RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 16 janvier 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/00798 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RCTF

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,

Assisté de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 28 Novembre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [N] [U] [J] [V]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Corinne ARDOUIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A0549

Madame [I] [M] [F] épouse [V]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Corinne ARDOUIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A0549

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : 129

non comparante

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 16 juillet 2025, Monsieur [N] [V] et Madame [I] [F] épouse [V] ont assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, la SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce aux fins de :

— dire et juger acquise la clause résolutoire des baux des locaux de la résidence [Adresse 3]

— prononcer l’expulsion de la SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique

— condamner la SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION à payer à Monsieur [N] [V] et Madame [I] [F] épouse [V] :

— la somme provisionnelle de 11.790,75 euros

— la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [N] [V] et Madame [I] [F] épouse [V] exposent que :

— ils ont donné à bail à la société RESIDE ETUDES SENIORS, filiale du GROUPE RESIDE ETUDES, des locaux commerciaux situés dans la résidence [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans moyennant un loyer trimestriel,

— par jugement de redressement judiciaire du 28 novembre 2024, la société RESIDE ETUDES SENIORS a fait l’objet d’un plan de cession au profit de deux sociétés, dont la SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION, prévoyant la reprise des baux en cours à effet au 1er décembre 2024,

— par lettre recommandée valant mise en demeure en date du 15 janvier 2025, Monsieur [N] [V] et Madame [I] [F] épouse [V] ont donc sollicité, en vain, le règlement des loyers du mois de décembre 2024,

— alors qu’elle s’y était engagée dans le plan de reprise, la SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION se refusant, de mauvaise foi, à s’acquitter des loyers, Monsieur [N] [V] et Madame [I] [F] épouse [V] lui ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant la somme de 6.737,57 euros, qui est demeuré infructueux,

— à date, la créance s’élève à la somme de 11.790,75 euros.

A l’audience du 16 septembre 2025, Monsieur [N] [V] et Madame [I] [F] épouse [V], représentés par avocat, ont soutenu leur acte introductif d’instance et déposé leurs pièces telles que visées dans l’assignation.

La SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION, non constituée et non présente lors de l’appel des causes et la plaidoirie du dossier, s’est manifestée par mail adressé le 16 septembre 2025 au greffe de la juridiction à 09h19 indiquant transmettre sa constitution, précisant que du fait que l’assignation ait été signifiée en période estivale et l’absence de temps pour trouver un avocat et mettre en place une défense, son « dominus litis n’a donc pas pu me transmettre tous les éléments et l’affaire n’est pas en l’état à ce jour » et sollicitant ainsi la réouverture des débats afin de lui permettre de faire valoir ses observations en défense.

Par ordonnance du 28 octobre 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION d’apporter ses observations dans le respect du principe de la contradiction.

A l’audience du 28 novembre 2025, Monsieur [N] [V] et Madame [I] [F] épouse [V], représentés par avocat, ont déposé leurs pièces telles que visées dans leurs écritures et soutenu leur conclusions n°2 aux termes desquelles, au visa de l’article L 145-41 du code de commerce, ils sollicitent de :

— dire et juger recevables et bien fondés les demandeurs en leurs demandes

— dire et juger acquise la clause résolutoire des baux des locaux de la [Adresse 3]

— prononcer l’expulsion de la SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique

— condamner la SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION à payer à Monsieur [N] [V] et Madame [I] [F] épouse [V] :

— la somme provisionnelle de 20.029,64 euros

— la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer

La SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION, bien que régulièrement convoquée et constituée, n’a pas comparu afin de soutenir oralement ses prétentions.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Monsieur [N] [V] et Madame [I] [F] épouse [V] justifient, par la production des baux commerciaux du 28 septembre 2017 concernant le lot 310 (7055) et du 19 mars 2019 concernant le lot 409 (7070), du jugement du tribunal de commerce de Paris daté du 28 novembre 2024 ordonnant un plan de cession dans le cadre d’un redressement judiciaire, du commandement de payer délivré le 7 mai 2025 et des factures du mois de décembre 2024 et des trois premiers trimestres 2025 inclus, que la société repreneuse, la SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION, n’a pas payé ses loyers, charges et taxes et n’a pas réglé la situation dans les deux mois du commandement.

Les deux baux commerciaux de locaux meublés des 28 septembre 2017 et 19 mars 2019 comportent chacun en leur article 9, une clause résolutoire aux termes de laquelle en cas de non-paiement des loyers par le preneur à l’une des échéances ou de non-respect des obligations figurant sous l’article 3 intitulé destinations des lieux des conditions générales, le bailleur a la faculté de résilier automatiquement de plein droit le contrat deux mois après une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception ou une sommation de payer par huissier de justice restée infructueux, rappelant la présente clause, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Monsieur [N] [V] et Madame [I] [F] épouse [V] ont fait délivrer le 7 mai 2025 à la SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme de 6.737,57 euros, hors coût de l’acte, au titre des loyers impayés dus au 1er trimestre 2025 inclus.

La SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION ne comparaissant pas, n’offre aucune explication et elle apparaît ne s’être donc pas acquittée des causes du commandement de payer dans les deux mois ayant suivi sa délivrance. Dans ces conditions, Monsieur [N] [V] et Madame [I] [F] épouse [V] sont fondés à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail et à obtenir la résiliation de ces baux à compter du 8 juillet 2025.

Il convient de considérer la SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION occupante sans droit ni titre et d’autoriser Monsieur [N] [V] et Madame [I] [F] épouse [V] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Sur la demande en paiement provisionnel au titre des impayés de loyers

Il résulte du commandement de payer délivré le 7 mai 2025 qu’est réclamée une somme totale de 6.737,57 euros, hors coût de l’acte, d’arriérés locatifs arrêtés au terme du 1er trimestre 2025 inclus, pour le bail commercial.

Les dernières écritures développent qu’au 30 septembre 2025, la SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION reste à devoir la somme de 20.029,64 euros d’arriérés locatifs arrêtés au 3ème trimestre 2025, suivant décompte inséré dans les conclusions n°2, tableau récapitulatif et factures produites.

Au regard de ces éléments et au vu de l’ensemble des pièces versées aux débats, il convient de constater que la dette locative s’établit à un montant d’impayé de 20.029,64 euros terme du 3ème trimestre 2025 inclus.

Il convient ainsi de considérer que la SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION est débitrice d’une somme de 20.029,64 euros jusqu’au loyer du 3ème trimestre 2025 inclus pour les baux commerciaux et qu’il convient de la condamner à payer ce montant à titre de provision à valoir sur les impayés locatifs arrêtés au terme du 3ème trimestre 2025 inclus, pour la part non sérieusement contestable.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION sera condamnée aux entiers dépens, comprenant le coût des commandements de payer.

Compte-tenu des éléments du dossier et de l’équité il convient de condamner la SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION à payer à Monsieur [N] [V] et Madame [I] [F] épouse [V] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la cause résolutoire insérée au bail liant les parties, pour les locaux commerciaux situés dans la résidence [Adresse 3] à [Localité 4], à compter du 8 juillet 2025.

AUTORISE Monsieur [N] [V] et Madame [I] [F] épouse [V] à faire procéder à l’expulsion de la SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés dans la résidence [Adresse 3] à [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

CONDAMNE par provision la SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION à payer à Monsieur [N] [V] et Madame [I] [F] épouse [V] une somme de 20.029,64 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative composée des loyers, taxes et charges du bail commercial, arrêtée au terme du 3ème trimestre 2025 inclus.

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

CONDAMNE la SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION à payer à Monsieur [N] [V] et Madame [I] [F] épouse [V] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SARLU ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION aux entiers dépens, comprenant les frais des commandements de payer.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 16 janvier 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,