TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01198 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QIBX

JUGEMENT

DU : 10 Avril 2025

M. [A] [B], [D] [I]

Mme [L] [R], [N] [I]

C/

Mme [H] [F] [T]

M. [K] [F]

Mme [E] [C] épouse [F]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 10 Avril 2025.

DEMANDEURS:

Monsieur [A] [B], [D] [I]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Madame [L] [R], [N] [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentés par M^e Justine DOUBLAIT, avocat au barreau D’ESSONNE

DEFENDEURS:

Madame [H] [F] [T]

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [F]

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [C] épouse [F]

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 16 janvier 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e DOUBLAIT + CCC

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2004, Monsieur [K] [F], Madame [E] [F] et Madame [H] [F] [T] ont pris à bail un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 10], et appartenant à Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [I] aux droits desquels interviennent Monsieur [A] [I] et Madame [L] [I] leurs enfants.

Par assignations en date du 17 février 2023, Monsieur [A] [I] et Madame [L] [I] ont attrait les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES statuant en référé aux fins d’obtenir notamment que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en raison de loyers impayés, l’expulsion des locataires et leur condamnation à payer la somme de 14 349.08 euros au titre des loyers impayés terme de janvier 2023 inclus, et une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer en vigueur au jour de la résiliation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 avril 2023 et les parties ont été invitées à se rapprocher.

Un protocole d’accord transactionnel est intervenu le 05 juillet 2023 et a été homologué par ordonnance du tribunal judiciaire d’EVRY le 27 juillet 2023.

L’accord prévoit que les parties conviennent de la résiliation amiable du contrat de location, les bailleurs consentent à l’effacement de la dette locative qu’ils ont fixés à 17 081.96 euros terme d’avril 2023 inclus et acceptent de fixer le loyer mensuel charges comprises à la somme de 1500 euros à compter de l’échéance de juillet 2023 incluse jusqu’au départ des locataires. En contrepartie les preneurs, renoncent à se prévaloir d’un accord conventionnel qu’ils estimaient avoir conclu avec les bailleurs et acceptent que le contrat de location soit résilié à la date du 1er janvier 2024, avec libération des lieux au plus tard à cette date. A défaut de restituer les lieux au plus tard le 1er janvier 2024 et/ou de ne pas régler le loyer courant, et 7 jours après une mise en demeure, l’expulsion interviendra avec le concours d’un commissaire de justice et, si besoin, celui de la force publique.

Par lettre recommandée du 12 janvier 2024 avec accusé de réception revenu signé, les bailleurs par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure Monsieur [K] [F], Madame [E] [F] et Madame [H] [F] [T] de quitter les lieux en exécution de l’accord transactionnel.

Par ordonnance du 05 février 2024 du Tribunal judiciaire d’EVRY, l’expulsion des locataires a été ordonnée. L’ordonnance a été signifiée les 1er et 19 mars 2024 à l’étude du commissaire de justice.

Un commandement de quitter les lieux a été délivré le 14 juin 2024. Il a été procédé à la reprise des lieux suivant procès-verbal du 27 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 août 2024, Monsieur [A] [I] et Madame [L] [I] ont fait assigner Monsieur [K] [F], Madame [E] [F] et Madame [H] [F] [T] devant le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’EVRY et demandent :

— la condamnation solidaire de Monsieur [K] [F], Madame [E] [F] et Madame [H] [F] [T] à payer la somme de 3000 euros au titre des loyers et charges impayés d’avril et mai 2024,

— la condamnation solidaire de Monsieur [K] [F], Madame [E] [F] et Madame [H] [F] [T] à payer la somme 11 608 euros au titre des dégradations locatives,

— la condamnation solidaire des défendeurs à payer la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts tout préjudice confondus,

— la condamnation solidaire des défendeurs à payer la somme de 1131.54 euros au titre des frais de commissaire de justice,

— la condamnation solidaire des défendeurs à payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2024

Cités par acte d’huissier délivrés par remise en l’étude, Monsieur [K] [F] Madame [H] [F] [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Madame [E] [F] représentée par son conseil a sollicité le renvoi.

Après plusieurs renvois à la demande de la défenderesse, l’affaire a été plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

A l’audience, Monsieur [A] [I] et Madame [L] [I] représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes dans les terme de leur assignation et précisent n’avoir eu aucun contact avec le conseil de Madame [E] [F].

Monsieur [K] [F], Madame [E] [F] et Madame [H] [F] [T] n’ont pas comparu, ne se sont pas manifestés et ni fait représenter.

A l’appui de leurs demandes, Monsieur [A] [I] et Madame [L] [I] font valoir que le protocole d’accord transactionnel homologué le 27 juillet 2023 n’a pas été respecté, que les loyers des mois d’avril et mai 2024 n’ont pas été réglés, et que des dégradations locatives ont été constatées. Ils précisent ne pas être en mesure de produire l’état des lieux d’entrée et qu’un procès verbal de constat a été dressé le 27 juin 2024 constatant l’état des lieux lors de leur reprise.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

*

* *

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur les loyers et charges

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [A] [I] et Madame [L] [I] sollicitent la somme de 3000 euros au titre d’indemnités d’occupation, loyers charges locatives dues pour les mois d’avril et mai 2024. Ils versent aux débats l’acte de bail de 2004, le protocole d’accord transactionnel intervenu le 05 juillet 2023 et a été homologué par ordonnance du tribunal judiciaire d’EVRY le 27 juillet 2023, l’ordonnance du 05 février 2024 du Tribunal judiciaire d’EVRY ordonnant l’expulsion des locataires, le commandement de quitter les lieux signifié le 1er et le 19 mars 2024, un décompte des loyers et charges.

Il ressort des échanges entre les locataires et les bailleurs, que Monsieur [K] [F], Madame [E] [F] et Madame [H] [F] [T] n’ont pas quitté les lieux au 1er janvier 2024 comme ils s’y étaient engagés au terme du protocole transactionnel.

Par lettre recommandée avec accusée réception réceptionnée le 12 janvier 2024, le conseil de Monsieur [A] [I] et Madame [L] [I] a mis en demeure les locataires de quitter les lieux, rappelant que ces derniers avaient indiqué espérer quitter le logement à compter du mois de mars faute d’avoir trouver à se reloger.

Il ressort du décompte produit que les locataires ont réglés la somme de 1500 euros au titre de loyers et charges au moi de janvier, février et mars 2024. Le commandement de quitter les lieux a été délivré courant mars 2024 et la reprise des lieux a été effectué le 27 juin 2024 sans remise volontaire des clés par les locataires.

Il n’est pas contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, les indemnités locatives des mois d’avril et mai 2024 n’ayant pas été réglées.

Il convient dès lors de condamner solidairement, la solidarité étant expressément prévue au contrat de bail, Monsieur [K] [F], Madame [E] [F] et Madame [H] [F] [T] à payer à Monsieur [A] [I] et Madame [L] [I] la somme de 3000 euros au titre des loyers impayés.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987;

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application.

L’article 1731 du code civil, précise que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du code civil dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Monsieur [A] [I] et Madame [L] [I] ne produisent pas l’état des lieux d’entrée, le bail ayant été signé 17 décembre 2004.

Ils produisent un constat d’huissiers réalisé le 27 juin 2024 lors de la reprise des lieux.

Ils communiquent en outre un devis général de remise en état total du pavillon loué établi par la société SDR 91 pour un montant total de 66 075.35 euros et à titre indicatif la grille de vétusté appliquée par l’OPAC de [Localité 11]

Ils sollicitent la somme globale de 6608 euros au titre des réparations locatives portant sur la maison et 5000 euros au titre de la remise en état de la terrasse et du jardin.

S’agissant des extérieurs du pavillon, le constat d’huissier en date du 27 juin 2024 relève que la terrasse en béton est sale et que le jardin n’a pas été entretenu, que les stores bannes sont hors d’usage et déchirés, ce qui apparaît également à l’examen des photographies produites. Toutefois, aucun devis de remise en état n’a été produit, les bailleurs n’apportant aucun élément d’appréciation objectif au soutien de leur demande de la somme de 5000 euros qui sera en conséquence rejetée.

S’agissant des réparations locatives du pavillon, à l’examen de l’état des lieux de sortie, il résulte que les dégradations suivantes sont imputables aux locataires après 20 ans d’utilisation :

Entrée : porte comportant des traces de salissures importantes, poignée défectueuse, boîtier sonnette déboîté, papier peint déchiré, sale et comportant des impacts, auréoles d’humidité au mur, éléments qui ne relèvent pas du simple usage des lieux

Au regard du devis produit, la somme de 340 euros peut être retenue au titre de la réfection des peintures. ( 10 % du devis)

Salon séjour: carrelage marqué par des impacts, papier peint déchiré, traces d’impacts et salissure, huisserie de toutes les fenêtre sales, deux caches de protection manquants.

Le faux plafond est décrit en état d’usage et ne relève donc pas des réparations locatives,

Au regard du devis produit, la somme de 495.09 euros ( 10% du devis) peut être retenue au titre de la réfection des peintures des murs uniquement et de la remise en état des huisseries.

Cuisine et arrière cuisine : revêtement usagé et sale de la porte de séparation, papier mur hors d’usage comportant une trentaine de trous de chevilles non rebouchés, peinture du plafond comportant des salissures, meubles hauts de cuisines présentant une porte cassée, radiateur comportant de nombreuses salissures, huisserie sale.

Au regard du devis produit, la somme de 560.61 euros ( 10% du devis) peut être retenue.

Toilettes rez de chaussée : revêtement papier peint usagé et déchiré en plusieurs endroits, trous de chevilles non rebouchés.

Au regard du devis produit, la somme de 117,30 euros ( 10% du devis) peut être retenue.

Chambres rez de chaussée : linoléum comportant des impacts, griffures, sale, plinthes marquées par des traces de griffures et d’impacts nombreux, papiers peints déchirés sur des surfaces importantes, nombreux trous de chevilles non rebouchés ou rebouchés grossièrement, traces de crayonnages sur les murs.

Au regard du devis produit, la somme de 720.28 euros ( 10% du devis) peut être retenue au titre de la réfection des peintures des murs uniquement et de la remise en état des huisseries, hors remise en état des plafonds correspondant à un état d’usage.

Salle d’eau, salle de bain rez de chaussée : revêtement mural décollé à de nombreux endroits, nombreux trous non rebouchés, faïence percées, joins noircis, trace de crayonnage sur un mur, équipement sanitaire sale, trous de chevilles dans la douche, huisserie encrassée et peinture hors d’usage,

Carrelage de la salle de bain attenante à la chambre 3 fissuré sur une dizaine de carreaux, papier peint complètement décollé, équipement sanitaire sale, bouche d’aération encrassée.

Au regard du devis produit, la somme de 288, 50 euros ( 10% du devis) peut être retenue, hors réfection des plafonds qui correspondent à un état d’usage.

Escalier, dégagement : papier peint cage d’escalier déchiré et sale, linoléum hors d’usage, revêtement de sol du couloir de distribution marqué d’impacts, sale, papier peint comportant des trous, nombreuses traces de salissures en parties basses,

Au regard du devis produit, la somme de 199, 99 euros ( 10% du devis) peut être retenue, hors réfection des plafonds qui correspondent à un état d’usage.

Palier : revêtement de mur comportant des traces de coulures, décollé, peinture des plinthes comportant des impacts.

Au regard du devis produit, la somme de 228.18 euros ( 10% du devis) peut être retenue, hors réfection des plafonds qui correspondent à un état d’usage et réfection d’une fenêtre dont l’état n’est pas précisé dans le procès verbal de constat.

Chambres étages : revêtement de sol marqué par de nombreux impacts et sale, revêtements muraux comportant des traces de salissures, noirâtres, trous de chevilles non rebouchés, revêtements muraux de la deuxième chambre à droite refait grossièrement. Les plafonds sont notés en état d’usage et les huisseries sales.

Au regard du devis produit, la somme de 889.20 euros ( 10% du devis) peut être retenue, hors réfection des plafonds qui correspondent à un état d’usage et réfection des blocs portes à l’état d’usage.

Sanitaires et salle de bains étage : s’agissant de la salle de bain, revêtement de sol sale, papier peint déchiré, trous de chevilles nombreux non rebouchés dans la faïence, joint d’étanchéité totalement noircis, équipements sanitaires sales, peinture écaillée autour de la fenêtre, ruban adhésif au dessus de la fenêtre de toit,

Le sol des toilettes est qualifié à l’état d’usage mais sale, et le papier peint à l’état usagé avec des traces de stickers.

Au regard du devis produit, la somme 309.75 euros ( 10% du devis) peut être retenue, hors réfection des plafonds et des revêtements sol et murs des toilettes qui correspondent à un état d’usage.

Il y a donc lieu de retenir une somme au titre de 4148.90 euros au titre des réparations locatives et de condamner solidairement Monsieur [K] [F], Madame [E] [F] et Madame [H] [F] [T] à payer à Monsieur [A] [I] et Madame [L] [I] cette somme titre des réparations nécessaires à la remise en état du bien.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

En l’espèce, le demandeur n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distinct. Les bailleurs ne démontrent pas d’avantage un préjudice lié à la présente procédure.

En conséquence, il y a pas lieu de faire droit à la demande de Monsieur [A] [I] et Madame [L] [I] et de condamner Monsieur [K] [F], Madame [E] [F] et Madame [H] [F] [T] à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les frais de commissaires de justice :

Il est constant que les locataires n’ont pas respecté les termes du protocole transactionnel homologué le 27 juillet 2023 en quittant les lieux postérieurement au 1er janvier 2024 et contraignant les bailleurs à faire à faire établir un procès-verbal de reprise et un procès verbal de constat à titre d’état des lieux de sortie pour un coût justifié de 1005, 19 euros outre les frais de 126.35 euros au titre des frais d’exécution.

Il a dès lors lieu de condamner solidairement Monsieur [K] [F], Madame [E] [F] et Madame [H] [F] [T] à payer la somme de 1131.54 euros aux bailleurs à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [K] [F], Madame [E] [F] et Madame [H] [F] [T] qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1800 euros à la demande de Monsieur [A] [I] et Madame [L] [I] au titre des frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée

En l’espèce, la nature du litige ne justifie que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée.

*

* *

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [F], Madame [E] [F] et Madame [H] [F] [T] à verser à Monsieur [A] [I] et Madame [L] [I]:

— la somme de 3000 euros au titre des charges et loyers impayés,

— la somme de 4148.90 euros d’indemnité au titre des réparations locatives,

— la somme de 1131, 54 euros au titre du procès verbal de constat du 27 juin 2024, du procès-verbal de reprise et du commandement de quitter les lieux délivré le 14 juin 2024,

CONDAMNE rejette la demande de dommages et intérêts de Monsieur [A] [I] et Madame [L] [I] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [F], Madame [E] [F] et Madame [H] [F] [T] à verser à Monsieur [A] [I] et Madame [L] [I] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F], Madame [E] [F] et Madame [H] [F] [T] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier

Le Président