TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 1079

Références : R.G N° N° RG 25/00177 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QR5B

JUGEMENT

DU : 07 Juillet 2025

S.D.C. [Adresse 10]

C/

M. [Z] [U]

Mme [N] [J] [U]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 07 Juillet 2025.

DEMANDERESSE:

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 10]

rep par son Syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 11] IDF

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représenté par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/08685 du 14/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

DEFENDEURS:

Monsieur [Z] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [J] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Mai 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e MOGAADI

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [U] et Mme [N] [J] [U] sont propriétaires des lots n° 1218, 272 et 1321 dépendant de la copropriété d’un ensemble immobilier situé [Adresse 13] [Localité 12] ([Localité 7].

Par acte en date du 10/12/2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] a fait assigner M. [Z] [U] et Mme [N] [J] [U] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire d’ EVRY aux fins de voir:

— condamner solidairement M. [Z] [U] et Mme [N] [J] [U] à lui payer la somme de 5.721,64 euros au titre des charges de copropriété impayées au 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner solidairement M. [Z] [U] et Mme [N] [J] [U] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner in solidum M. [Z] [U] et Mme [N] [J] [U] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais de recouvrement.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 1.907,83 euros au 4ème trimstre 2024.

Cités par acte d’huissier délivré par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [Z] [U] et Mme [N] [J] [U] n’ont pas comparu à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7/07/2025 par mise à disposition au greffe.

*

* *

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

Sur le bien-fondé de l’action

Attendu qu’aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales ou spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges” ;

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] produit aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette des défendeurs est née ;

Que le décompte des charges incombant à M. [Z] [U] et Mme [N] [J] [U] arrêté au 30/04/2025, appel de provisions au 4ème trimestre 2024, fait apparaître un solde débiteur de 1.907,83 euros ;

Attendu que les mises en demeure délivrées à M. [Z] [U] et Mme [N] [J] [U] et l’assignation sont demeurées sans effet ;

Attendu qu’au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe ;

Que s’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 1.157,55 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30/04/2025, les frais nécessaires au recouvrement de la créance relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et non de la créance en principal des charges de copropriété ;

Que M. [Z] [U] et Mme [N] [J] [U] seront condamnés au paiement de la somme de 1.157,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Attendu en outre que l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point et doit être expressément stipulée ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] justifie qu’une clause de solidarité des propriétaires indivis d’un même lot est stipulée par délibération d’assemblée générale du 6/06/2016 (résolution n° 19) ; qu’il s’ensuit que les condamnations aux termes de la présente décision peuvent être assorties de la solidarité ;

Attendu qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur” ;

Que ces dispositions étant d’ordre public et les rapports entre les copropriétaires et le syndicat étant régis par le règlement de copropriété et non par le contrat de syndic, les dispositions de ce contrat importent peu et l’article précité ne permet pas de mettre à la charge du copropriétaire défaillant d’autres frais que ceux nécessaires alors même que l’assemblée générale aurait approuvé cette imputation au copropriétaire défaillant (CA [Localité 11],Pôle, 2ème ch, 09/10/2013, n°12/09248) ;

Qu’il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi ;

Attendu qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sollicite paiement des frais visés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 comprenant notamment des frais de mises en demeure, relances et de transmission du dossier au contentieux ;

Que seul un courrier recommandé était nécessaire et suffisant, par période annuelle, aux fins de mise en demeure des débiteurs avant introduction de l’instance ; que la transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier ou sa constitution fait partie de la gestion courante du syndic qui n’est lié contractuellement qu’avec le syndicat des copropriétaires et non avec le copropriétaire ; que les honoraires d’huissier et d’avocat de la copropriété peuvent faire l’objet d’une demande au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

Que M. [Z] [U] et Mme [N] [J] [U] seront condamnés au paiement de la somme de 54,38 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Qu’en l’espèce, il résulte d’un paiement irrégulier et partiel des charges que les autres copropriétaires ont dû supporter la part du copropriétaire débiteur dans le règlement des charges de copropriété, et que les défendeurs se sont octroyés des délais de paiement, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement ;

Qu’en conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme indiquée au dispositif du présent jugement ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et sera ordonnée ;

Attendu que M. [Z] [U] et Mme [N] [J] [U] succombent à l’instance, il y a lieu de les condamner aux entiers dépens de l’instance ; qu’il n’y a pas lieu à ce stade de statuer sur les frais d’exécution ;

Attendu qu’il y a lieu de condamner M. [Z] [U] et Mme [N] [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

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* *

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [U] et Mme [N] [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme 1.157,55 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30/04/2025, appel de provisions au 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [U] et Mme [N] [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 54,38 euros au titre des frais dûs en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [U] et Mme [N] [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [U] et Mme [N] [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [U] et Mme [N] [J] [U] aux entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés

Le Greffier

Le Président