COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 01 Juin 2026

N° RG 25/00373 – N° Portalis DBWP-W-B7J-C5HW

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [F] [H] [D]

né le 30 Avril 1990 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

ayant pour avocat postulant Maître Stéphanie AMAFROI-BROISAT, avocat au barreau des HAUTES-ALPES et pour avocat plaidant Maître Anthony CAVITTA, avocat au barreau de Marseille

DEFENDERESSES :

Madame [B] [I] [P] [U]

née le 17 Janvier 1994 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2] [Localité 4]

défaillant

SELARL [M] [Q] NOTAIRE ASSOCIE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

MAGISTRAT : Emilie CUQ GIRAULT, Juge, statuant à juge unique

GREFFIER : Emmanuel LEPOUTRE

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DÉBATS : à l’audience publique du seize mars deux mil vingt-six, à l’issue desquels les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe le premier juin deux mil vingt-six

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 27 mars 2025, reçu par Maître [Q], Notaire, Monsieur [E] [D] a conclu une promesse de vente portant sur plusieurs lots de copropriété dont il est le propriétaire, à [Localité 5].

La vente était prévue pour un montant de 227 000 euros avec réitération devant intervenir le 27 juin 2025.

Madame [U] ne s’est pas manifestée et n’a pas versé les fonds relatifs à la vente avant cette date.

Par actes de commissaire de justice des 9 novembre et 11 décembre 2025, Monsieur [E] [D] a fait assigner Madame [B] [U] et Maître [Q], Notaire, pris en qualité de séquestre, devant le tribunal judiciaire aux fins notamment de voir condamner Madame [U] à lui payer la somme de 22 700 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et la somme de 22 700 euros au titre de la clause pénale; et la SELARL [M] [Q], notaire, la somme de 11 350 euros en réglement d’une partie des sommes réclamées.

Invoquant l’article 1103 du code civil, il rappelle que la promesse de vente prévoyait que l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente, que Madame [U] n’a jamais donné suite aux propositions de rendez-vous du notaire, n’a séquestré que la moitié de l’indemnité d’immobilisation et n’a jamais versé le prix de la vente, qu’elle ne peut en conséquence qu’être condamnée à verser l’intégralité de cette indemnité.

Invoquant ensuite en substance l’article 1231-5 du code civil, il indique que l’acte authentique du 27 mars 2025 prévoit également une clause pénale, que cette pénalité est distincte de l’indemnité d’immoblisation, que le comportement de Madame [U] justifie le paiement de l’intégralité de la somme prévue au contrat.

A titre subsidiaire, il invoque les dispositions de l’article 1217 du même code, sollicitant la prise en compte de l’ensemble des frais qu’il a engagés inutilement du fait de la carence de Madame [U].

Il sollicite également le versement 5000 euros au titre des dommages et intérêts du fait du préjudice subi dans le cadre de la grossesse de sa compagne.

Madame [B] [U] et Maître [Q], Notaire n’ont pas constitué avocat dans le cadre de cette procédure.

Par ordonnance du 21 janvier 2026, la juge de la mise en état a prononcé la clôture de la mise en état et fixé l’affaire pour être plaidée au 16 mars 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIVATION

Sur le défaut de comparution du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, Monsieur [E] [D] ne sollicite pas la résolution de la promesse mais uniquement le paiement de l’indemnité contractuellement prévue. En effet, l’acte notarié du 27 mars 2025 prévoit le versement d’une indemnité d’immobilisation de 22 700 euros qui devait être déposée au plus tard 12 jours après la signature de l’acte. L’acte précise, dans la section : “INDEMNITE D’IMMOBILISATION 3. c) Sort de ce versement”, qu’en cas de non réalisation de la vente, la somme reste acquise au promettant à titre d’indemnité, et non d’arrhes, sauf si, notamment, l’une des conditions suivantes se réalise :

— si l’une au moins des conditions suspensives venait à défaillir

— si les biens se révélaient faire l’objet de servitudes ou mesures administratives, être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies, d’une location ou occupation non déclarées, (…)

La section RESERVES ET CONDITIONS SUSPENSIVES, p15 de l’acte stipule :

— condition suspensive de droit commun : l’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations serait supérieur au prix disponible.

La condition suspensive particulière fait référence à l’absence d’otention de prêt. Cependant, l’acte précise que le bénéficiaire, en l’espèce, déclare ne pas entendre contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée, celle-ci le finançant en totalité avec ses deniers personnels.

Il ressort par ailleurs des éléments au dossier que la bénéficiaire n’a versé que la moitié de la somme due au titre de l’indemnité d’immobilisation, soit 11 350 euros. Le demandeur verse au dossier un courrier rédigé par la bénéficiaire, indiquant qu’elle versera les fonds relatifs à la vente au plus tard le 12 août 2025 et qu’à défaut, les fonds séquestrés au titre de l’indemnité d’immobilisation pourront être débloqués au bénéfice du promettant.

De plus, dans un courrier électronique du 17 juin 2025, Maître [Q], notaire, indiquait aux parties qu’une date de signature de l’acte définitif serait fixée dès que les fonds seraient en comptabilité.

Il ne peut qu’en être déduit que la vente n’a pas pu se réaliser dans le délai imparti dans l’acte authentique du 27 mars 2025. De plus, aucun élément n’est opposé au demandeur quant aux raisons pour lesquelles Madame [U] n’a pas donné suite concernant cette vente, que par courrier recommandé du 25 septembre 2025, Monsieur [E] [D], par le biais de son Conseil, a mis en demeure Madame [U] de communiquer le motif de non réitération de la promesse, sans réponse.

Force est donc de constater que la vente n’a pas été réitérée du fait de la bénéficiaire et que celle-ci sera condamnée à verser l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat qu’elle a signé, nonobstant le fait qu’elle n’ait séquestré qu’une partie de cette somme.

La somme séquestrée en les mains du notaire doit être versée à Monsieur [E] [D].

Sur les demandes indemnitaires

* Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

En l’espèce, l’acte authentique du 27 mars 2025 prévoit : “dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de VINGT-DEUX MILLE SEPT CENTS EUROS (22.700,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil”.

Madame [U] ne s’est pas constituée dans la présente procédure si bien qu’elle n’est pas en mesure d’indiquer pourquoi elle n’a pas réitéré la vente. Le demandeur verse aux débats un courrier envoyé par la bénéficiaire, daté du 11 juillet 2025, soit postérieurement à la date de caducité de la promesse dans lequel elle indique que les fonds séquestrés au titre de l’indemnité d’immobilisation pourront être débloqués si elle ne versait pas les fonds de la vente avant le 12 août 2025.

Il peut être déduit de cette pièce que la bénéficiaire entendait toujours acheter le bien à la date de rédaction de ce courrier. Elle n’indique toutefois pas si elle rencontre une quelconque difficulté.

Ainsi, Madame [U] n’a pas satisfait aux conditions posées dans le cadre de la promesse de vente, sans donner d’explication au promettant et rallongeant inutilement le délai d’attente alors même que la date fixée dans l’acte notarié était dépassée.

En conséquence, la clause pénale doit trouver application et Madame [U] est condamnée à verser à Monsieur [E] [D] la somme de 22 700 euros à ce titre.

* Sur le préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la condamnation de Madame [U] à réparer un préjudice distinct constitué par le fait que la situation s’est avérée particulièrement éprouvante pour la compagne de Monsieur qui était enceinte et le fait qu’il a dû se rendre disponible pour de nombreux rendez-vous qui ont finalement dû être annulés.

Cependant, si des rendez-vous ont pu être proposés puis annulés, aucun justificatif n’est versé au dossier pour en attester, que si la sage-femme de Madame [L] atteste de “difficultés ayant entraîné un préjudice moral notable”, l’attestation ne donne aucune précision sur la manifestation de ce préjudice et la “souffrance morale” qui a pu être vécue.

En conséquence, cette demande est rejetée.

Sur les autres demandes

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U], succombant à l’instance en supportera les dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [U], condamnée aux dépens, devra verser à Monsieur [E] [D] une somme qu’il paraît équitable de fixer à 1500 euros.

Le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Constate la caducité de la promesse de vente du 27 mars 2025 reçue par Maître [Q];

Dit que l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant, Monsieur [E] [D];

Ordonne la déconsignation de la somme de 11 350 euros séquestrée entre les mains de Maître [M] [Q], notaire associée de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée “[M] [Q], notaire associé”, à [Localité 6], au profit de Monsieur [E] [D], promettant ;

Condamne Madame [B] [U] à payer à Monsieur [E] [D] la somme de 11 350 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation avec intérêt au taux légal à compter du 25 septembre 2025 ;

Condamne Madame [B] [U] à payer à Monsieur [E] [D] la somme de 22 700 euros au titre de la clause pénale prévue dans la promesse de vente du 27 mars 2025 reçue par Maître [Q] ;

Déboute Monsieur [E] [D] de sa demande au titre de la réparation de son préjudice moral ;

Condamne Madame [B] [U] à payer à Monsieur [E] [D] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [B] [U] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la juge et par le greffier.

Le greffier La juge