Tribunal Judiciaire de Foix, Civil, 14 novembre 2025, n° 25/00710

TJ Foix 14 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le copropriétaire, n'ayant pas contesté les décisions de l'assemblée générale approuvant les comptes, est tenu de régler les charges dues.
Rejeté
Préjudice subi par le syndicat
La cour a estimé que le syndicat ne justifie pas d'un préjudice distinct du simple retard de paiement.
Accepté
Frais engagés pour la sauvegarde des droits
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser entièrement à la charge du syndicat les frais engagés pour la sauvegarde de ses droits.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a assigné Monsieur [O] [K] pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées, s'élevant à 5.190,68 euros, ainsi que des dommages et intérêts et des frais de justice. Les questions juridiques posées concernent la responsabilité du copropriétaire pour le paiement des charges et la recevabilité des demandes en l'absence de comparution du défendeur. La Cour d'appel a condamné Monsieur [O] [K] à payer la somme de 5.190,68 euros, avec intérêts légaux, a débouté le Syndicat de sa demande de dommages et intérêts, et a ordonné le paiement de 800 euros au titre des frais irrépétibles, tout en condamnant le défendeur aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Foix, civil, 14 nov. 2025, n° 25/00710
Numéro(s) :	25/00710
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne PONTACQ
Cabinet(s) :	SCP INTER-BARREAUX DEGIOANNI - PONTACQ - GUY-FAVIER
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble CRISTAL

Texte intégral

MINUTE N° :

N° RG 25/00710 – N° Portalis DBWU-W-B7J-CS3L

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 5], agissant pour son syndic SAS FONCIA TERRE OCCITANE C/ [O] [K]

NAC : 72A

COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX

PROCEDURE ORALE

JUGEMENT du 14 Novembre 2025

Le 14 novembre 2025, statuant au Tribunal judiciaire de Foix ;

Sous la Présidence de Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président, assisté de Madame Valérie GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier présente lors des débats et du prononcé de la décision ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CRISTAL, dont le siège social est sis [Adresse 9] agissant par son syndic SAS FONCIA TERRE OCCITANE, SAS au capital de 40.000€, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°314686429 AYANT SON SI7GE SOCIAL [Adresse 2]

représentée par Maître Anne PONTACQ de la SCP DEGIOANNI – PONTACQ – GUY-FAVIER, avocats au barreau d’ARIEGE,

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [O] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparant

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2025 à 14h00, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Novembre 2025 par mise à disposition au Greffe lequel a été rendu ledit jour par décision réputée contradictoire en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice en date du 25 juin 2025, le syndicat des copropriétaires la résidence [Adresse 6], résidence située à [8] (09), a fait assigner le propriétaire d’un appartement de la résidence représentant 70 tantièmes, [O] [K], devant ce tribunal, à l’audience du 10 octobre 2025, pour obtenir, au visa des articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, et 35 et suivants du Décret du 17 mars 2017 modifié, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

— la somme de 5.190,68 euros correspondant aux charges de copropriété impayées, et les intérêts au taux légal,

— la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 504 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de "la résidence [Adresse 6]", représenté par avocat, maintient ses prétentions et fait valoir en résumé que [O] [K] est propriétaire du lot 120 au sein de la copropriété ; qu’il est en arrérage de paiement des charges de copropriétés, malgré plusieurs mises en demeure et une sommation de payer, et cette situation est dommageable pour la copropriété.

[O] [K], assigné en l’étude du commissaire de Justice ayant instrumenté, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 10-1 de ladite Loi précitée, dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires "la résidence LE [Adresse 4]" produit à l’appui de ses demandes :

— le justificatif de propriété,

— le procès-verbal d’Assemblée Générale du 23 mars 2024, à laquelle le défendeur n’a pas participé, notifié le 15 juin 2024,

— le procès-verbal d’Assemblée Générale du 22 mars 2025, à laquelle le défendeur n’a pas participé, notifié le 14 avril 2025,

— le contrat de Syndic avec Foncia Terre Occitanie,

— le règlement de copropriété,

— l’appel de fonds du 22 mars 2024 pour 3.578,13 euros pour la période du 01 avril au 30 septembre 2024,

— l’appel de fonds du 01 avril 2024 pour 307,48 euros au titre des provisions pour travaux,

— l’appel de fonds du 01 mai 2024 pour 307,48 euros au titre des provisions pour travaux,

— l’appel de fonds du 05 mai 2024 pour 4.224,03 euros pour la période du 15 mai au 30 septembre 2024,

— l’appel de fonds du 01 juin 2024 pour 307,48 euros au titre des provisions pour travaux,

— l’appel de fonds du 13 juin 2024 pour 4.600,49 euros pour la période du 26 juin au 30 septembre 2024,

— l’appel de fonds du 19 juin 2024 pour 384,35 euros au titre des provisions pour travaux,

— l’appel de fonds du 22 juillet 2024 pour 38,06 euros au titre des provisions pour travaux,

— l’appel de fonds du 22 août 2024 pour 38,05 euros au titre des provisions pour travaux,

— l’appel de fonds du 19 septembre 2024 pour 4.818,75 euros pour la période du 01 octobre 2024 au 31 mars 2025,

— l’appel de fonds du 19 septembre 2024 pour 39,21 euros au titre des provisions pour travaux,

— l’appel de fonds du 19 mars 2025 pour 4.570,74 euros pour la période du 01 avril 2025 au 30 septembre 2025,

— l’appel de fonds du 18 mai 2025 pour 17,09 euros au titre des provisions pour travaux,

— l’appel de fonds du 23 mai 2025 pour 22,72 euros au titre des provisions pour travaux,

— le bilan annuel des charges au 24 février 2025 pour la période du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024,

— le constat d’accord signé le 06 mars 2024, devant le conciliateur de justice, par lequel s’est engagé à régler la somme de 2.880,67 euros et le Syndic a accepté un échelonnement mensuel de 320,07 euros à compter du 01 avril 2024, afin de solder les charges dues à cette date,

— l’historique du compte propriétaire depuis le 01 avril 2024 au 02 juin 2025, faisant apparaître un solde de 5.190,68 euros,

— le courrier recommandé du 05 février 2025 dont avis à son destinataire mais non réclamé par ce dernier, portant mise en demeure de payer la somme de 3.897,75 euros,

— le courrier de relance du 25 février 2025,

— le commandement de payer la somme de 4.990,74 euros en principal délivré le 14 avril 2025 en l’étude,

— les factures de frais de recouvrement des 05 et 25 février 2025, 07 avril 2025 et 14 mai 2025, pour 54 euros, 45 euros, 420 euros et 420 euros,

— la facture du commandement de payer du 14 avril 2025 pour 160,13 euros.

Il résulte de ces pièces, que le défendeur, qui ne produit aucun élément de nature à remettre en cause la créance de la copropriété, n’a pas réglé les charges de copropriété dues postérieurement à mars 2024, ni les frais au sens de l’article 10-1 susvisé, tel qu’il vient d’être détaillé, et restent bien débiteurs d’un solde de 5.190,68 euros, somme au paiement de laquelle il convient de le condamner.

Les intérêts au taux légal sur le tout seront ordonnés à compter du commandement du 14 avril 2025, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Le syndicat demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct du simple retard et sera débouté de sa demande de dommages et intérêts complémentaires.

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, et [O] [K] qui succombe pour l’essentiel sera condamné aux dépens.

Le syndicat demandeur a dû engager des frais irrépétibles pour la sauvegarde de ses droits et qu’il serait inéquitable de laisser entièrement à sa charge. Il y a donc lieu de condamner [O] [K] à lui payer une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "la résidence [Adresse 6] ", la somme de 5.190,68 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence "la résidence [Adresse 6] " de sa demande de dommages et intérêts complémentaires ;

CONDAMNE [O] [K] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "la résidence [7] ", la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 14 novembre 2025.

En foi de quoi ont signé Vincent ANIERE, Vice-Président et le Greffier visé ci-dessus.

LE GREFFIER LE VICE-PRÉSIDENT