TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [M] [W]

Mme [K] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09994 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FQX

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le 24 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [W], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [K] [W], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 mars 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09994 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FQX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 1990, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation pour une durée de 6 ans renouvelable à M. [I] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 8] [Localité 1], appartement 114, 12ème étage.

Par acte séparé du 02 décembre 1991, la SA ELOGIE-SIEMP a également donné à bail à M. [I] [W] un emplacement de parking.

Par actes de commissaire de justice du 25 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [I] [W] et à Mme [K] [W]

un commandement de payer la somme principale de 8 724,01 euros au titre de l’arriéré locatif afférent au bail d’habitation, dans un délai de six semaines, un commandement de payer la somme principale de 977.22 euros au titre de l’arriéré locatif afférent au bail de parking, dans un délai d’un mois.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [W] et Mme [K] [W] le 26 mars 2024.

Par assignations du 17 octobre 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [W] et Mme [K] [W] du local d’habitation et de l’emplacement de stationnement et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

21 879,09 euros au titre de l’arriéré locatif afférent au bail d’habitation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 223.54 euros au titre de l’arriéré locatif afférent à l’emplacement de stationnement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 janvier 2025, la SA ELOGIE-SIEMP sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise la dette afférente au bail d’habitation à la somme de 4 178.95 euros en précisant que le SLS a été défacturé et que les locataires ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Concernant le bail afférent à l’emplacement de stationnement, elle actualise la dette à la somme de 1 593.02 euros et relève que le paiement des échéances n’a pas repris. Elle est favorable à l’octroi de délais de paiement mais s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [I] [W] expose que la somme de 1 000 euros versée 08 janvier 2025 avait vocation à couvrir le loyer de l’appartement et de l’emplacement de stationnement. Il propose d’apurer sa dette globale en versant 160 euros par mois en plus du loyer courant et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Il explique qu’il touche une pension de retraite d’un montant de 21 000 euros par an, que son épouse n’a pas de revenus et qu’elle s’occupe au quotidien de leur fils handicapé âgé de 12 ans.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [K] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation des baux

Concernant le bail d’habitation

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 8 724.01 euros au titre de l’arriéré locatif afférent au bail d’habitation, dans un délai de six semaines, visant les dispositions légales a été signifié aux locataires le 25 mars 2024, alors que le bail avait été reconduit pour la dernière fois, pour la dernière fois, le 31 mars 2020 soit avant l’entrée en vigueur de la loi susmentionnée.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois antérieurement prévu et de constater que, d’après l’historique des versements produit, la somme visée dans le commandement de payer n’a pas été réglée en intégralité dans le délai imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis 26 mai 2024.

Concernant le bail afférent à l’emplacement de stationnement

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP a, le 25 mars 2024, fait délivrer un commandement de payer la somme de 977.22 euros au principal dans le délai d’un mois, conformément à la clause contractuelle contenue au bail.

Ce commandement étant demeuré infructueux dans le délai imparti, le bailleur est bien-fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 26 avril 2024 en application des articles 1224 et suivants du code civil.

2. Sur la demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par la SA ELOGIE-SIEMP arrêté au 08 janvier 2025 que les locataires ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience, via le versement d’une somme de 1 000 euros le 08 janvier 2025.

Eu égard à la volonté exprimée par M. [I] [W] lors de l’audience et par écrit directement auprès du bailleur selon le courriel du 23 décembre 2024 et compte-tenu de la situation des défendeurs, qui peut raisonnablement leur permettre de verser une somme supplémentaire de 160 euros par mois en plus des deux loyers courants, il convient de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pendant les délais de paiement qui leur seront accordés.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé égal au montant de chacun des loyers et sera due à compter du 26 mai 2024 pour le bail d’habitation et du 26 avril 2024 pour l’emplacement de stationnement.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que l’article 1728 du code civil prévoient que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges au terme convenu.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 janvier 2025, M. [I] [W] et Mme [K] [W] lui devaient la somme de 5771,97 euros, soustraction faite des frais de procédure au titre des échéances impayées afférentes au bail d’habitation (4 178.95 euros) et à l’emplacement de stationnement (1 593.02 euros), échéances du mois de décembre 2024 incluses.

M. [I] [W] reconnaît cette dette. Il sera condamné, solidairement avec Mme [K] [W] à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 234.73 euros compte-tenu des versements effectués depuis, en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [I] [W] et Mme [K] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [I] [W] et Mme [K] [W], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Il sera rappelé que le présent jugement est assorti, de plein droit, de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 mars 2024 afférent au bail d’habitation n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 mars 1990 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M. [I] [W] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6], appartement 114, 12ème étage est résilié depuis le 26 mai 2024,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 mars 2024 afférent à l’emplacement de stationnement n’a pas été réglée dans le délai d’un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 02 décembre 1991entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M. [I] [W] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] [Localité 1], appartement 114, 12ème étage est résilié depuis le 26 avril 2024,

CONDAMNE solidairement M. [I] [W] et Mme [K] [W] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 5771,97 euros (cinq mille sept cent soixante et onze euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2025, termes de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sur la somme de 3 234.73,

AUTORISE M. [I] [W] et Mme [K] [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 116 euros (cent seize euros) pour apurer la dette afférente au bail locatif et une autre somme minimale de 44 euros (quarante quatre euros), les dernières échéances étant majorées du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [I] [W] et Mme [K] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail d’habitation sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 mai 2024,le bail afférent à l’emplacement de stationnement sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 avril 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [I] [W] et Mme [K] [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [I] [W] et Mme [K] [W] seront solidairement condamnés à verser à SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement M. [I] [W] et Mme [K] [W] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [I] [W] et Mme [K] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 25 mars 2024 et celui des assignations du 17 octobre 2024

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge