCEPT « PEC »,

— ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de la société PROTECTION ETUDE

CONCEPT « PEC » d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

* du commandement d’avoir à payer délivré par la SELARL HJ CORBEIL-ESSONNES BASTIDE VINCENT, commissaires de justice, en date du 12 novembre 2024 sur la somme de 54.799,39 euros,

* de la présente assignation pour le surplus,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

— STATUER sur le sort des meubles laissés sur le parking conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNER la société PROTECTION ETUDE CONCEPT « PEC » à payer à la SCI WISSOUS ARAGO la somme provisionnelle de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— CONDAMNER la société PROTECTION ETUDE CONCEPT « PEC » à verser à la SCI WISSOUS ARAGO la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer pour 327,33 euros, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution de l’ordonnance à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du code de commerce.

Au soutien de ses prétentions, la SCI WISSOUS ARAGO expose que, par acte du 7 mars 2011, la SARL LA FOURMI, aux droits de laquelle elle vient, a donné à bail à la SASU PROTECTION ETUDE CONCEPT un local commercial et 5 places de parkings extérieures situés à WISSOUS, [Adresse 2], moyennant un loyer trimestriel payable d’avance de 12.855,11 euros hors taxes et hors charges outre une provision sur charge de 831,15 euros et sur fiscalité de 1.689,68 euros. Elle explique que, sa locataire payant ses loyers et charges de manière irrégulière, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 12 novembre 2024 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 54.799,39 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 29 octobre 2024. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, elle estime la clause résolutoire acquise depuis le 30 novembre 2024. Elle ajoute que la SASU PROTECTION ETUDE CONCEPT a quitté les lieux le 4 avril 2025, de sorte qu’il ne s’agit plus que d’une demande de paiement de sommes provisionnelles, étant précisé que certains biens meubles sont été laissés sur place. Elle précise que, nonobstant l’argument développé en défense, la baisse de loyer qu’elle avait proposé à compter du 1er octobre 2020 n’a jamais été acceptée par le locataire de sorte qu’elle ne rentre pas en ligne de compte pour le calcul des arriérés dus. Elle relève également une différence entre les parties sur le montant du dépôt de garantie à déduire et sollicite qu’il soit tenu compte de la somme dont elle se prévaut.

En défense, la SASU PROTECTION ETUDE CONCEPT, représentée par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :

A titre principal,

— Lui donner acte de la restitution des locaux le 4 avril 2025 et débouter la requérante de sa demande d’expulsion ;

— Constater l’existence de contestations sérieuses et renvoyer la SCI WISSOUS ARAGO à mieux se pourvoir ;

A titre subsidiaire,

— Ramener le montant de la dette locative à la somme de 28.393,35 euros, déduction faite du trop-perçu de loyer et dépôt de garantie ;

— Autoriser la Société PROTECTION ETUDE CONCEPT à s’acquitter de sa dette locative en 24 mensualités égales et consécutives, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

A titre infiniment subsidiaire, si le juge n’entendait pas ramener le montant de la dette locative,

— Autoriser la Société PROTECTION ETUDE CONCEPT à s’acquitter de sa dette locative en 24 mensualités égales et consécutives, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

En tout état de cause,

— Débouter la SCI WISSOUS ARAGO de sa demande provisionnelle de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

— Dire que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Elle fait valoir que, lors du renouvellement du bail le 7 septembre 2020, le bailleur lui avait proposé une réduction du loyer de 3% qu’elle avait acceptée mais qui n’a pas été répercutée dans l’arriéré sollicité en demande. Après application de cette différente, elle évalue sa dette locative à 28.393,35 euros après déduction du dépôt de garantie qu’elle évalue à 13.136,71 euros. Elle ajoute avoir donné son congé au 31 mars et non au 3 avril et estime enfin que la demande au titre de la résistance abusive est infondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 20 mai 2025 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Il est en outre relevé que la SASU PROTECTION ETUDE CONCEPT ayant quitté les locaux loués selon un état des lieux de sortie en date du 4 avril 2025, la SCI WISSOUS ARAGO s’est désistée de ses demandes visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer l’expulsion du locataire.

Sur la demande de provision pour loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI WISSOUS ARAGO sollicite la condamnation de la SASU PROTECTION ETUDE CONCEPT à lui payer la somme de 60.461,27 euros au titre des loyers et charges dus arrêtée au 3 avril 2025 inclus, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 12.855,11 euros.

Pour contester le montant de sa dette, dont elle ne conteste pas le principe, la SASU PROTECTION ETUDE CONCEPT fait valoir d’une part une baisse de loyer proposée en septembre 2020 qui n’aurait pas été répercutée et un montant supérieur pour le dépôt de garantie déduit.

Sur ce, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que par courrier du 7 septembre 2020,la société INSULAE AM, gestionnaire du bien pour le compte de la SCI WISSOUS ARAGO, a proposé à la SASU PROTECTION ETUDE CONCEPT le renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2020 sur la base d’un loyer révisé selon une baisse de 3%.

Si la SCI WISSOUS ARAGO conteste avoir reçu l’accord de sa locataire pour ce renouvellement, la SASU PROTECTION ETUDE CONCEPT produit la mention « bon pour accord » datée du 5 novembre 2020, un premier courrier de relance du 5 avril 2023 dont l’accusé de réception est en date du 12 avril 2023, puis un second dont l’accusé de réception est daté du 22 avril 2024, chacun d’entre eux ayant été doublé d’un envoi par mail, lesquels sont restés sans réponse. Or, la demanderesse ne produit aucun élément de réponse aux différents courriers dont il est justifié en défense.

Dès lors, il apparaît l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant de la dette réclamée qu’il appartient au juge du fond de trancher pour déterminer le loyer effectivement applicable dans le cadre du renouvellement du bail dont s’agit.

Cependant, cette contestation ne saurait s’appliquer à la totalité de la dette dont le principe n’est pas contesté.

Dès lors, il sera fait droit à la demande dans les limites d’un loyer abaissé de 3%. Cependant, le calcul proposé en défense ne tenant pas compte de l’indexation du loyer, seule sera déduite la différence initiale de loyer soit (429,18 euros x 18 trimestres) = 7.725,42 euros.

S’agissant enfin du dépôt de garantie, il sera tenu compte du montant retenu par le bailleur, la différence proposée par le preneur n’étant pas justifiée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’obligation de la SASU PROTECTION ETUDE CONCEPT au titre des loyers, charges, taxes et accessoires au 3 avril 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de (73.316,38 euros – 12.855,11 euros au titre du dépôt de garantie – 7.725,42 euros au titre de la baisse de loyer alléguée) = 52.735,85 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner à titre provisionnel la SASU PROTECTION ETUDE CONCEPT, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement.

Sur la demande de délais

La SASU PROTECTION ETUDE CONCEPT sollicite des délais de paiement de 24 mois, demande à laquelle la SCI WISSOUS ARAGO s’oppose.

Toutefois, aucune pièce probante n’étant produite sur la situation financière et matérielle de la défenderesse, l’échéancier demandé ne s’appuie sur aucun élément permettant de dire qu’elle pourra raisonnablement apurer sa dette, étant rappelé qu’aucun paiement n’est intervenu entre avril 2024 et avril 2025.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter la demande des délais de paiement.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Il sera fait droit à la demande à ce titre, dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil, étant rappelé que les intérêts commenceront à courir à compter de la présente décision.

Sur la demande en dommage et intérêts pour résistance abusive

La SCI WISSOUS ARAGO sollicite la condamnation de la SASU PROTECTION ETUDE CONCEPT au paiement de dommages et intérêts en raison du caractère abusif de sa résistance dans le cadre de la présente procédure.

Mais, outre que cette demande n’est pas fondée, il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les responsabilités et d’accorder des dommages-et-intérêts autres que provsionnels.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais et dépens

La SASU PROTECTION ETUDE CONCEPT, partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente procédure de référé.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SASU PROTECTION ETUDE CONCEPT sera en outre condamné à payer à la SCI WISSOUS ARAGO une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.200 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SASU PROTECTION ETUDE CONCEPT à payer à la SCI WISSOUS ARAGO la somme provisionnelle de 52.735,85 euros correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement à payer ;

DIT que les intérêts échus des capitaux produiront intérêts dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE la SASU PROTECTION ETUDE CONCEPT aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le cout du commandement de payer  ;

CONDAMNE la SASU PROTECTION ETUDE CONCEPT à payer à la SCI WISSOUS ARAGO la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 20 mai 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,