1 CCC DOSSIER + 2 CCC expert + 1 CCC M^e AYADI + 1 CCC M^e TEBOUL + 1 CCFE et 1 CCC M^e MANOUKIAN

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 23 OCTOBRE 2025

EXPERTISE

S.C.I. [J]

c/

S.D.C. L’ATOLL BEACH, S.C.I. SCI COSY, S.C.I. SCI JASMIN

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00922 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QJB3

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 25 Juin 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.C.I. [J], inscrite au RCS d'[Localité 9] sous le n° 479 129 363, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Madame [Y] [J].

[Adresse 6]

[Adresse 14]

[Localité 2]

représentée par M^e Hatem AYADI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Marion BERDOUGO, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

La S.C.I. SCI COSY, inscrite au RCS d’ANtibes sous le n° 393 778 964, prise en la personne de son représentant légal en exercice, M. [R] [F].

[Adresse 15]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Marion BERDOUGO, avocat au barreau de GRASSE,

LA S.C.I. SCI JASMIN, inscrite au RCS d’Antibes sous le n° 979 179 561, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Mme [B] [D].

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 2]

représentée par M^e Camille MANOUKIAN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Le syndicat des copropriétaires L’ATOLL BEACH, sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet FONCIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [I] [K].

C/o son syndic, Cabinet FONCIA

[Adresse 8]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 25 Juin 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 04 Septembre, prorogée au 23 Octobre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Suivant actes de commissaire de justice en date des 6 mai et 10 juin 2025, la SCI [J] a assigné en référé la SCI COSY, la SCI JASMIN et le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 13] », pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Cabinet FONCIA, devant le président du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir :

— juger le demandeur recevable et bien fondé en sa demande ;

— désigner tel expert judiciaire qu’il plaira à la juridiction saisie avec pour mission de :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations, se rendre sur place, visiter les lieux et si nécessaire en faire la description, se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre tout sachant, relever et décrire les désordres, non conformités, malfaçons et les dégâts allégués dans l’assignation de la SCI [J],déterminer l’origine, l’étendue et les causes de ces désordres, non conformités et malfaçons et dégâts des eaux,indiquer les conséquences de ces désordres, non conformités et malfaçons quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment et, plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination, dire si des travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art, fournir, de façon générale, tout élément technique et de fait de nature à permettre le cas échéant, à la juridiction compétente de se prononcer sur les demandes présentées, donner son avis sur les travaux nécessaires à la réfection des désordres et non conformités, les évaluer à l’aide de devis, donner son avis sur les différents préjudices et coûts induits par les désordres, non conformités et malfaçons et sur leur évaluation, en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert,- fixer la provision qu’il appartiendra,

— fixer les délais qu’il appartiendra en ce qui concerne les opérations d’expertise,

— réserver les dépens.

La demanderesse, qui est propriétaire d’un appartement au 1er étage de la résidence « [Adresse 13] », indique qu’elle subit de plusieurs mois d’importants dégâts des eaux, dont l’existence a été constatée par deux procès-verbaux de constat en date des 18 décembre 2024 et 10 janvier 2025, mettant en évidence des traces d’infiltration, une humidité importante et des traces de moisissure dans toutes les pièces de l’appartement, de sorte qu’elle estime sa demande d’expertise justifiée.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 25 juin 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Lors de l’audience, la SCI [J], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 18 juin 2025, reprises oralement à l’audience, la SCI COSY demande au juge des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

— dire et juger que la SCI COSY ne s’oppose pas à la demande d’expertise formulée par la SCI [J],

— dire et juger que l’avance des frais d’expertise restera à la charge de la SCI [J].

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 23 juin 2025, reprises oralement à l’audience, la SCI JASMIN demande au juge des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

— juger la SCI JASMIN recevable et bien fondée en ses demandes,

— débouter la société [J] de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

— prononcer la mise hors de cause de la SCI JASMIN,

— condamner la SCI [J] à verser à la SCI JASMIN la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle indique être propriétaire d’un lot situé au 2ème étage, soit au-dessus de l’appartement de la SCI [J] situé au 1er étage et en-dessous de celui de la SCI COSY, situé au 3ème étage, et elle indique disposer de plusieurs rapports concordants de recherches d’infiltrations, dont il résulte que l’origine du dégât des eaux affectant le lot de la demanderesse se situe dans l’appartement de la SCI COSY et d’un engorgement de la descente d’eaux pluviales, et non pas de l’appartement de la SCI JASMIN. Elle soutient en conséquence qu’aucun motif légitime de la voir attraire à la mesure d’expertise sollicitée n’est établi et elle relève que les procès-verbaux de constat dont se prévaut la demanderesse n’ont pas été établis contradictoirement et n’évoquent aucune responsabilité potentielle. Elle n’estime ne pas avoir vocation à supporter le coût d’une expertise judiciaire alors qu’il est certain dès ce stade qu’elle n’est pas impliquée dans le litige et elle sollicite sa mise hors de cause.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à personne morale, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 13] », pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Cabinet FONCIA, n’a pas constitué avocat ; la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En outre, les dispositions de l’article 146 ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145. En ordonnant la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige ultérieur, le juge des référés n’a d’autre objet que d’éviter la carence du demandeur.

La demande d’une mesure d’instruction doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter le litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc aux demandeurs de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles leurs allégations et de démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire.

La SCI [J] produit au soutien de sa demande d’expertise deux procès-verbaux de constat en date des 18 décembre 2024 et 10 janvier 2025, dont il ressort à l’évidence que son appartement subit d’importants dégâts des eaux, affectant le dégagement de l’entrée (traces d’eau séchée sur les carrelages, taches d’humidité sur les murs), le salon (importantes traces d’infiltration d’eau sur la paroi située derrière le canapé, présence d’eau stagnante au sol…), la chambre (forte odeur d’humidité et de moisissure, sol en parquet, parois murales et plafond très dégradés, lit hors d’usage, matelas et literie pourris…), la porte d’entrée, gonflée avec l’humidité, et le dégagement des chambres et de la salle de bain.

Aucun élément relatif à l’origine de ces dégâts des eaux n’est produit par la demanderesse, qui ne fournit non plus aucune explication sur le choix qu’elle a fait d’attraire à la présente instance la SCI COSY, la SCI JASMIN et le syndicat des copropriétaires.

La SCI COSY, qui ne s’oppose pas à la demande d’expertise, ne produit aucune pièce.

La SCI JASMIN produit quant elle divers rapports de recherches d’infiltrations :

— en date du 6 juin 2024 (rapport réalisé à la demande du syndicat des copropriétaires), portant sur la recherche d’infiltrations sur la terrasse et la jardinière de l’appartement de la SCI COSY suite aux dégâts des eaux affectant les appartement de la SCI [J] et de la SCI JASMIN, dont il ressort qu’un taux d’humidité important et des traces d’infiltration ont été constatés dans l’appartement de la SCI [J], ainsi que des traces d’infiltration dans la salle de bain de la SCI JASMIN, que des traces d’écoulements sont visibles en sous-face de la terrasse, et que des écoulements d’eau ont été constatés à partir de la jardinière de la SCI COSY, apparaissant en sous-face (soit au plafond de la terrasse de l’appartement de la SCI JASMIN) et au plafond de la chambre de la SCI [J], de l’eau s’écoulant goutte à goutte sur le lit ; il a été conclu à la nécessité de faire procéder à la rénovation du complexe d’étanchéité des jardinières de l’appartement du 3ème étage appartenant à la SCI COSY ;

— en date du 20 mai 2025 (rapport réalisé à la demande de la SCI JASMIN), constatant l’existence d’un dégât des eaux dans la salle de bain et sur le balcon de l’appartement du 2ème étage, que l’évacuation pluviale de l’appartement du 3ème étage passe dans la salle de bain et que les jardinières sont à l’aplomb des dégâts, et concluant que la fuite ne provient pas de l’appartement lui-même ;

— en date du 31 juillet 2024 (rapport réalisé à la demande de la SCI COSY), concluant que l’étanchéité de la terrasse carrelée n’est pas défaillante (ce qui avait également été constaté dans le rapport en date du 6 juin 2024) mais qu’il a pu être constaté des infiltrations au droit des jardinières R+3 et des répercussions suite à la mise en eau de la colonne des eaux pluviales, l’engorgement de cette descente s’étant manifestée en janvier 2024, causant d’importants dégâts dans le logement R+1 ;

— en date du 10 juin 2024 (rapport réalisé à la demande de la SCI COSY), constatant l’existence d’une importante fissuration au niveau des relevés de la jardinière, que les travaux d’étanchéité effectués sur la jardinière ne sont pas aux normes, que le circuit de pompage et d’arrosage a été fixé sur le mur à travers l’étanchéité, et que les infiltrations ont des origines multiples : mauvaise étanchéité de la jardinière et décollement des relevés d’étanchéité, mauvaise étanchéité de la traversée de la jardinière à la terrasse, mauvaise étanchéité de la platine sur la terrasse et possibles désordres sur la partie verticale de la descente d’eaux pluviales et la partie horizontale de l’étanchéité de la terrasse, sur lesquelles il faudra réaliser des investigations si les dégâts persistent après reprises des mauvaises étanchéités.

Le syndicat des copropriétaires, qui est défaillant, n’apporte aucune précision concernant la détermination des parties communes et privatives : il n’est donc pas possible à ce stade de déterminer si les origines identifiées des désordres se situent sur les parties privatives de l’appartement de la SCI COSY ou sur les parties communes de la copropriété.

La SCI [J], qui n’a formé aucune remarque sur les divers rapports de recherche de fuite produits en défense, justifie ainsi suffisamment d’un motif légitime à solliciter une expertise judiciaire au contradictoire de la SCI COSY et du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 13] », l’origine des désordres étant manifestement située dans les parties privatives et/ou communes du lot situé au 3ème étage de la résidence.

Il n’est en revanche pas établi à ce stade de motif légitime de solliciter une expertise judiciaire au contradictoire de la SCI JASMIN, aucun élément ne permettant de désigner l’appartement située au 2ème étage lui appartenant comme pouvant être à l’origine des infiltrations subies par la demanderesse et cet appartement étant au contraire lui-même affecté par des infiltrations en provenance du 3ème étage.

Il y aura donc lieu de faire droit à la demande de mise hors de cause de la SCI JASMIN, qui ne saurait se voir imposer d’être attraite à l’expertise, même si elle est aussi victime d’infiltrations, dès lors qu’aucun élément ne permet d’établir ni même de soupçonner que son lot pourrait être à l’origine des désordres allégués par la demanderesse.

La mission de l’expert et les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de la demanderesse qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

2/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le défendeur à l’action en vue d’obtenir une expertise ne peut être qualifié de partie perdante, même si l’expertise à laquelle il s’opposait est ordonnée. Il ne saurait donc être condamné aux dépens, ni au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile.

Les dépens de la présente instance seront en conséquence laissés à la charge de la demanderesse.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI JASMIN la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance, dès lors qu’il a été fait droit à sa demande de mise hors de cause. Il lui sera alloué une indemnité de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

Prononce la mise hors de cause de la SCI JASMIN ;

Déclare la SCI [J] recevable et bien fondée en sa demande d’expertise formée à l’encontre de la SCI COSY et du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 13] », pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Cabinet FONCIA ;

Ordonne une expertise et commet pour y procéder Monsieur [Z] [S]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Mèl : [Courriel 10]

Expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel, à charge pour lui d’avoir recours à un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne si cela s’avérait nécessaire, avec mission de :

se rendre sur les lieux litigieux situés [Adresse 12] à SAINT-LAURENT-DU-VAR (06700) et plus précisément au sein de l’appartement de la SCI [J] situé au 1er étage, dans l’appartement de la SCI COSY situé au 3ème étage ainsi que dans les parties communes de la copropriétéL, en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception, leurs avocats avisés ; se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin, tous sachants ; prendre connaissance de l’ensemble des documents versés aux débats ou évoqués lors du référé (et notamment les procès-verbaux de constat et les rapports de recherche de fuites) ;vérifier la réalité des désordres invoqués par la demanderesse dans l’assignation introductive d’instance et dans les pièces versées aux débats ; les répertorier et les décrire ; dire pour chacun des désordres si les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage ; préciser leur ampleur et dire s’ils font obstacle à une occupation paisible des lieux ou à une mise en location de l’appartement ; rechercher et indiquer la ou les causes de chacun de ces désordres, en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés ; préciser s’ils proviennent de travaux effectués en non-conformité aux règles de l’art ou aux normes ; rechercher la date d’apparition objective des désordres ;indiquer si les désordres rendent l’appartement impropre à son usage ou s’ils en diminuent l’usage ;donner son avis sur la nécessité de réaliser en urgence d’éventuels travaux conservatoires, et, le cas échéant, les décrire et en chiffrer le coût ; en cas d’urgence ou de péril en la demeure, autoriser la SCI [J] à faire exécuter à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l’expert ; préciser si les désordres peuvent être réparés et donner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour y remédier et, d’autre part, sur le coût et la durée des travaux ; en ce cas, chiffrer le montant des réparations, en faisant produire par les parties des devis qu’il appréciera et annexera à son rapport ;

fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis de toute nature directs ou indirects résultant des désordres et notamment le préjudice de jouissance en résultant et donner son avis ;s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

Dit que la SCI [J] devra consigner à la régie du tribunal judiciaire de Grasse une provision de 3.500 € à valoir sur les frais d’expertise, et ce au plus tard dans le délai de deux mois suivant l’invitation prévue par l’article 270 du code de procédure civile, à peine de caducité de la mesure d’expertise, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

Dit que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ou dès notification de la décision d’aide juridictionnelle, et qu’il déposera au Greffe rapport de ses opérations dans le délai de 6 mois, sauf prorogation dûment autorisée ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge, qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il détermine et qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état ;

Dit que, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plateforme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaires, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

Dit qu’à tout moment les parties pourront saisir le juge chargé du contrôle des expertises afin de lui demander conjointement la suspension des opérations d’expertise le temps pour elles de mettre en œuvre une médiation conventionnelle ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 282, le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception et dit que, s’il y a lieu, celles-ci adresseront à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

Dit que, passé le délai imparti aux parties par l’article 282 pour présenter leurs observations, le juge fixera la rémunération de l’expert en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni ;

Dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un délai de un mois ; dit que l’expert répondra aux dires ainsi adressés dans son rapport définitif en apportant à chacun d’eux une réponse motivée ;

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises ;

Commet le magistrat chargé du contrôle des expertises, pour surveiller les opérations d’expertise ;

Laisse les dépens de l’instance à la charge de la SCI [J] ;

Condamne la SCI [J] à payer à la SCI JASMIN la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés