Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

1ère Chambre civile

JUGEMENT

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe du Tribunal

le 15 OCTOBRE 2025

Dans l’affaire :

N° RG 19/01802 – N° Portalis DB2B-W-B7D-DSPF

NAC : 54C Demande en paiement du prix formée par le constructeur contre le maître de l’ouvrage ou son garant

DEMANDEUR :

S.A.R.L. CELIX PROMOTION RCS TARBES N° 519237713

48 avenue du Régiment de Bigorre

65000 TARBES

représentée par la SELARL BAQUE-GIRAL, avocats au barreau de TARBES, avocats plaidant

DEFENDEUR :

S.C.I. ORTHO

7 Rue Langelez

65600 SEMEAC

représentée par la SCP BERRANGER BURTIN & PASCAL, avocats au barreau de TARBES, avocats plaidant

L’affaire a été appelée à l’audience publique de plaidoiries du 26 Juin 2025 présidée par ESTADIEU Héloïse, Vice-Présidente, statuant à Juge unique, Assistée de DAVID Gwendoline, Greffier.

A l’audience le Président a indiqué que la décision était mise en délibéré au 15 OCTOBRE 2025 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 13 mars 2018, la SCI ORTHO a acquis auprès de la SCI DU FOIRAIL PROMOTION, devenue par la suite la SARL CELIX PROMOTION, les lots n° 1, 2, 7, 8, 9 et 10 d’un immeuble situé 53 place du Foirail à Tarbes (65) moyennant le prix de 323.000 euros, consistant notamment en des locaux de rez-de-chaussée, non-aménagés.

Dans les suites de la vente la société CELIX PROMOTION a procédé à des travaux d’aménagement et adressé une facture n° 2019 002 du 12 juin 2019 d’un montant de 105.480 euros à la SCI ORTHO.

Par courrier recommandé réceptionné le 28 juin 2019, la SCI ORTHO a contesté la bonne exécution des travaux et sollicité la reprise des désordres. Elle a procédé en outre à un paiement partiel à hauteur de 62.000 euros.

Le 19 juillet 2019, la SARL CELIX PROMOTION a fait signifier par voie d’huissier de justice, une sommation interpellative, aux fins de règlement du solde du contrat, soit la somme de 43.480,00 euros.

La SCI ORTHO a fait alors diligenter une expertise amiable confiée à Monsieur [P], architecte expert, lequel a déposé son rapport le 4 juin 2020 aux termes duquel il conclue à l’existence de désordres affectant les lots acquis auprès de la SARL CELIX PROMOTION.

C’est dans ce contexte que la SARL CELIX PROMOTION, par exploit du 16 décembre 2019, a assigné la SCI ORTHO devant le tribunal de grande instance de Tarbes aux fins notamment de la voir condamner au paiement du solde du marché outre le paiement de dommages-intérêts.

Dès lors et suivant conclusions d’incident communiquées par la voie du RPVA le 11 février 2021, la société CELIX PROMOTION a sollicité du juge de la mise en état le prononcé d’une expertise judiciaire aux fins d’examen des ouvrages réalisés.

Suivant ordonnance du 5 mai 2021, le juge de la mise en état a fait droit à cette demande en ordonnant une mesure d’expertise et commettant pour y procéder Monsieur [W] [X] avec pour mission notamment de relever et décrire les désordres, malfaçons, manquements aux règles de l’art, ou aux prévisions contractuelles affectant l’ouvrage et d’en déterminer les causes et les conséquences.

Monsieur [G] [Z] a ensuite été désigné en remplacement de Monsieur [X].

L’expert a déposé son rapport le 23 août 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions, communiquées électroniquement le 2 juin 2023, la SARL CELIX PROMOTION sollicite du tribunal de voir :

Vu les dispositions des articles 1103, 1231-1 du code civil, 31 du code de procédure civile,

Débouter la SCI ORTHO de ses fins, moyens et conclusions, et déclarer tant irrecevables que mal fondées les demandes afférentes aux parties communes, pour défaut d’intérêt et de qualité à agir,

Condamner la SCI ORTHO au paiement de la somme de 28.278,18 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2019, date de la sommation interpellative de Maître [B] [R], huissier de justice,

Condamner encore la SCI ORTHO au paiement de la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Condamner enfin la SCI ORTHO au paiement d’une indemnité de procédure de 5.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL CELIX PROMOTION fait valoir qu’elle justifie de sa qualité à agir dès lors que sa création résulte de la transformation juridique sans changement de personne morale de la SCI DU FOIRAIL, à des fins de construction de l’immeuble, conservant en conséquence la créance contractuelle litigieuse au sein de son patrimoine.

Elle soulève en outre l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles formées par la SCI ORTHO s’agissant des parties communes estimant que cette dernière n’a pas qualité à agir, seul le syndicat des copropriétaires ayant qualité de chef dans le cadre de demandes relatives aux parties communes de l’immeuble.

Enfin et en lecture du rapport, la SARL CELIX PROMOTION acquiesce aux conclusions du rapport, demande ainsi son homologation et la compensation entre les sommes dues au titre des travaux de reprise et le solde du marché. Elle souligne en outre qu’aux termes du rapport, la SCI ORTHO n’est pas fondée à demander réparation d’un préjudice de jouissance dès lors qu’il est établi que les désordres relevés constituent des vices non susceptibles de rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Elle soutient en outre que l’activité professionnelle menée dans les locaux n’est pas concrètement empêchée. S’agissant de la perte de jouissance résultant de l’exécution des travaux de reprise, la SARL CELIX PROMOTION soutient enfin que le préjudice indemnisable ne saurait être retenu dans la mesure où celui-ci demeure incertain.

Aux termes de conclusions communiquées par voie électronique le 02 avril 2024, la SCI ORTHO demande au tribunal de :

Condamner la SARL CELIX PROMOTION à payer à la SCI ORTHO la somme de 61.039,95 euros au titre de réparation des désordres affectant les travaux réalisés par la SCI DU FOIRAIL devenue SARL CELIX PROMOTION et du retard dans la réalisation des travaux, avec intérêt depuis l’assignation, et capitalisation des intérêts ;

Condamner la SARL CELIX PROMOTION à payer à la SCI ORTHO la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

Débouter la SARL CELIX PROMOTION de ses demandes,

Ordonner l’exécution provisoire,

Condamner la SARL CELIX PROMOTION à payer à la SCI ORTHO la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SARL CELIX PROMOTION aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

A titre liminaire, la SCI ORTHI fait valoir que la SARL CELIX PROMOTION n’a pas qualité à agir en paiement dès lors qu’elle a acquis ses lots auprès de la SCI DU FOIRAIL et que la transformation juridique en SARL ne lui a pas été notifié donc ne lui est pas opposable. Elle n’en tire cependant aucune conséquence juridique aux termes de son dispositif.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ORTHO conteste l’évaluation du prix du marché des travaux faite unilatéralement par la société CELIX PROMOTION, elle rappelle ainsi ne pas avoir signé de devis préalablement à leur exécution et estime que cette évaluation n’est pas utilement justifiée par la demanderesse, notamment au regard de la qualité globale des travaux exécutés. Elle soutient dès lors que la somme d’ores et déjà réglée de 62 000 € correspond à une juste évaluation des travaux effectués. Elle s’oppose dès lors à une quelconque compensation des sommes restant à devoir selon la société CELIX PROMOTION et le montant des travaux de reprise.

La société défenderesse conteste en outre une partie des conclusions de l’expertise estimant que les travaux réalisés par la SARL CELIX PROMOTION sont d’une qualité inférieure à celle attendue en vertu des stipulations contractuelles. A ce titre, elle conteste les conclusions de l’expert écartant ou minimisant la responsabilité de la société CELIX PROMOTION s’agissant :

— de l’accès PMR,

— des désordres relatifs au lot n°2,

— de la porte d’accès à la salle d’attente,

— de l’absence de chape de finition,

La SCI ORTHO estime encore justifier utilement d’un préjudice de jouissance dès lors qu’elle n’a pu prendre possession des locaux que quatre mois après la date d’achèvement initialement convenue, entraînant pour cette dernière un manque à gagner du fait de l’absence de paiement des loyers.

Elle souhaite également que les devis présentés par le rapport d’expertise soient majorés de 15% au regard de la conjoncture économique actuelle et ajouter les devis relatifs aux désordres exclus par l’expert.

Elle demande encore l’indemnisation de son préjudice causé par la tromperie résultant de l’obtention par la SARL CELIX PROMOTION d’un permis de construire modificatif ultérieurement à l’acte de vente.

* * *

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 6 février 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 3 octobre 2024.

Après renvois itératifs, l’affaire a été retenue à l’audience du 26 juin 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré et les parties avisées qu’elle serait rendue par sa mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025, prorogé au 15 octobre 2025.

MOTIFS

I – Sur la qualité à agir de la SCI ORTHO pour obtenir réparation des désordres affectant le lot n°2

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, « l''action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Et en vertu des dispositions de l’article 122 du même code, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, la SCI ORTHO fait notamment valoir que le lot n°2 à usage de sanitaires est affecté de désordres dès lors qu’il n’est pas rattaché à son réseau privatif d’eau et fournit alors un devis correspondant aux travaux nécessaires à cette mise en conformité.

La SARL CELIX PROMOTION sollicite quant à elle l’irrecevabilité de cette demande reconventionnelle au motif qu’elle porte sur la réparation de désordres affectant une partie commune, pour laquelle seul le syndicat des copropriétaires a qualité à agir.

En effet, il est parfaitement constant que le syndicat des copropriétaires a seul, qualité pour agir en matière de réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes, y compris lorsque ces désordres affectent les parties privatives d’un ou plusieurs lots.

Par conséquent, un copropriétaire n’est pas recevable à demander la réparation de désordres constructifs et de non-conformités à la réglementation affectant les parties communes d’un immeuble.

Ainsi, la SCI ORTHO, ès qualité de copropriétaire, n’est pas recevable à solliciter une indemnisation s’agissant de désordres affectant les parties communes de l’immeuble.

Toutefois il appert que la question de la recevabilité concerne uniquement les désordres affectant le lot n° 2, lequel consiste, ainsi qu’il est indiqué à l’acte de vente, en un « local à usage de sanitaires destiné à être rattaché au lot n° 1 », l’acte de vente précisant au surplus la quote-part de parties communes générales attachée à ce lot. Or, il résulte du règlement de copropriété que les lots de l’immeuble comprennent en effet une partie privative affectée à l’usage exclusif et particulier de son propriétaire et une quote-part de parties communes.

Or aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont privatives les parties des bâtiments lorsqu’elles sont la propriété exclusive d’un propriétaire.

Dans ces conditions et alors qu’il est acquis que les sanitaires du rez-de-chaussée composant le lot n°2, visés par le rapport établi par Monsieur [L], sont la propriété exclusive de la SCI ORTHO et ainsi une partie privative, il y a lieu de dire que celle-ci est bien fondée à se prévaloir des éventuels désordres les affectant pour obtenir leur réparation.

Dès lors, il y a lieu de débouter la SARL CELIX PROMOTION de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la SCI ORTHO de ses demandes indemnitaires relatives aux parties communes, en ce que ces demandes portent en réalité sur des désordres affectant une partie privative, à savoir les sanitaires composant le lot n°2 de la copropriété.

II – Sur la demande principale en paiement du solde des travaux

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1710 du code civil, applicable en matière de contrats d’entreprise, « le louage d’ouvrage est un contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles ».

Et selon l’article 1165 du code civil, dans les contrats de prestation de service, à défaut d’accord des parties avant leur exécution, le prix peut être fixé par le créancier, à charge pour lui d’en motiver le montant en cas de contestation.

Ensuite, l’article 1353 du code civil prévoit qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI ORTHO conteste la bonne exécution des travaux d’aménagement et ainsi l’évaluation unilatérale de la prestation accomplie par la demanderesse à hauteur de 105.480 euros.

La société CELIX PROMOTION affirme quant à elle être bien fondée à réclamer le paiement de la somme de 105.480 euros en contrepartie de l’exécution de sa prestation.

En application des dispositions précitées, il appartient à la société CELIX PROMOTION, qui réclame le paiement du solde correspondant à la facture n° 2019002 du 12 juin 2019, de rapporter la preuve de l’accord des parties sur la nature et le montant des travaux réalisés et de l’adéquation du prix à la qualité des prestations qu’elle a exécutées au sein des lots appartenant aux défendeurs.

En effet, le contrat d’entreprise, contrat consensuel, est valablement formé par l’échange des consentements, même tacite, sur les éléments essentiels de la prestation sans qu’un accord sur le prix ne soit nécessaire.

Dès lors et au regard de l’article 1165 du code civil précité, dans sa version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, il est rappelé qu’il appartient au créancier, à défaut d’accord des parties avant leur exécution, de justifier du prix fixé en rémunération des travaux accomplis.

A défaut d’accord sur le prix et faute pour le créancier d’apporter les éléments nécessaires à la justification de son évaluation unilatérale, il revient au juge de le fixer en considération des éléments de la cause.

En l’espèce, la SARL CELIX PROMOTION n’établit pas l’existence d’une commande écrite acceptée par le défendeur s’agissant des travaux réalisés par la SARL CELIX PROMOTION objets de la facture n° 2019002 du 12 juin 2019.

Il est en effet observé ; ainsi qu’il doit être relevé aux termes de l’examen des éléments produits et notamment de l’acte portant sommation interpellative du 19 juillet 2019 et de l’acte de vente du 13 mars 2018, que les parties se sont accordées sur le principe de l’exécution de travaux d’aménagement destinés à rendre les lots vendus exploitables dans le cadre d’une activité médicale et que le marché aurait ainsi été convenu verbalement sur une base de 600 euros TTC par mètre carré.

En effet, il est acquis que la SCI ORTHO ne s’est aucunement opposée à l’exécution des travaux, que de même ces derniers ont été intégralement exécutés nonobstant l’existence de désordres relevés au terme des opérations d’expertise judiciaire, qu’elle a en outre procédé à compter de la réception de la facture, à un paiement partiel de 62.000 euros, reconnaissant par son courrier adressé à la société CELIX PROMOTION le 26 juin 2019, la réalité de l’exécution de ces travaux d’aménagement et de l’existence d’une date de livraison des ouvrages convenue avec la société demanderesse.

Ainsi, si l’existence même du contrat n’est pas contestée, il ressort des dernières conclusions communiquées par la SCI ORTHO que cette dernière reproche essentiellement à la SARL CELIX PROMOTION de ne pas apporter la preuve de l’adéquation du prix évalué unilatéralement selon facture du 12 juin 2019 et des ouvrages effectivement réalisés : « par conséquent, le SARL CELIX PROMOTION ne rapporte pas la preuve de la réalisation des ouvrages conformes à ceux facturés pour un montant de 105.480 euros (…) sans réception des travaux et sans décompte général et définitif. »

En effet, en l’absence de devis signé, tant l’ampleur de la prestation que son prix n’ont fait l’objet d’aucun accord explicite.

Dans ces conditions et au regard notamment des dispositions de l’article 1165 du code civil précité, si la détermination du prix n’est pas une condition de validité du contrat d’entreprise et si son évaluation peut être réalisée unilatéralement à l’initiative du seul prestataire, il est acquis qu’il appartient toutefois à celui-ci de justifier de la pertinence de cette évaluation.

Or, pour toute justification du montant des travaux, la demanderesse ne verse aux débats qu’une simple facture définitive particulièrement sommaire, établie pour le montant de 105.480 euros TTC.

Dans cette mesure et à défaut de justification de l’évaluation du prix, il appartient au juge de procéder à sa fixation, en fonction des seuls éléments objectifs et subjectifs portés à sa connaissance.

En l’espèce, les travaux d’aménagement ont porté tant sur le lot n°1 que le lot n°2, soit sur une surface privative totale de 185,23 m² ainsi qu’il est indiqué aux termes de l’acte de vente.

Au regard du prix fixé unilatéralement par la société CELIX PROMOTION, il appert que ces travaux d’aménagement sont évalués par le créancier à hauteur de 569,45 € au m².

En l’espèce et au vu des travaux accomplis, lesquels ne sont affectés que de désordres mineurs ne faisant pas obstacle à l’exercice professionnel escompté, mais également au regard du rapport entre le prix fixé et la surface de plancher à aménager, il doit être dit que le prix ainsi évalué par la SARL CELIX PROMOTION ne présente aucune disproportion manifeste au regard des ouvrages réalisés ainsi que de leur qualité globale.

Dès lors, la SCI ORTHO sera condamnée à payer à la SARL CELIX PROMOTION la somme de 43.480 € correspondant au solde de la facture du 12 juin 2019.

III – Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires de la SCI ORTHO

A/ Sur la responsabilité de la société CELIX PROMOTION au titre de la modification ultérieure des travaux concernant l’accès PMR

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

En l’espèce, la SCI ORTHO entend se prévaloir du fait que la SARL CELIX PROMOTION a, dans les suites de la signature de l’acte de vente, entrepris par le dépôt d’un permis de construire modificatif de faire modifier les travaux de construction initialement prévus, notamment en supprimant les accès aux personnes à mobilité réduits prévus entre les lots acquis par la SCI ORTHO et la voie publique.

Elle se fonde notamment sur le rapport d’expertise amiable confiée à Monsieur [P], lequel met en évidence que les portes d’accès direct aux locaux de la SCI ORTHO présentent une marche à l’extérieur et un seuil de 2 à 3 centimètres à l’intérieur se révélant incompatibles avec les exigences issues de la réglementation « personnes à mobilité réduite » alors que les plans du permis de construire indiquent que ces accès sont de plain-pied.

Partant, la SCI ORTHO demande la condamnation de la société CELIX PROMOTION à lui payer la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice subi en raison de l’absence de conformité de l’installation aux stipulations contractuelles et au titre du préjudice subi du fait de la modification de l’immeuble décidée ultérieurement à la vente par le dépôt d’un permis de construire modificatif.

Toutefois la SCI ORTHO ne précise pas sur quel fondement juridique elle entend fonder ses prétentions.

Il doit ainsi être rappelé s’agissant de la conformité au contrat que l’article 1604 du code civil dispose que le vendeur est tenu, à l’égard de son acquéreur, d’une obligation de délivrer un bien dont les caractéristiques sont conformes à celles convenues entre les parties.

En matière immobilière, la non-conformité du bien s’apprécie tant au regard des obligations du vendeur telles que stipulées dans l’acte de vente, qu’au regard des normes légales, réglementaires ou techniques.

Toutefois, il est également acquis que la conformité de la délivrance s’apprécie au jour du transfert de propriété, lequel a donc eu lieu par la signature de l’acte authentique de vente, le 12 mars 2018.

Dès lors, le permis de construire modificatif litigieux ayant été déposé par le vendeur ultérieurement à la signature de l’acte de vente, s’agissant de travaux accomplis également dans les suites de la vente, la défenderesse ne peut fonder ses prétentions et sa demande d’indemnisation sur le fondement de la garantie de délivrance conforme.

Toutefois et ainsi qu’elle le rappelle notamment dans le cadre de ses écritures les modifications entreprises par la société CELIX PROMOTION au titre du permis de construire modificatif étant postérieures à la vente et n’ayant pas fait l’objet d’un accord contractuel, celle-ci ne peut solliciter la réparation que sur le fondement de la responsabilité délictuelle de droit commun de l’article 1240 du code civil, lequel dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il lui appartient ainsi de rapporter la preuve tant de la faute commise par la SARL CELIX PROMOTION, que de son préjudice et enfin d’un lien de causalité.

En l’espèce, il est acquis que l’acte authentique de vente du 12 mars 2018 produit par les parties précise que la SCI ORTHO a acquis un lot n°1 dont la configuration après achèvement devait se présenter comme suit :

« Au rez-de-chaussée, desservi par le hall commun et une entrée secondaire indépendante sur la rue Blaise Castells un local à usage professionnel ou de bureau, comprenant :

Une circulation avec placards, desservant quatre salles de soins, deux salles d’attente, deux sanitaires, un rangement et une salle du personnel. »

Les parties ayant également convenu s’agissant de l’usage futur du bien que « le lot 1 sera à usage professionnel ou de bureaux conformément aux dispositions contenues dans le règlement de copropriété. »

L’acte de vente précise en outre que les travaux de construction de l’immeuble ont fait l’objet d’un permis de construire valant permis de démolir délivré par la commune le 21 octobre 2016, que ledit permis a été régulièrement affiché et indique effectivement qu’une copie de ce dernier est jointe à l’acte.

Il est alors patent que la SCI ORTHO s’est vu remettre une copie du permis de construire initial et était alors parfaitement informée des caractéristiques techniques relatives à l’immeuble construit.

En outre le rapport d’expertise relève utilement d’une part que les conclusions issues du contrôle opéré par le bureau de contrôle SOCOTEC le 19 décembre 2018, précisent « Aucune anomalie et/ou manquement aux règles d’accessibilité aux personnes handicapées n’a été dénoncé dans le rapport. »

D’autre part et s’agissant des permis de construire accordés à la SARL CELIX PROMOTION au titre de la construction de l’immeuble, il convient de relever que l’expert a établi ses constatations dans les suites de l’examen comparé des plans initiaux et modificatifs, au terme duquel il indique que « ces deux entrées ne sont pas de plain-pied et ne permettent pas aux personnes à mobilité réduite d’y accéder, ceci étant, la hauteur des marches de ces deux entrées sont en parfaite adéquation avec les hauteurs inscrites sur les plans initiaux et modificatifs. »

Il est ainsi effectivement constaté que les côtes mentionnées sur le plan annexé au permis de construire initial diffèrent selon les voies d’accès à l’immeuble, notamment s’agissant des accès supplémentaires prévus. Ainsi, les côtes relatives aux accès directs du lot n°1 sont identiques à celles mentionnées au sein des plans du permis modificatif, lesquels font alors apparaître une vue en coupe permettant de constater la présence effective d’une marche sur les accès supplémentaires.

Dans ces conditions, il doit être conclu que d’une part, la réalisation des accès directs au lot n°1 est conforme aux plans initiaux annexés à l’acte de vente et qu’en tout état de cause, il n’est pas utilement démontré par la défenderesse que la SARL CELIX PROMOTION s’est engagée à la réalisation d’accès supplémentaires conformes aux normes dites PMR.

Au surplus et s’agissant du seul dépôt, ultérieurement à la signature de l’acte de vente, d’un permis de construire modificatif, il doit être relevé, ainsi qu’il est notamment indiqué dans le corps de l’arrêté du 21 novembre 2018, que le projet de modification concerne l’aménagement des lots du rez-de-chaussée.

Or il résulte des éléments produits aux débats que ces aménagements ont été convenus par les parties ultérieurement à la vente et que le dépôt d’un tel permis résulte nécessairement de cet accord, afin que les travaux d’aménagement puissent être exécutés.

De même, il n’est pas utilement contesté ni même allégué que le permis de construire a fait l’objet d’un affichage régulier.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il doit être constaté que la SCI ORTHO ne rapporte pas la preuve que la SARL CELIX PROMOTION a commis une faute en modifiant unilatéralement, postérieurement et clandestinement les travaux initialement convenus aux termes des plans annexés à l’acte de vente.

Dans ces conditions, il y a lieu de la débouter de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner la SARL CELIX PROMOTION à lui verser la somme de 20.000 euros.

B/ Sur les désordres et malfaçons invoqués

A titre liminaire, sur la nature des rapports contractuels et les régimes de responsabilité applicables

Il sera rappelé à titre liminaire que la SCI ORTHO n’est recevable qu’à solliciter la réparation des désordres affectant les travaux des lots acquis, lesquels constituent des parties privatives, la SCI ORTHO n’ayant pas qualité pour agir en réparation des désordres affectant les parties communes de l’immeuble, dès lors que l’immeuble relevant du statut de la copropriété, seul le syndicat des copropriétaires détient une qualité à agir en réparation de tels désordres.

Il est encore constant que les travaux réalisés par la société SCI DU FOIRAIL, devenue SARL CELIX PROMOTION, dans le cadre des aménagements des lots acquis par la SCI ORTHO n’ont pas été réceptionnés, et aucune des parties n’allègue d’une réception tacite ni ne sollicite le prononcé d’une réception judiciaire.

Dès lors, seule la responsabilité contractuelle de la société CELIX PROMOTION, ès-qualités de constructeur-vendeur, peut être recherchée par la SCI ORTHO.

Ainsi, aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte en outre des articles 1231-2 et 1231-4 d’une part, que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, d’autre part qu’ils ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

En application de ces dispositions, le constructeur est débiteur d’une obligation de résultat quant aux travaux accomplis, lui imposant notamment la réalisation d’un ouvrage exempt de désordre, de malfaçon, ou de non-conformité.

Quant aux désordres affectant le gros-œuvre et ainsi la construction de l’immeuble, il doit être rappelé que la SCI ORTHO a fait l’acquisition sur plans et aux termes d’un acte du 12 mars 2018, de plusieurs lots à des fins d’usage professionnel. De ce fait, il devra être considéré que les désordres relevant des travaux de construction de l’immeuble et affectant les lots acquis par la SCI ORTHO relèvent du régime de la garantie des vices cachés.

1) Sur le désordre relatif aux sanitaires

La SCI ORTHO fait valoir que le lot n° 2 acquis auprès de la SCI DU FOIRAIL, à destination et usage de sanitaires, présente une non-conformité consistant en un branchement sur le réseau d’eau commun de l’immeuble et sollicite alors une modification du raccordement à des fins de branchement sur le réseau d’eau privatif.

En l’espèce et ainsi qu’il a été développé précédemment, il est patent tant au regard de l’acte de vente que du règlement de copropriété de l’immeuble que la SCI ORTHO a fait l’acquisition d’un lot n° 2, consistant en un local à usage sanitaire destiné à être rattaché au lot n° 1.

Ce lot n° 2 constitue dès lors une partie privative, ce d’autant qu’il ressort de l’acte de vente qu’il comporte effectivement une quote-part de parties communes associée et que partant, le lot n° 2 n’a pas vocation en lui-même à intégrer la catégorie des parties communes lesquelles font l’objet d’une propriété indivise entre les copropriétaires, matérialisée concrètement par la l’attribution de quotes-parts.

C’est ainsi qu’il doit être observé que l’expert a, à tort, refusé de s’exprimer sur les désordres affectant ce lot, au motif que ceux-ci affectent une partie commune de l’immeuble et que dès lors, la SCI ORTHO est parfaitement recevable, en sa qualité de propriétaire, à solliciter leur réparation.

Il est pourtant suffisamment constant au regard des constatations établies par le rapport de Monsieur [P] que le local à usage sanitaire correspondant au lot n° 2 est affecté d’une erreur de conception dès lors qu’il aurait dû comporter un raccordement d’alimentation en eau à partir du local privé desservi et non un branchement à la canalisation d’alimentation de l’immeuble, lequel constitue une atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La facture des travaux d’aménagement fait mention des travaux de plomberie et de sanitaires. Dès lors et faute d’indications supplémentaires, il conviendra de déduire que la non-conformité observée en l’espèce, relève effectivement de ces travaux d’aménagement.

Ces travaux n’ont fait l’objet d’aucune réception, ainsi qu’il est utilement rappelé par l’expert.

Dans ces conditions et alors que l’erreur de conception est suffisamment établie en l’espèce, la responsabilité contractuelle de la société CELIX PROMOTION est engagée de ce chef.

2) Sur le désordre relatif à la chape de finition

La SCI ORTHO fait encore valoir que la SARL CELIX PROMOTION n’a pas fait réaliser, ainsi qu’il était convenu, une chape de finition et critique sur ce point les conclusions du rapport d’expertise judiciaire écartant la responsabilité de la SARL CELIX PROMOTION.

La SARL CELIX PROMOTION conteste tout manquement à ce titre et précise que le désordre allégué par la SCI ORTHO, consistant en une différence de niveau entre le sol des parties communes et celui du cabinet médical est essentiellement liée au ragréage employé et qu’en tout état de cause, l’écart minime relevé ne caractérise pas un défaut de conformité aux règles de l’art.

Le rapport d’expertise judiciaire indique en effet qu’aucun dossier des ouvrages exécutés n’a été remis au maître de l’ouvrage en l’absence de réception.

Il relève en outre que d’un point de vue technique et au vu de l’absence de désordre affectant les revêtements de sols, les fiches descriptives des travaux réalisés et des hauteurs sous plafond en adéquation avec les plans, il n’y avait pas lieu de procéder à davantage d’investigations consistant notamment en des sondages destructifs.

En l’espèce, il convient en premier lieu de constater que la notice descriptive des travaux annexée au permis de construire initial ne fait pas figurer au rang des travaux de construction les travaux relatifs aux revêtements à l’intérieur des lots.

Ce constat est par ailleurs étayé par la lettre de l’acte de vente authentique du 12 mars 2018, lequel précise que la SCI ORTHO a acquis des locaux bruts, dépourvus d’aménagement.

Dès lors, il peut en être déduit que les travaux de revêtements des sols des lots étaient compris dans les travaux d’aménagement commandés ultérieurement à la vente par la SCI ORTHO à la SARL CELIX PROMOTION, ce d’autant que la facture du 12 juin 2019 prévoit un poste « revêtements de sols ».

Enfin, il est constant que ces travaux n’ont fait l’objet d’aucune réception et que les parties ne sollicitent ni la reconnaissance d’une réception tacite, ni que soit prononcée une réception judiciaire.

Dans ces conditions, il y a lieu d’appliquer le régime de la responsabilité contractuelle de droit commun, applicable à toute prestation de travaux en l’absence de réception de l’ouvrage, étant rappelé de nouveau qu’en l’absence de réception des ouvrages, la jurisprudence retient que l’entrepreneur est tenu d’une obligation de résultat quant aux travaux menés, lui imposant notamment de réaliser un ouvrage exempt de désordre, de malfaçon ou de non-conformité.

Toutefois, il est patent que la SCI ORTHO doit démontrer que les travaux réalisés par la SARL CELIX PROMOTION diffèrent de ceux convenus par les parties et ainsi rapporter la preuve préalable de l’existence d’une non-conformité.

Or, il résulte des termes du rapport d’expertise judiciaire que les travaux de revêtements de sols exécutés par la SARL CELIX PROMOTION sont exempts de désordres dès lors qu’il est notamment précisé qu’ « au vu de l’absence de désordre des revêtements de sol, des fiches descriptives des travaux réalisés et des hauteurs sous plafond en parfaite adéquation avec les plans, il ne nous semble pas nécessaire de réaliser des sondages destructifs des revêtements de sol. »

Dès lors qu’il est acquis que les travaux sont conformes aux règles de l’art et aux plans, il revient alors à la SCI ORTHO, dans la mesure où celle-ci se prévaut d’une non-conformité de nature contractuelle résultant de l’absence de chape de finition de démontrer que la mise en œuvre de de ladite chape a été convenue par les parties.

Or, la SCI ORTHO ne produit aucun élément de nature contractuelle susceptible de démontrer l’existence d’un tel accord avec la SARL CELIX PROMOTION, étant rappelé que les parties ont convenu oralement des travaux d’aménagement et ne peuvent ainsi se prévaloir d’aucun écrit attestant des prestations retenues.

Par ailleurs, l’absence de remise du dossier des ouvrages exécutés ne peut caractériser une faute de la SARL CELIX PROMOTION dès lors que sa communication n’est obligatoire qu’au regard des règles applicables aux marchés publics.

En tout état de cause, la SCI ORTHO n’est pas véritablement fondée à se prévaloir de l’absence de remise du dossier des ouvrages exécutés dès lors qu’elle soutient elle-même que les travaux n’ont pas été achevés.

Dans ces conditions et alors que la SCI ORTHO succombe dans l’administration de la preuve nécessaire à la démonstration de la non-conformité alléguée, elle sera déboutée de toute demande reconventionnelle indemnitaire à ce titre.

3) Sur les autres désordres

A titre liminaire, il sera rappelé que les travaux d’aménagement convenus par les parties, n’ayant fait l’objet d’aucune réception par le maître de l’ouvrage, la SARL CELIX PROMOTION demeure tenue d’une obligation de résultat et doit livrer un ouvrage exempt de vice, malfaçon et non-conformité.

En l’espèce, la SARL CELIX PROMOTION ne conteste pas les manquements qui lui sont imputables au titre des prestations d’aménagement confiées par la SCI ORTHO, tels qu’ils résultent des constats et analyses opérés par l’expert judiciaire et sur lesquels la défenderesse fonde ses demandes indemnitaires reconventionnelles au titre des travaux de reprise.

Aussi, en l’absence de contestation sérieuse, il convient de retenir que la société CELIX PROMOTION a manqué à son obligation de résultat au regard des prestations suivantes, lesquelles n’ont pas été réalisées dans les règles de l’art :

La perméabilité à l’air des bâtiments : il résulte notamment des constatations de l’expert que les joints présents sur les portes installées par la SARL CELIX PROMOTION présentent une usure prématurée et anormale due à un frottement excessif, lui-même causé par un défaut de réglage de la porte.

Les menuiseries installées : dès lors qu’il n’est pas contesté par la société CELIX PROMOTION qu’elle a procédé à l’installation de menuiseries standards en lieu et place des fenêtres sécurisées, à dispositif anti-intrusion ainsi qu’il était alors convenu par les parties, cette non-conformité engage dès lors la responsabilité contractuelle de la société CELIX PROMOTION au titre de son obligation de résultat.

La qualité isophonique des portes : les portes installées dans le cadre de l’aménagement des locaux ne sont pas adaptées à l’activité exercée dans ces mêmes locaux. Ainsi, La SARL CELIX PROMOTION ne conteste pas avoir été informée par la SCI ORTHO des besoins spécifiques liés à cette activité et notamment de son souhait de voir installer des portes présentant une qualité isophonique. Dans cette mesure, il doit être constaté que la SARL CELIX PROMOTION engage également sa responsabilité contractuelle.

Accessibilité du local-réserve : il résulte des conclusions de l’expert que le local-réserve n’est assorti d’aucun dispositif de verrouillage et que cette installation n’est pas conforme en termes de sécurité, dès lors que les locaux sont destinés à être fréquentés par des enfants en bas-âge. Il s’en déduit une erreur de conception et ainsi une non-conformité engageant la responsabilité contractuelle de la société CELIX PROMOTION.

Cloison placoplâtre voilée : Il appert que la cloison de distribution de la réserve présente un voile mesuré à hauteur de 18 millimètres, non-conforme aux règles de l’art et notamment aux prescriptions du DTU 25.41 P1-1. Alors que la société CELIX PROMOTION ne conteste pas l’existence de cette non-conformité et qu’il doit être rappelé qu’elle demeure tenue d’une obligation de résultat l’obligeant à livrer un ouvrage exempt de non-conformités, notamment réglementaires, il doit être dit qu’elle engage sa responsabilité contractuelle à ce titre.

Travaux de finitions plâtrerie à l’intérieur du placard du local réserve : les constatations du rapport mettent en évidence que les nourrices de distribution de l’eau chaude et de l’eau froide auraient dû être installées au sein de boîtiers encastrés et que l’aménagement demeure inachevé en l’absence de travaux de finitions. Derechef, la SARL CELIX PROMOTION ne conteste pas l’existence des malfaçons évoquées et engage de ce fait, au regard de son obligation de résultat, sa responsabilité contractuelle au regard de ces malfaçons.

Travaux de finition peinture : l’expert relève plusieurs fissurations apparentes en bordures de baies, linteaux et allèges et indique que si ces fissurations ont fait l’objet d’un rebouchage, cette reprise aurait dû être suivie d’une remise en peinture de l’ouvrage. En l’absence de tels travaux de finitions et alors que la société CELIX PROMOTION ne conteste pas la réalité de cet inachèvement, il doit être dit que celle-ci engage sa responsabilité contractuelle en vertu de l’obligation de résultat dont elle se trouve débitrice.

Travaux de finitions sur plinthe bois : De même qu’il est constaté au terme des opérations d’expertise que les plinthes en bois ont été posées en pied des cloisons, en plusieurs morceaux mis bout à bout. Il est alors effectivement observé que l’une de ces plinthes présente un désaffleurement avec la suivante en raison des vibrations causées par les mouvements d’ouverture et de fermeture de la porte d’entrée d’un bureau situé à proximité. Dès lors que ce désaffleurement caractérise un défaut de finition, la société CELIX PROMOTION qui ne conteste pas l’existence de ce désordre, engage sa responsabilité contractuelle à ce titre.

L’ensemble de ces désordres, malfaçons et non-conformités sont imputables à la prestation de travaux d’aménagement accomplie par la société CELIX PROMOTION, laquelle n’oppose aucune contestation dès lors qu’elle indique acquiescer aux conclusions du rapport. En conséquence, il doit être dit qu’elle est tenue à réparation pour l’ensemble de ces éléments envers la SCI ORTHO, maître de l’ouvrage, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

C/ Sur l’évaluation des préjudices

1) Sur le préjudice matériel

Aux termes de l’expertise, la réparation des désordres retenus précédemment impose la réalisation des travaux de reprise suivants : (page 33/43 du rapport)

Perméabilité à l’air des bâtiments : réglage de la porte, avec remplacement du joint et/ou pose de joints complémentaires en cas de besoin,

Dispositif anti-intrusion des fenêtres du rez-de-chaussée : déposer les vitrages existants et les remplacer par des vitrages retardateurs d’effractions,

Insuffisance isophonique des portes des cabinets de consultation : changer les cinq portes défaillantes ou aménager des sas,

Accessibilité du local-réserve : installer une serrure et un cylindre pourvus d’un système de fermeture avec clé, adaptés à la porte à galandage,

Cloison placoplâtre voilée du local de stockage : déposer la plinthe bois, le faux-plafond et la plaque de plâtre cartonnée sur l’emprise de la malfaçon, doubler l’ossature métallique au bon alignement, poser une nouvelle plaque de plâtre cartonnée, la plinthe et le faux-plafond, couper à bonnes dimensions, finir par la peinture,

Travaux de finitions de plâtrerie à l’intérieur du placard du local-réserve : déposer les nourrices, refaire l’enduit, repeindre et reposer les nourrices,

Travaux de finitions de peinture : reprendre les peintures des six panneaux concernés par l’intervention du plâtrier,

Travaux de finitions sur plinthe bois : repeindre la plinthe.

Or il est constant que doivent être ajoutés aux travaux prévus par le rapport d’expertise, les travaux de raccordement du local de sanitaires PMR correspondant au lot n°2, lequel a fait l’objet d’un branchement non-conforme, sur la canalisation d’eau commune du bâtiment.

S’agissant des travaux de reprise retenus par l’expert, le tribunal observe, qu’aucune des parties ne conteste la nature et l’étendue de ces travaux.

En effet, il est patent que les travaux de reprises retenus par l’expert correspondent aux devis soumis par la défenderesse, établis par les sociétés MARMER et SPAM, en date respectivement des 27 avril 2020 et 17 janvier 2020 et pour des montants de 2.853,00 euros HT et 12.667,18 euros HT.

Ainsi et s’agissant du coût de reprise des désordres, la SCI ORTHO demande à le voir fixer à la somme totale de 23.927,23 euros TTC, comprenant d’une part les montants fixés par les devis de travaux retenus par l’expert, majorés de 15 % du fait de la conjoncture économique, ainsi que le devis de travaux correspondant aux travaux de raccordement des sanitaires.

La SARL CELIX PROMOTION, qui ne conteste pas la pertinence des travaux de reprises retenus par l’expert, demande de limiter cette évaluation à la somme de 15.201,82 euros, correspondant au montant TTC du devis établi par la société SPAM Agencement.

En l’espèce, il est constant que le rapport d’expertise s’est prononcé sur les devis communiqués par la SCI ORTHO et a validé leur contenu, estimant les deux devis « cohérents techniquement et financièrement », précisant toutefois qu’au regard de la date de leur établissement, ces derniers devaient faire l’objet d’une actualisation de leur montant.

Il encore constant que la SARL CELIX PROMOTION omet, sans en justifier et alors qu’elle ne conteste pourtant pas l’existence d’une non-conformité tenant à l’absence de fenêtres anti-effraction, de se prononcer sur la prise en compte du devis établi par la société MARMER relatif aux travaux de dépose des anciens vitrages et de repose des vitrages anti-effractions. Par conséquent, et alors que tant la responsabilité contractuelle de la demanderesse s’agissant de cette non-conformité que le devis de travaux présenté par la SCI ORTHO doivent être retenus, il conviendra en effet d’ajouter le coût de ces travaux au titre des indemnités versées à la SCI ORTHO.

De même, alors que le désordre relatif au défaut de raccordement des sanitaires du lot n° 2 sur le réseau d’eau privatif doit être effectivement retenu, il y a lieu, en l’absence de contestations et alors que celui-ci paraît pertinent et cohérent, de retenir le devis communiqué par la SCI ORTHO et établi par la société BEGARIE le 13 février 2023 pour un montant de 2.508,00 euros TTC.

Il appartient toutefois à la SCI ORTHO de justifier tant du bien-fondé de sa demande de majoration des devis établis par les sociétés MARMER et SPAM de 15 %, que de sa demande de majoration générale de 10 % au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre sur les travaux de reprise.

En l’espèce, il est constant que la SCI ORTHO ne verse aucun élément de nature à justifier de l’actualisation forfaitaire de 15 % réclamée. En revanche, il ne peut être sérieusement contesté qu’au regard du délai écoulé, le coût des travaux de reprise a évolué. Il y a donc lieu de tenir compte de l’évolution de l’indice BT01 entre la date d’établissement du devis et le présent jugement, soit un coût des travaux de reprise actualisé à 24 796,65 € :

Devis MARMER du 27/04/2020 : 3 423,60 € actualisé à 4 096,04 € (BT01 à 111,5 en 04/2020 et 133,4 à ce jour),

Devis SPAM Agencement du 17/01/2020 : 15 201,82 € actualisé à 18 138,84 € (BT01 à 111,8 en 01/2020 et 133,4 à ce jour),

Devis société BEGARIE du 13/02/2023 : 2 508 € actualisé à 2 561,77 € (BT01 à 130,6 en 03/2023 et 133,4 à ce jour),

En outre, la SCI ORTHO sollicite du tribunal l’application d’une majoration globale du coût des travaux de reprises de 10 % au motif de la prise en compte des honoraires de maîtrise d’œuvre.

Or il doit être observé que le rapport d’expertise ne prévoit aucunement que des honoraires de maîtrise d’œuvre doivent être mis à la charge de la société débitrice des réparations, étant observé que la société ORTHO, qui ne justifie ni de l’existence certaine de cette charge, ni de son évaluation fixé forfaitairement à hauteur de 10% du coût global des travaux échoue à rapporter la preuve qui lui incombe. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de majoration de ce chef.

En conséquence, il conviendra de fixer la créance de la SCI ORTHO à l’égard de la société CELIX PROMOTION, au titre des travaux de reprises à la somme de 24 796,65 €, somme portant intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil et avec capitalisation de droit pour les intérêts dus pour au moins une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

La SCI ORTHO se trouvant dès lors titulaire d’une créance indemnitaire à l’encontre de la SARL CELIX PROMOTION, mais également débitrice à l’égard de cette dernière du solde du marché de travaux, la compensation entre ces sommes sera ordonnée.

2) Sur le préjudice de jouissance

La SCI ORTHO soutient subir un préjudice de jouissance d’une part en lien avec le retard de livraison et d’autre part au regard des travaux de reprise nécessaires.

Aux termes de l’article 1231-1, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Il est ainsi constant qu’il appartient à la SCI ORTHO de démontrer d’une part la faute commise au titre notamment de l’inexécution ou du retard dans l’exécution des travaux, d’autre part, le préjudice induit par ce retard et enfin un lien de causalité.

En l’espèce, il est seulement rappelé aux termes du rapport d’expertise que la SCI ORTHO a déclaré avoir pris possession des locaux, quatre mois après la date initialement prévue.

Toutefois, il est patent que la SCI ORTHO ne verse aucun document susceptible de démontrer qu’il était contractuellement prévue une date de livraison des locaux aménagés à compter du mois de mai 2018, ainsi qu’elle le soutient.

Or, la SCI ORTHO était en mesure de prendre possession des locaux acquis par acte de vente du 12 mars 2018 à cette même date, dès lors qu’il est précisé que « l’acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour ; Il en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les parties déclarant que le bien est entièrement libre de location ou d’occupation. »

L’acte précise toutefois que les locaux se trouvaient alors « en nature de plateau, sans aménagement, avec les alimentations en attente, ainsi déclaré par les parties. (…) Ces lots devront faire l’objet d’un aménagement qui devra être conforme à l’état descriptif de division visé ci-dessous à la charge de l’acquéreur ainsi qu’il s’y oblige. »

Dès lors il est parfaitement acquis que la SCI ORTHO était informée que les locaux n’étaient, à cette date, pas susceptibles en l’état d’accueillir l’activité professionnelle envisagée et qu’il lui appartenait de faire procéder par elle-même aux aménagements nécessaires.

C’est ainsi que la SCI ORTHO a confié, selon accord verbal, à la société CELIX PROMOTION la réalisation des aménagements nécessaires à l’exploitation professionnelle des lots acquis.

Il est toutefois constant qu’à défaut d’accord écrit, ou de tout autre élément de preuve circonstancié, la SCI ORTHO ne démontre pas utilement que les parties auraient expressément convenu d’une date de livraison des ouvrages.

Dans ces conditions et alors qu’elle succombe dans l’administration de la preuve d’une date contractuellement fixée de livraison, elle ne se trouve pas fondée à engager la responsabilité de la SARL CELIX PROMOTION faute de rapporter la preuve d’un retard quelconque dans l’exécution des travaux commandés.

S’agissant du préjudice de jouissance résultant de l’exécution des travaux de reprise, il est incontestable que travaux entraîneront nécessairement un trouble dans la jouissance des locaux dès lors que les travaux de dépose et de pose des nouvelles menuiseries devrait durer trois jours et que les travaux de finition et de reprises confiés à la société SPAM Agencement devraient s’étendre sur une période de trois semaines.

Aux termes de son rapport, l’expert ne donne pas d’indication s’agissant des troubles pouvant résulter de la mise en œuvre de ces travaux.

Dès lors, il appartient à la SCI ORTHO, qui se prévaut d’un préjudice de jouissance, de rapporter la preuve que la mise en œuvre de ces travaux causent un trouble certain à l’activité professionnelle exercée au sein des locaux.

Il lui incombe en outre de démontrer que la suspension de l’activité cause également la suspension du paiement des loyers dès lors qu’il s’agit du seul préjudice personnel que la SCI ORTHO, ès qualités de bailleresse, est en droit de faire valoir.

Alors qu’il lui était loisible d’interroger les entrepreneurs sur l’organisation des travaux et partant, sur l’éventualité d’un maintien de l’activité des preneurs, il doit être observé que la SCI ORTHO ne justifie d’aucun élément probant au soutien de sa demande.

Dans ces conditions, il sera dit que la SCI ORTHO, succombant dans l’administration n’est pas fondée à solliciter du tribunal, la condamnation de la SARL CELIX PROMOTION à l’indemniser d’un préjudice de jouissance résultant de la mise en œuvre des travaux de reprises, par conséquent, elle sera déboutée de toute demande formée à ce titre.

IV – Sur la résistance abusive

La SARL CELIX PROMOTION sollicite du tribunal de voir condamner la SCI ORTHO à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de la résistance abusive, indiquant notamment que cette dernière s’est opposée au paiement de sa prestation pour des motifs fallacieux.

En l’espèce, il convient de relever que la SARL CELIX PROMOTION, alors qu’il lui appartient de justifier d’un préjudice, ne fournit au tribunal aucun élément ou aucune explication susceptibles de caractériser l’existence d’un préjudice.

En tout état de cause, il appert que la SCI ORTHO se trouve fondée à se prévaloir de l’existence de désordres affectant les travaux accomplis et en l’absence de détermination préalable du prix du marché, d’en contester l’évaluation faite unilatéralement par la SARL CELIX PROMOTION. Partant, il n’est pas davantage démontré que la SCI ORTHO a commis une faute particulière.

Dans ces conditions, la SARL CELIX PROMOTION n’est pas fondée à se prévaloir de la résistance abusive et sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner la SCI ORTHO à lui verser la somme de 1.500 euros de ce chef.

V – Sur les frais et dépens

Aux termes de l’article 700, 1° du code de procédure civile, Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Et en vertu des dispositions de l’article 696 de ce même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il apparaît équitable de débouter les sociétés CELIX PROMOTION et ORTHO de leurs demandes respectives formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

De même, les parties au litige seront condamnés aux dépens, chacune pour moitié.

VI – Sur l’exécution provisoire

La présente instance a été introduite par la SARL CELIX PROMOTION suivant exploit du 16 décembre 2019.

Partant, ont vocation à s’appliquer les dispositions relatives à l’exécution provisoire du jugement, dans leur version applicable au jour de l’acte introductif d’instance.

Or aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, l’exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée si ce n’est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit.

Ainsi et conformément aux dispositions de l’article 515 du même code, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. En aucun cas, elle ne peut l’être pour les dépens.

En l’espèce, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, est justifiée à concurrence de la totalité des sommes allouées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SARL CELIX PROMOTION de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de la SCI ORTHO relative à la réparation des désordres affectant le lot n° 2 de l’immeuble, à usage de sanitaires,

CONDAMNE la SCI ORTHO à payer la somme de 43.480 € TTC (quarante-trois mille quatre cent quatre-vingts euros) à la société SARL CELIX PROMOTION au titre du solde de la facture de travaux du 12 juin 2019,

CONDAMNE la SARL CELIX PROMOTION à payer à la SCI ORTHO la somme de 24.796,65 € (vingt-quatre mille sept cent quatre-vingt-seize euros et soixante-cinq centimes) au titre de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts échus pour au moins une année entière,

ORDONNE la compensation entre la somme de 43.480 € due par la SCI ORTHO à la SARL CELIX PROMOTION au titre du solde de la facture du 12 juin 2019 et la somme de 24.796,65 € due par la SARL CELIX PROMOTION à la SCI ORTHO au titre des travaux de reprise,

DEBOUTE la SARL CELIX PROMOTION de sa demande formée au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE la SCI ORTHO de sa demande tendant à voir la SARL CELIX PROMOTION à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts,

DEBOUTE la SARL CELIX PROMOTION de sa demande de condamnation de la SCI ORTHO au titre de la résistance abusive,

DEBOUTE la SARL CELIX PROMOTION de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI ORTHO de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la charge des dépens sera partagée par moitié entre les parties.

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement.

Jugement signé par la Présidente et par la greffière présente au greffe le 15 OCTOBRE 2025 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT