TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00418 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRLV

JUGEMENT

DU : 17 Avril 2025

S.D.C. DE LA RESIDENCE LES [Localité 7], rep par son syndic la société CITYA IMMOBILIER [Localité 8]

C/

M. [T] [U]

Mme [H] [U]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 17 Avril 2025.

DEMANDERESSE:

S.D.C. DE LA RESIDENCE LES [Localité 7], rep par son syndic la société CITYA IMMOBILIER [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [T] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [H] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 17 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À :M^e RAISON + CCC

CCC Mr [U]

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] sont propriétaires des lots n°1, 2, 3, 45, 46 et 60 dépendant de la copropriété d’un ensemble immobilier La Résidence LES [Localité 7] sis [Adresse 2] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, le [Adresse 11] agissant par son syndic La SAS CITYA IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] devant le Pôle de proximité du Tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de voir :

— condamner solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] à lui payer la somme de 3871.75 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18/02/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 avril 2024 ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] à lui payer la somme de 1151.60 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965,

— condamner solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— ordonner la capitalisation des intérêts selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement,

— condamner solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 17 mars 2025.

A l’audience du 17 mars 2025, le [Adresse 11] représenté par son conseil a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation. Il précise qu’un échéancier de paiement avait été proposé mais n’a pas été respecté.

Au soutien de ses prétentions, il expose que les copropriétaires ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Monsieur [T] [U] comparant, ne conteste pas le principe de la créance réclamée, mais précise que si aucun versement n’est intervenu, les contacts avec le syndic ont été maintenus. Il ajoute que l’appartement a été récemment mis en vente, et que la dette sera apurée dans ce cadre.

Citée par acte de commissaire de justice délivré par remise à l’étude Madame [H] [U] n’a pas comparu à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

Sur le bien-fondé de l’action et les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges” ;

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES [Localité 7] produit aux débats l’appui de sa demande:

— le contrat de syndic et un extrait du règlement de copropriété,

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires des défendeurs,

— les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née ( PV d’assemblée générale du 06 décembre 2023, 18 décembre 2024 et 28 janvier 2025)

— les appels de fonds

— le décompte de la créance en date du 17 février 2025

Le décompte des charges incombant à Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] selon décompte du 17 février 2025 arrêté au 1er janvier 2025 fait apparaître un solde débiteur de 3871.75 euros hors frais et justifie de ce que les copropriétaires n’ont pas acquitté dans son intégralité de la quote-part des charges de copropriété dues.

La mise en demeure délivrée à Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] le 19 mars 2024 et l’assignation du 24 février 2025 sont demeurés sans effet.

Au regard de ces éléments, le [Adresse 10] LES [Localité 7] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 3871.75 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01 janvier 2025 appel du 1er trimestre 2025 inclus et APPEL FONDS TVX ALUR 01/01/2025 inclus, les frais nécessaires au recouvrement de la créance relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et non de la créance en principal des charges de copropriété.

Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] seront condamnés au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année.

En application de l’article 220 du code civil, s’agissant de charges du logement d’un couple marié, les condamnations seront assorties de la solidarité ;

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur” ;

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le [Adresse 11] sollicite paiement des frais visés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour un total de 1151.60 euros.

La mise en demeure du 19 mars 2024 d’un coût de 45.60 euros était nécessaire aux fins de mise en demeure des débiteurs avant introduction de l’instance. Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] seront condamnés au paiement de la somme de 45.60 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les autres frais sollicités ( frais de contentieux, de suivi d’assignation et d’assignation) étant soit injustifiés, soit superfétatoires, où relevant des dépens et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Il résulte effet du paiement irrégulier et partiel de leurs charges par Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] que les autres copropriétaires ont dû supporter leur part dans le règlement des charges de copropriété , et que Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] se sont octroyés des délais de paiement auxquels ils n’avaient pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

En conséquence, il y aura lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence LES [Localité 7] et de condamner Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit ;

Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] succombent à l’instance, il y a lieu de les condamner aux entiers dépens de l’instance ;

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires que la carence des défendeurs a obligé à intenter une action judiciaire la totalité des frais irrépétibles engagés, il convient en conséquence de lui allouer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il y a lieu de condamner Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] à payer au [Adresse 11] une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES [Localité 7] la somme de 3871.75 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01 janvier 2025 appel du 1er trimestre 2025 inclus et APPEL FONDS TVX ALUR 01/01/2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 24 février 2025 date de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] à payer au [Adresse 11] la somme de 45.60 euros au titre des frais dûs en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES [Localité 7] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] à payer au [Adresse 11] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [U] et Madame [H] [U] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17/04/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT