TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 04 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/06416 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QLPA

NAC : 72A

Jugement Rendu le 04 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES [Adresse 6] dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS EGIM, société par actions simplifiée au capital de 38.493 euros, enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 702 046 350, ayant son siège social [Adresse 5],

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 4]

défaillant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge

Greffier : Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [P] est propriétaire des lots 418, 440 et 681 dépendant de la copropriété [Adresse 12] [Adresse 10] située [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 11].

Par assignation en date du 9 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS EGIM, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

Vu les pièces produites,

Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1,

Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,

Vu les éléments de fait et de droit allégués;

— condamner M. [Z] [P] à lui payer les sommes de :

. 5.732,15 euros, représentant les charges de copropriété pour la période allant du 3ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2024 inclus pour le compte 1025,

. 5.878,82 euros correspondant aux charges de copropriété (5.846,82 €) et aux frais de recouvrement (32 €) pour la période allant du 4ème trimestre 2020 au 15 mars 2024 (2ème trimestre 2024 inclus) pour le compte 1125,

soit un total de 11.610,97 euros avec intérêt devant courir à compter de la date de délivrance de l’assignation,

— condamner M. [Z] [P] à lui verser une indemnité d’un montant de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [Z] [P], bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 5 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES [Adresse 6] produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges :

. du 3ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2024, pour le compte n° 1025,

. du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 10 septembre 2020, 26 mai 2021, 6 juin 2022, 20 mars 2023 et 25 janvier 2024,

— un décompte des charges réclamées :

. arrêté au 1er juillet 2024, provision du 3ème trimestre 2024 et cotisation fonds travaux, pour le compte 1025,

. arrêté au 15 mars 2024, appel travaux ravalement du 1er janvier 2024 et frais de relance inclus, pour le compte 1125.

Sur les demandes au titre du compte 1025

Au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES [Adresse 6], pour le compte n°1025, s’élève à la somme de 5.732,15 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 01/07/2022 (3ème trimestre 2022) au 1er juillet 2024 (3ème trimestre 2024 et cotisation fonds travaux) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024, date de l’assignation sur le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 9 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes au titre du compte 1125

Il résulte de l’examen des pièces produites :

— en premier lieu, que le jugement du 6 avril 2023 rendu par le tribunal judiciaire d’Evry a condamné M. [Z] [P] au paiement des charges impayées du 1er janvier 2019 au 12 avril 2022, sans mention de l’existence de plusieurs comptes. Or, le décompte et les appels de fonds produits couvrent la période du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2022,

— en deuxième lieu que les appels de fonds du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2022 concernent des « fonds spéciaux tx » votés lors de l’assemblée générale du 13/3/14. Or, le procès-verbal de cette assemblée générale n’est pas produit

— en troisième lieu qu’il existe une contradiction entre l’objet des appels de charges pour la période du 01/01/2021 au 01/10/2021 puis du 01/01/2022 au 01/10/2022, le décompte mentionnant « résolution 9 -AGO 10/09/2020) alors que les appels de fonds indiquent »ag 13/3/14 fonds spéciales tx" ,

— en dernier lieu, les appels de fonds du 27/12/2021 « AGECOR dossier appel d’offre » ne sont pas produits.

Il convient de relever qu’aucune explication n’est fournie ni sur l’existence de deux comptes et ni sur les sommes réclamées au titre du compte 1125.

Au final, au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CHAMPS LASNIERS, pour le compte n° 1125, s’élève à la somme de 3.210,65 euros (5.878,82 € – 2.668,17 €), au titre des charges impayées arrêtées au 15 mars 2024, pour la période du 01/01/2023 (appel travaux ravalement au 15/03/2024 (appel travaux ravalement et frais de relance) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024, date de l’assignation sur le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 9 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [Z] [P] a déjà été condamné par jugements du tribunal de grande instance d’Evry en date du 18 mai 2018 et du tribunal judiciaire d’Evry du 6 avril 2023, cette dernière décision portant sur les charges impayées arrêtées au 12 avril 2022.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété lui incombant, M. [Z] [P] a perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et a ainsi causé au syndicat des copropriétaires [Adresse 13] un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, justifiant sa condamnation à lui payer une indemnité de 890,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES [Adresse 6] sollicite la somme de 32,00 euros au titre des frais de recouvrement. Toutefois, il ne produit pas la preuve d’envoi des deux lettres de relance dont il demande le remboursement.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CHAMPS LASNIERS sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [Z] [P], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

M. [Z] [P] sera également condamné à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES [Adresse 6] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [P] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CHAMPS LASNIERS, au titre du compte n° 1025, la somme de 5.732,15 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 01/07/2022 (3ème trimestre 2022) au 1er juillet 2024 (3ème trimestre 2024 et cotisation fonds travaux) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement

CONDAMNE M. [Z] [P] à verser au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CHAMPS LASNIERS, au titre du compte n° 1125, la somme de 3.210,65 euros au titre des charges impayées arrêtées au 15 mars 2024, pour la période du 01/01/2023 (travaux ravalement) au 15 mars 2024 (travaux ravalement et frais de relance) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 9 octobre 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

CONDAMNE M. [Z] [P] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES [Adresse 6] la somme de 890,00 euros à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CHAMPS [Adresse 9] de sa demande au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE M. [Z] [P] aux dépens

CONDAMNE M. [Z] [P] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 13] en application de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,