Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04781 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I6OW

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée en charge du contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Décembre 2025

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e LEVY-ROCHE-SARDA, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [V] [J]

née le [Date naissance 2] 1999 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4] ([Localité 6])

représentée par M^e François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué par M^e Luc GIDON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2025-004422 du 05/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 12 mai 2024 et prenant effet à compter du 24 mai 2024, Monsieur [Z] [G] a donné à bail à Madame [V] [J] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 405,00 euros outre une provision sur charges de 40,00 euros.

Par acte séparé du 12 mai 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a consenti au bailleur une garantie VISALE au titre de laquelle elle s’est portée caution solidaire de Madame [V] [J] pour le paiement des loyers et des charges locatives, pour une durée équivalente à celle du contrat de location.

Des loyers étant restés impayés à leur échéance par la locataire, Monsieur [Z] [G] a actionné la caution (la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES) qui a pris en charge les loyers impayés.

Le 19 mars 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES déclarant venir en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, a fait délivrer à Madame [V] [J] un commandement de payer les loyers portant sur la somme en principal de 890,00 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 20 mars 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 11 juin 2025, signifiée par dépôt à étude, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de Monsieur [Z] [G], a attrait Madame [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins :

de dire et juger recevable et bien fondé la société Action Logement Services en son action ;à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail ;d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [J] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;de condamner Madame [V] [J] au paiement des sommes suivantes :1 615,00 euros au titre de sa créance locative, outre intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mars 2025 sur la somme de 890,00 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 6] par notification électronique le 12 juin 2025.

Le dossier a été retenu à l’audience du 01 décembre 2025 devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1 671,00 euros sa créance locative arrêtée au 25 novembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse. Elle a précisé que la clause résolutoire était acquise avant l’acceptation du dossier de surendettement de la locataire.

Madame [V] [J], représentée par son conseil, a sollicité le gel de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Elle a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement, lequel avait été accepté par la commission de surendettement de la [Localité 6] en août 2025.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal et il en a été donné connaissance lors de l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le recours de la société Action Logement Services

Conformément à l’article 2309 du Code civil, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». En outre, la caution qui a payé la dette locative est donc subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action ayant pour but le recouvrement des loyers que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire.

En outre, l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

L’article 8.1 du Contrat de cautionnement Visale prévoit également que « la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de Monsieur [Z] [G] à l’encontre de sa locataire, Madame [V] [J], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.  ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai, a été délivré à Madame [V] [J] le 19 mars 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 890,00 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [V] [J] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 01 mai 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Par application de ce texte, la subrogation accordée à la caution qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE produit énonce bien le contrat de bail initial entre Monsieur [Z] [G] et Madame [V] [J] et indique dans son préambule que le « bailleur déclare donner en location, au titre d’un bail non meublé, le 12 mai 2024, prenant effet au 24 mai 2024 qui sera réputée être la date de mise à disposition du logement, le logement situé [Adresse 3], d’une superficie de 40,0 m² à Madame [V] [J] (27/12/1999), pour un loyer d’un montant mensuel de 405,00 euros et un montant mensuel de charges provisionnées de 40,00 euros ».

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse une quittance subrogative émanant du bailleur, en date du 19 octobre 2025 pour la somme de 1 771,00 euros, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Il convient de préciser que le montant de 1 671,00 sollicité à l’audience correspond au solde de la dette selon le décompte en date du 25 novembre 2025, et dont il ressort que la locataire a versé à la société ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 25 euros à quatre reprises depuis le mois de juillet 2025.

Dès lors, la créance locative de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES de 1 671,00 euros est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [V] [J] à payer la somme de 1 671,00 euros actualisée au 25 novembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [V] [J] n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’elle a repris le paiement de son loyer courant au jour de l’audience. Au contraire, il ressort des échanges entre les parties, que la locataire a cessé de payer son loyer depuis le décision de recevabilité de son dossier de surendettement, soit depuis le mois d’août 2025. Dès lors, cette carence fait obstacle à l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L431-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur l’octroi de délais de paiement de droit commun

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Le paiement des loyers courants ne constitue pas une condition sine qua non de l’octroi de délais de grâce.

En l’espèce, Madame [V] [J] sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative en proposant de régler une somme mensuelle de 50 euros.

Dans ces conditions, au regard de la situation du créancier ainsi que de la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette, il convient d’accorder à Madame [V] [J] des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [V] [J] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Toutefois, en cas d’occupation sans titre par Madame [V] [J] et en application de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet la créance à son bénéficiaire dans la limite de ce qu’il a payé.

Ainsi, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut réclamer la condamnation du locataire au paiement des indemnités d’occupation échues à compter du mois d’octobre 2025, puisqu’elle n’a pas encore réglé ces sommes.

Le texte précité n’autorise pas la subrogation pour des sommes qui n’ont pas encore été payées par la caution au créancier.

Ainsi, la condamnation au paiement des indemnités d’occupation échues à compter du mois d’octobre 2025 ne peut bénéficier qu’au bailleur.

Or, celui-ci n’est pas partie à la présente procédure et ne forme pas une telle demande. Ainsi, la présente juridiction ne peut pas prononcer une telle condamnation.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de cette demande, à charge pour elle d’engager une nouvelle action en paiement si elle est amenée à verser de nouvelles sommes au bailleur, le cas échéant.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 mars 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action engagée par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que le bail conclu le 12 mai 2024 entre Monsieur [Z] [G] et Madame [V] [J] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 01 mai 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [V] [J] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 671,00 euros actualisée au 25 novembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DEBOUTE Madame [V] [J] de sa demande de délais de paiement en application de la loi du 06 juillet 1989 et ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [V] [J] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 3], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites relatives aux condamnations financières de Madame [V] [J] en application de l’article 1343-5 du code civil ;

AUTORISE Madame [V] [J] à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 50 euros, la 24ème mensualité étant majorée ou minorée en fonction du solde de la dette, principal, intérêts, accessoires, dépens et frais ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou réparations locatives puis sur les intérêts, dépens et indemnités de procédure ;

DIT que les mensualités seront exigibles au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT en revanche qu’à défaut de payement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

REJETTE la demande relative à la condamnation de Madame [V] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [V] [J] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 mars 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE