TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute : 769

Références : R.G N° N° RG 24/01775 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QLUX

JUGEMENT

DU : 13 Mai 2025

M. [Y] [B]

C/

S.C.I FONCIERE RU 01/2008

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 13 Mai 2025.

DEMANDEUR:

Monsieur [Y] [B]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant et assisté de M^e Justine DOUBLAIT, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDERESSE:

S.C.I FONCIERE RU 01/2008

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 18 Mars 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e DOUBLAIT

+ 1CCC à M^e MIORINI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 04 septembre 2020, Monsieur [Y] [B] et Madame [F] [G] ont pris à bail un appartement de 4 pièces en duplex sis [Adresse 3] à CORBEIL ESSONNES (91 100) appartenant à la SCI FONCIERE RU 01/2008 moyennant un loyer mensuel révisable initial de 912.48 euros outre une provision pour charges de 170 euros.

Par courrier recommandé adressé à la SCI SERGIC mandataire du bailleur, Monsieur [Y] [B] a mis en demeure la SCI FONCIERE RU 01/2008 de procéder à des travaux de mise en conformité du logement portant sur l’installation ou le raccordement d’un thermostat relié à la chaudière, la dépose et le remplacement complet d’une porte fenêtre de la chambre 1 ainsi que la réparation de la cloison endommagée, le remplacement des radiateurs sous-dimensionnés, la résolution d’un problème d’humidité dans le dressing.

Monsieur [Y] [B] a saisi le Pôle Hygiène de la Commune de [Localité 10] qui a procédé à une visite le 28 août 2023 et déposé son rapport le 14 septembre 2023.

Par courrier recommandé réceptionné le 8 avril 2024, Monsieur [Y] [B] a mise en demeure la SCI FONCIERE RU 01/2008 de procéder aux travaux nécessaires à la remise en état du logement et de la chaudière.

Par assignation délivrée à étude le 25 septembre 2024 Monsieur [Y] [B] a attrait la SCI FONCIERE RU 01/2008 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes.

Aux termes de son acte introductif d’instance, Monsieur [Y] [B] sollicite :

de condamner la SCI FONCIERE RU 01/2008 à réaliser sous astreinte de 200 euros par jour de retard les travaux suivants :remplacement du radiateur du séjour sous-dimensionné à la taille de la pièceremplacement de la fenêtre de la chambre subissant des infiltrationssuppression de la cause des moisissuresraccordement du thermostat de la chaudière à cette dernièresubsidiairement d’ordonner une expertise afin de déterminer la cause des désordres constatés, en tout état de cause ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux permettant d rendre le logement décent ou à défaut ordonner sa consignation auprès de la Caisse des Dépôts et Consignationcondamner la SCI FONCIERE RU 01/2008 à payer la somme de 43 800 euros en remboursement des loyers payés depuis le 1er juillet 2020 jusqu’au prononcé de la décision à intervenir, et ce à titre de dommages et intérêts, condamner la SCI FONCIERE RU 01/2008 à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [Y] [B] sollicite :

de condamner la SCI FONCIERE RU 01/2008 à réaliser sous astreinte de 200 euros par jour de retard les travaux suivants :remplacement du radiateur du séjour sous-dimensionné à la taille de la pièceremplacement de la fenêtre de la chambre subissant des infiltrations et traiter plus globalement les causes de cette infiltration et les désordres liés aux menuiseriessuppression de la cause des moisissuresraccordement du thermostat de la chaudière à cette dernièresubsidiairement d’ordonner une expertise afin de déterminer la cause des désordres constatés, en tout état de cause ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux permettant d rendre le logement décent ou à défaut ordonner sa consignation auprès de la Caisse des Dépôts et Consignationcondamner la SCI FONCIERE RU 01/2008 à payer la somme de 52 229.08 euros en remboursement des loyers payés depuis le 1er juillet 2020 jusqu’au prononcé de la décision à intervenir, et ce à titre de dommages et intérêts, condamner la SCI FONCIERE RU 01/2008 à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [Y] [B] fait valoir qu’il a dès l’entrée dans le logement signalé un problèmes de chauffage et de sous-dimensionnement du radiateur du séjour, élément constaté par le service hygiène de la mairie et les professionnels intervenus dans le logement. Si la chaudière a été changée début 2025, il a fallu plus de 4 ans pour que le bailleur procède à ce changement, alors qu’il lui a été signalé à de multiples reprises des dysfonctionnements, avec pour conséquence des coupures de chauffage et d’eau chaude et alors même qu’il est établi que le thermostat de la chaudière précédente n’était pas raccordé à cette dernière. S’il ne conteste pas que différentes sociétés sont intervenues depuis 2022 s’agissant du défaut d’étanchéité de la fenêtre et les problèmes de moisissures, il expose que le problèmes d’infiltration n’a pas été résolu, que l’origine des moisissures n’a pas été traitée et que contrairement à ce que soutient le bailleur la VMC n’est pas fonctionnelle. Il ajoute qu’il ne s’est jamais opposé à l’intervention des sociétés récemment mandatées par le bailleur, mais qu’il souhaite simplement être averti en amont afin de pouvoir s’organiser avec son employeur. Il estime que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent a engendré pour lui un préjudice qu’il détermine au montant des loyers et charges payés depuis l’entrée dans les lieux.

La SCI FONCIERE RU 01/2008 sollicite le rejet de l’ensemble de demandes formulées par Monsieur [Y] [B] et sa condamnation à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers de l’instance.

Elle soutient qu’aucun des éléments produits par le locataire ne démontre le sous-dimensionnement du radiateur du séjour et l’absence de raccordement du thermostat à la chaudière et que les professionnels commis par elle n’ont pas indiqué la nécessité d’un changement de matériel. Elle ajoute que le thermostat a toutefois été changé le 16 janvier 2025 et qu’elle a accepté de remplacer le radiateur litigieux en commettant la société AIROGAZ mais que Monsieur [Y] [B] a refusé les rendez-vous proposés. S’agissant des infiltrations de la fenêtre de la chambre, elle expose avoir procédé à une déclaration de dommages d’ouvrage le 5 octobre 2020, qu’une expertise est intervenue le 28 octobre 2020 et que l’entreprise MVS a été mandatée le 29 octobre 2020. Cette société est intervenue à de multiples reprises au cours de l’année 2020. Elle ajoute qu’une nouvelle recherche de fuite a été effectuée par la société ETANCHEPRO en novembre 2024, et qu’une devis a été établi afin qu’il soit procédé à la reprise des joints de la terrasse à l’origine des désordres. Elle ajoute qu’une nouvelle fois Monsieur [Y] [B] a refusé l’intervention des différents professionnels mandatés. S’agissant du problème des moisissures, elle fait valoir qu’elle a fait intervenir la société SGC afin de vérifier les aérations de l’appartement, qu’il a été procédé à des travaux de remplacement des manchettes défectueuses et à la pose de raccords de protection volatiles le 14 novembre 2024, que la VMC était fonctionnelle, et que la société maintenance avait constaté que la panne de VMC avait été causée par la coupure du disjoncteur dans les gaines techniques situées dans les parties communes et qu’il s’agit donc d’un acte de malveillance et non d’une négligence du bailleur.

La SCI FONCIERE RU 01/2008 conclut avoir fait le nécessaire à la suite des signalements de Monsieur [Y] [B], qu’elle a mandaté les entreprises utiles afin de remédier aux désordres.

Elle indique s’opposer à la demande d’expertise, dès lors qu’elle ne conteste pas certains désordres, n’est pas opposés à la réalisation des travaux et qu’elle a d’ores et déjà saisi différentes entreprises pour se faire.

La SCI FONCIERE RU 01/2008 soutient enfin que la demande de réduction du loyer depuis la prise des lieux ne correspond pas au préjudice subi, alors que le bien a été délivré en bon état, et qu’aucun arrêté d’insalubrité autorisant le locataire à ne plus payer son loyer n’est intervenu.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les désordres

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. […]

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, Monsieur [Z] [B] dénonce depuis le 28 juillet 2020 des désordres concernant selon lui le fonctionnement de la chaudière à gaz, l’absence de raccordement du thermostat et le sous dimensionnement du radiateur du séjour, ce qui ressort des mails échangés avec la société SERGIC mandataire du bailleur ( mails du 28 juillet 2020, échanges de mails à compter du 12 février 2022 ). Par mail du 07 janvier 2022, Monsieur [Y] [B] a signalé des infiltrations d’eau au niveau de la porte fenêtre de la chambre.

Par lettre recommandée avec accusé réception ne date du 6 juin 2022, il a mis en demeure le bailleur de remédier aux désordres constatés ( dysfonctionnement de la chaudière et thermostat, changement du radiateur du séjour, humidité dans le dressing, infiltrations sous la fenêtre de la chambre et cloison attenante ). Par courrier en réponse, le mandataire du bailleur a indiqué avoir mandaté l’entreprise de maintenance de la chaudière, avoir saisi la société ETANCHEPRO pour effectuer une recherche de fuite s’agissant des infiltrations, indiqué que l’entreprise de maintenance s’agissant des radiateurs avait dénié tout sous-dimensionnement, et avoir mandaté la société SGC pour un traitement des murs.

Monsieur [Y] [B] ne conteste pas que des entreprises soient intervenues mais soutient que les désordres ont persistés et ne sont pas encore à ce jour résolus.

L’étendue des désordres invoqués par Monsieur [Y] est établi par le rapport de visite de l’inspecteur de salubrité du Pôle Hygiène habitat indigne de la mairie de [Localité 8] du 14 septembre 2023 dont il ressort la sous-dimension des radiateurs notamment celui du séjour pour une pièce de 27, 25 m2, un défaut d’étanchéité des joints de porte fenêtre de la chambre avec traces d’infiltrations au droit de l’angle gauche inférieur, dégradation du châssis de la fenêtre et que le mur soutenant la fenêtre est «  rongé par l’humidité » avec présence de tâches de moisissures sur un mur de la pièce, des moisissures au niveau de la fenêtre du dressing, un défaut de raccordement du thermostat à la chaudière.

Monsieur [Z] [B] produit en outre un listing des messages d’erreur de la chaudière émanant du service ChaffoLink entre le 14 mars 2024 et le 29 mai 2024 dont il ressort que la chaudière n’était pas en état de fonctionnement, tant s’agissant du chauffage que de la production d’eau chaude.

Il produit en outre des échanges de SMS avec l’entreprise en charge de la maintenance de la chaudière intervenus entre le 15 et le 21 octobre 2024, puis entre le 4 novembre 2024 et le 23 novembre 2024 dont il ressort que la chaudière continue de dysfonctionner même après le passage du technicien le 22 novembre 2024.

Par mail en date du 31 décembre 2024, Monsieur [Y] [B] a de nouveau signalé un dysfonctionnement de la chaudière, et prend acte que celle-ci va être remplacée. Il ne conteste pas que le matériel a été changé le 16 janvier 2025.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, que Monsieur [Y] [B] a signalé à de multiples reprises un dysfonctionnement avéré de la chaudière et du thermostat du logement et ce depuis juillet 2020. Si le bailleur justifie avoir mandaté plusieurs sociétés pour intervenir sur ce point, ces interventions n’ont pas permis de mettre fin au dysfonctionnement de la chaudière entrainant difficultés de chauffage et absence de production d’eau chaude et que ce n’est qu’en janvier 2025 que le matériel a été intégralement changé. Il soutient toutefois que cette nouvelle chaudière a dysfonctionné dès le lendemain de la pose en affichant un code erreur. Bien que Monsieur [D] [B] ne justifie pas d’une absence totale de chauffage sur cette période, les dysfonctionnement apparaissant intermittents, les difficultés de chauffage, et coupures intermittentes sont établies et, au regard d’une période de plus de 4 années au cours desquelles elles ont régulièrement été constatées, sont constitutives d’un trouble de jouissance.

S’agissant du sous-dimensionnement du radiateur du séjour, contesté par la SCI FONCIERE RU 01.2008, il ressort du rapport du Pôle Hygiène habitat indigne de la mairie de [9] en date du 14 septembre 2023 qu’il s’agit un unique radiateur de 45 cm de long pour une pièce de 27.50 m2. La SCI FONCIERE RU 01/2008 ne produit pas de diagnostic écrit émanant du plombier et de l’entreprise de maintenance de la chaudière dont elle affirme qu’après intervention au domicile de Monsieur [Y] [B], ils ont indiqué l’absence de nécessité de remplacement des radiateurs comme elle le soutient. Il sera en outre observé que le bailleur a pris la décision en cours d’instance de procéder au changement du dudit radiateur en mandatant la société AIROGAZ qui devait intervenir au cours du mois de janvier 2025. Si le changement n’est pas effectif en raison d’un refus du locataire des dates d’intervention proposées, la question de la sous-dimension du radiateur du séjour entrainant des difficultés de chauffe est signalée par le locataire depuis juillet 2020, constaté par le Pôle Hygiène habitat indigne de la mairie de [Localité 8] depuis septembre 2023, ce n’est qu’en janvier 2025 que le changement de radiateur a été planifié. Au regard d’une période de plus de 4 années au cours desquelles, les difficultés de chauffe liées au sous dimensions du radiateur ont été constatées, le trouble de jouissance est constitué.

Concernant le problème d’étanchéité de la porte-fenêtre de la chambre 1 et les infiltrations constatées, les désordres ont été signalés au bailleur par Monsieur [Y] [B] dès 2020.

Il ressort des pièces produites par les parties, qu’il a été procédé à une déclaration de dommages d’ouvrage le 05 octobre 2020 par le propriétaire bailleur mentionnant une «  fenêtre de chambre qui ne ferme plus, bâti s’est déformé ». Il ressort du rapport d’expertise amiable réalisé par la société EURISK en date du 10 novembre 2020 dans le cadre du dommages d’ouvrage que « l’ouvrant s’était légèrement affaissé, provoquant de frottements par le bas suffisamment importants pour les doigts de la crémone de l’ouvrant ne soient plus en contact avec les butées latérales à la compression. Il a été constaté l’absence de joint à lèvre périphérique sur la totalité de la fenêtre. Il n’a pas été constaté de déformation ou de voilage de l’ouvrant et le rapport a conclu que le défaut d’étanchéité air/ eau correspondait à une défaut de réglage/étalonnage associé à l’absence d’un joint de compression.

La SCI FONCIERE RU 01/2008 justifie avoir mandaté la société MVS pour le remplacement des joints et le réglage de la fenêtre, travaux effectués le 15 octobre 2021.

Cette intervention n’a toutefois pas remédié aux désordres, le locataire ayant une nouvelle fois signalé le défaut d’étanchéité et des infiltrations d’eau par mail du 07 janvier 2022. Il ressort du rapport du Pôle Hygiène habitat indigne de la mairie de [Localité 8] en date du 14 septembre 2023, qu’à cette date les désordres étaient toujours présents, étant relevé un défaut d’étanchéité des joints de porte fenêtre de la chambre avec traces d’infiltrations au droit de l’angle gauche inférieur.

Le bailleur justifie toutefois avoir mandaté la société NGEL et Fenêtre pour le changement de la porte fenêtre . Il ressort toutefois d’un mail de ladite société en date du 14 février 2025, que Monsieur [Y] [B] a refusé son intervention.

Par ailleurs la SCI FONCIERE RU 01/2008 a mandaté la société ETANCHEPRO pour une recherche de fuite qui a été effectuée le 18 octobre 2024. Il ressort du rapport de la société ETANCHEPRO en date du 3 décembre 2024 que les 2 portes- fenêtres de chambre présentent des sources d’infiltration d’eau sous les fenêtres. Il a également été relevé un défaut d’étanchéité et la présence d’humidité sur le dessus d’isolation et sur le pare-vapeur situés sous les dalles du balcon- terrasse et il est préconisé concernant le complexe iso-étanche de recoller la tête des relevés et la reprise en résine des becquets coté parking. Il est en outre précisé que dans le cadre d’une réfection ou de travaux plus importants, il y a lieu de faire procéder à la dépose des rails des volets roulants et dans le cadre d’une réfection complète de la terrasse de traiter les terrasses contiguës.

A la demande du bailleur, la société ETANCHEPRO a établi un devis le 02 décembre 2024 pour la reprise des joints mastic et résine en terrasse avec dalle sur plots du logement.

La SCI FONCIERE RU 01/2008 justifie en outre par la production de mails en date du 4 février 2025 que la société ETANCHEPRO a proposé au locataire un rendez-vous le 21 février 2025 afin de procéder au travaux portant sur les dalles et que ce dernier en a sollicité le report.

Il ressort ainsi de l’ensemble de ces éléments que les désordres signalés par le locataire s’agissant de la fenêtre de la chambre 1 et des infiltrations relevées dès 2022 n’ont pas été résolus, et que les travaux nécessaires n’ont été engagés par le bailleur qu’à compter d’octobre 2024 par la recherche de fuites soit plus de deux après le signalement des infiltrations tel qu’il ressort des pièces produites.

S’agissant des dysfonctionnements de la VMC allégués par Monsieur [Y] [B], ces derniers ne sont pas établis par les éléments produits aux débats. Le bailleur a certes mandaté la société AVIPUR qui est intervenue le 14 novembre 2024 et a procédé au remplacement de manchettes défectueuse et à la pose de raccords de protection volatiles mais ces éléments ne démontrent toutefois pas une absence totale de fonctionnement de la VMC sur la durée.

S’agissant des moisissures, Monsieur [Y] [B] fait état d’humidité dans le dressing et de la présence de moisissures. Le rapport du Pôle Hygiène habitat indigne de la mairie de [Localité 8] en date du 14 septembre 2023 mentionne la présence de moisissures localisées à la jointure de l’ouverture constituée de briques de verres et du mur. Il n’est pas contesté par le locataire que le mur a été repeint. Monsieur [Y] [B] soutient que les moisissures sont toujours présentes. Il ne produit toutefois aucun élément démontrant la persistance des moisissures dans le dressing au jour de l’audience.

Ainsi, il est établi que le logement occupé par Monsieur [Y] [B] ne présentait pas un équipement de chauffage en état de fonctionnement normal, et a présenté des infiltrations d’eau s’agissant de la porte fenêtre de la chambre 1 avec dégradation du mur et présence d’humidité, outre une étanchéité insuffisante du balcon terrasse entrainant des infiltrations.

Il convient de préciser que la charge des travaux à effectuer concernant ces désordres revenait au bailleur. Si ce dernier a justifié être intervenu, ces interventions n’ont pas mis un terme aux désordres.

Monsieur [Y] [B] justifie avoir informé le bailleur de la situation en l’alertant à plusieurs reprises.

En dépit de ces alertes, il apparaît que la SCI FONCIERE RU 01/2008 a tardé à intervenir, puisqu’il a été procédé au remplacement de la chaudière en janvier 2025 et s’agissants des infiltrations, a attendu octobre 2024 pour qu’une recherche de fuite soit effectuée.

Les désordres ont ainsi perduré plus de 4 ans s’agissant des difficultés de chauffe du logement.

Ainsi, la SCI FONCIERE RU 01/2008 a manqué à son obligation d’entretien du logement occupé par Monsieur [Y] [B] et a porté atteinte à la jouissance paisible de ce dernier dans les lieux, elle devra par conséquent indemniser Monsieur [Y] [B] des préjudices subis.

Sur le préjudice de jouissance

En vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Monsieur [I] [B] estime que son préjudice correspond à la totalité des loyers versés depuis la prise à bail soit la somme de 52 229.08 euros.

Il résulte des éléments transmis que Monsieur [Y] [B] a signalé à de multiples reprises un dysfonctionnement avéré de la chaudière et du thermostat du logement, outre une sous-dimension du radiateur du séjour et ce depuis juillet 2020. Ce n’est qu’en janvier 2025 que la chaudière a été intégralement changé. Bien que Monsieur [D] [B] ne justifie pas d’une absence totale de chauffage sur cette période, les dysfonctionnement apparaissant intermittents, les difficultés de chauffage, et coupures intermittentes sont établies ainsi que les difficultés de chauffe du logement et ce sur une période de plus de 4 années au cours desquelles elles ont régulièrement été constatées.

Il est constaté que les portes fenêtres ne sont pas étanches, faits signalés depuis 2020, ainsi qu’à compter de 2022 des infiltrations d’eau ayant dégradées le mur et son enduit et entrainé la présence d’humidité persistante dans la chambre.

Si le bailleur a mandaté diverses entreprises afin de procéder au changement de la fenêtre, du radiateur et au traitement de l’étanchéité du balcons terrasse entrainant des infiltrations, ces démarches ont été mises en œuvre tardivement, depuis octobre 2024. Par ailleurs, le fait que le locataire n’ait pas permis l’intervention des sociétés mandatées en janvier et février 2025, ce qui ressort des mails des sociétés ETANCHEPRO, NGEL et Fenêtre et AIROGAZ échangés avec le mandataire du bailleur entre janvier et février 2025, ne fait pas obstacle au constat que les désordres n’avaient pas été résolus par le bailleur avant cette date et sans que locataire ait fait obstacle jusqu’à alors aux interventions planifiées. Il ne peut donc être opposé au locataire jusqu’à cette date une attitude d’obstruction.

Par ailleurs, Monsieur [I] [B] a multiplié les démarches auprès du bailleur pendant plus de quatre ans. Il n’est pas contestable qu’il a dû se rendre disponible pour effectuer les différentes démarches et être présent aux rendez-vous planifiées pour permettre l’intervention des différents professionnels jusqu’alors mandatés par le bailleur.

Cette situation a généré un préjudice à Monsieur [I] [B]. Toutefois, il ne saurait être fait droit à une demande de remboursement de l’intégralité des loyers depuis la prise à bail, qui supposerait que le logement ait été rendu inhabitable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Au regard des dégâts effectivement relevés et du trouble de jouissance, de la connaissance par le bailleur des difficultés rencontrées depuis le mois de juillet 2020 et des nombreuses demandes de Monsieur [Y] [B] depuis cette date, il conviendra d’indemniser ce dernier à hauteur de 10 % des loyers versés depuis juillet 2020.

En conséquence, la SCI FONCIERE RU 01/2008 sera condamnée à payer à Monsieur [Y] [B] la somme de 5222.90 euros au titre des troubles de jouissance subis.

Sur la demande de condamnation à la réalisation des travaux sous astreinte

En vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Monsieur [Y] [B] sollicite la condamnation sous astreinte de la SCI FONCIERE RU 01/2008 à la réalisation des travaux suivants :

— remplacement du radiateur du séjour sous-dimensionné à la taille de la pièce

— remplacement de la fenêtre de la chambre subissant des infiltrations et traiter plus globalement les causes de cette infiltration et les désordres liés aux menuiseries

— suppression de la cause des moisissures

— raccordement du thermostat de la chaudière à cette dernière

Il ressort des devis et factures produites par la SCI FONCIERE RU 01/2008 que le remplacement de la chaudière et du thermostat a été effectué le 16 janvier 2025, ce qui n’est pas contesté par le locataire. La demande de travaux sur ce point est donc devenue sans objet.

S’agissant du remplacement du radiateur, de la fenêtre de la chambre et du traitement de la cause des infiltrations, il ressort des devis produits et des échanges de mails entre le mandataire du bailleur avec les société AIROGAZ, ETANCHEPRO et NGEL et Fenêtre que le remplacement du radiateur, de la fenêtre et le traitement de la terrasse a été planifié. Des rendez-vous ont été proposés au locataire, que celui-ci a décliné ( mail de la société NGEL et Fenêtre du 13 février 2025, mai de la société AIROGAZ en date du 23 janvier 2025, mail de la société ETANCHEPRO en date du 4 février 2025).

Le bailleur ayant fait le nécessaire pour mandater les professionnels idoines pour le traitement de la cause des désordres évoqués par le locataire, il n’y a pas lieu de condamner la SCI FONCIERE RU 01/2008 à procéder aux travaux sous astreintes, étant observé qu’il appartient au locataire de laisser l’accès au bien loués afin de permettre la réalisation des travaux.

La demande de Monsieur [Y] [B] sera donc rejetée. Il n’y a par ailleurs pas lieu à expertise au regard des travaux engagés par le bailleur afin de mettre aux désordres constatés liés aux infiltrations d’eau sous les portes fenêtres et humidité.

Enfin, il n’y a pas lieu à la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux d’ores et déjà planifiés par le bailleur, les désordres constatés et la nature des travaux ne rendant pas le logement inhabitable. La demande de Monsieur [Y] [B] sera également rejetée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner la SCI FONCIERE RU 01/2008 qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la SCI FONCIERE RU 01/2008 sera condamnée à payer à Monsieur [Y] [B] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI FONCIERE RU 01/2008 à payer à Monsieur [Y] [B] la somme de 5222.90 euros de dommages et intérêts en réparation de troubles de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [B] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI FONCIERE RU 01/2008 au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI FONCIERE RU 01/2008 à payer à Monsieur [Y] [B] la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE