TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 FEVRIER 2026

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 25/01442 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2RJD

N° de MINUTE : 26/00120

Monsieur [M] [F] [X] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Mickaël DA SILVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1783

DEMANDEUR

C/

SCCV [G] [W]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0891

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD,Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 1er Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 28 novembre 2022, la SCCV [G] [W] a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur [M] [V] les lots n°37 et 61 correspondants à un appartement de 3 pièces au deuxième étage du bâtiment B et un emplacement de stationnement en sous-sol au sein d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le prix de 292.487 €, payable par fractions en fonction de l’avancement des travaux.

Les délais de livraison contractuellement prévus n’ont pas été respectés.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, Monsieur [M] [V] a fait assigner la SCCV [G] [W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à l’indemniser des préjudices subis du fait du retard de livraison.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 05 novembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 09 février 2026 puis, à la demande des parties, à l’audience du 1er décembre 2025.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 1er octobre 2025, Monsieur [V] demande au tribunal de :

« A titre principal,

CONSIDERER que les causes de report du délai de livraison ne sont pas valables,

A titre subsidiaire,

RÉPUTER non écrites les clauses de report du délai de livraison stipulées dans l’acte compte tenu du déséquilibre significatif provoqué par leur application,

DIRE que l’application de ces clauses vide de sa substance l’obligation essentielle de livrer le bien dans le délai stipulé,

En tout état de cause et en conséquence,

DEBOUTER la SCCV [G] [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la SCCV [G] [W] à payer à Monsieur [V] les sommes suivantes au titre de ses préjudices financiers causés par les retards de livraison non justifiés de la SCCV [G] [W] :

—  8.156,04€ correspondant aux intérêts intercalaires réglés,

—  29.838,06€ correspondant à défaut de jouissance du bien,

—  19.908,54€ en remboursement des loyers versés,

FIXER la date de début des intérêts moratoires au 10 octobre 2024, date de réception de la mise en demeure,

CONDAMNER la SCCV [G] [W] à payer à Monsieur [V] la somme de 5.000,00€ au titre des frais irrépétibles conformément à l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCCV [G] [W] aux entiers dépens. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 09 septembre 2025, la SCCV [G] [W] demande au tribunal de :

« A titre principal :

— DEBOUTER Monsieur [M] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

— REDUIRE les indemnités allouées à Monsieur [M] [V] à l’euro symbolique ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER Monsieur [M] [V] à payer à la société SCCV [G] [W] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.»

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 09 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes principales de Monsieur [V]

Sur le retard de livraison

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes des articles L 261-1 et L 261-2 du code de la construction et de l’habitation, la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement (…)" La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente.

La date de livraison est donc un élément essentiel du contrat.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec le retard de livraison ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) conclu le 28 novembre 2022 prévoyait que les biens acquis seront livrés « au plus tard le TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS (30 juin 2023) (…). » (page 6).

Il résulte par ailleurs du procès-verbal que la livraison eu lieu le 27 mars 2025, soit un retard de livraison de 636 jours.

L’acte authentique de vente du 28 novembre 2022 prévoit néanmoins (page 57 et 58) que

« LE VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et livrés le TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS (30 juin 2023) au plus tard, sauf survenance d’un cas de force majeure et ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’achèvement devant s’entendre ainsi qu’il est dit ci-dessus au sens défini à l’article R 261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Pour l’application de cette disposition, les parties conviennent que seront considérées notamment comme des causes légitimes de suspension, savoir :

(…)

— Retards résultant de la liquidation, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises,

— Les manquements réglementaires ou contractuels ou encore la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leur fournisseurs (la justification sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant),

— La recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’une ou aux entreprise(s) défaillante(s),

(…)

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR, et l’époque prévue pour la livraison serait différée d’un temps égal au double de celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, et ce pour tenir compte de la répercussion de cette suspension sur l’organisation du chantier.

(…)

Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties devront s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’œuvre chargé de l’exécution des travaux.»

La clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution doit trouver application, en ce que celui-ci est, sauf preuve contraire, non rapportée en l’espèce, un professionnel indépendant du vendeur et le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’événements susceptibles d’affecter la date de livraison.

A cet égard, il y a lieu de rappeler que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens 3ème civ., 24 octobre 2012, pourvoi n°11-17.800 et 23 mai 2019, pourvoi n°18-14.212).

Dès lors, la demande de Monsieur [V] tendant à voir réputer non écrite les clauses de report du délai de livraison sera rejetée.

Pour justifier du report de la date de livraison, dans ses dernières conclusions la SCCV [G] [W] invoque :

—  10 semaines de retard en raison de la défaillance de la société EGB, qui a abandonné le chantier,

—  3 mois de retard en raison de la recherche d’une nouvelle société en remplacement de la société EGB ;

—  3 mois de retard en raison du placement en liquidation judiciaire de la société MSH LONO ;

—  6 mois de retard en raison de la défaillance de la société SRDS qui a abandonné le chantier ;

—  3 mois de retard en raison de la défaillance de la société CMBI qui a abandonné le chantier.

Toutefois, si les motifs invoqués correspondent à des causes légitimes de suspension du délai de livraison telles que contractuellement arrêtées entre les parties, en revanche, la SCCV [G] [W] ne produit aucune attestation du maître d’œuvre d’exécution permettant d’établir l’existence et le quatum de l’impact de ces difficultés sur le chantier.

En effet, la SCCV [G] [W] produit :

— le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 25 janvier 2023 attestant de l’inachèvement des travaux confiés à la société EGB ;

— un courrier en date du 30 janvier 2023 aux termes duquel la société SOHO ATLAS IN FINE met en demeure la société EGB d’avoir à reprendre le chantier faute de quoi elle proposera au maître d’ouvrage de résilier le contrat ;

— le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date d u 08 avril 2024 attestant de l’inachèvement des travaux confiés à la société SRDS ;

— un courrier en date du 10 avril 2024 aux termes duquel la société SAS QUATORZE IG mettait en demeure la société SRDS de remédier à ses manquements contractuels ;

— le marché de travaux conclu le 10 octobre 2024 avec la société NOVIMO en remplacement de la société SRDS et l’ordre de service adressé à NOVIMO le 10 octobre 2024 ;

— les procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date des 30 avril et 19 décembre 2024 attestant de l’inachèvement des travaux confiés à la société CMBI ;

— les marchés de travaux conclus les 09 décembre 2024 et 06 janvier 2025 avec la société BONI BAT en remplacement de la société CMBI et les ordres de service adressés à la société BONI BAT aux mêmes dates.

Ces documents ne constituent pas la preuve contractuellement prévue entre les parties, à savoir une attestation du maître d’œuvre d’exécution, pour établir l’existence et les conséquences des causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Au total, la SCCV [G] [W] ne justifie d’aucun retard légitime de livraison et elle expose ainsi sa responsabilité contractuelle pour le retard de livraison non justifié à hauteur de 636 jours.

Sur les préjudices

Monsieur [V] réclame les sommes suivantes :

—  8.156,04 € au titre des intérêt intercalaires ;

—  29.838,06 € au titre d’un préjudice de jouissance ;

—  19.908,54 € au titre des frais de loyer.

S’agissant des intérêts intercalaires dont Monsieur [V] sollicite le paiement, ils correspondent aux frais engendrés par le déblocage d’un prêt immobilier en plusieurs étapes. Ils permettent de retarder le début du remboursement du prêt immobilier à l’entrée de l’acquéreur dans son bien et ils sont donc inhérents à l’opération d’achat en l’état futur d’achèvement. Par suite, les acquéreurs ne peuvent réclamer que la part des intérêts intercalaires qu’ils ont été contraints de payer au-delà de la date prévue de livraison soit, en l’occurrence, à compter du 1er juillet 2023 et ce, jusqu’au déblocage de la totalité des fonds qui n’est en l’occurrence ni énoncée, ni justifiée. Ces intérêts correspondent en effet au montant des intérêts payés par les acquéreurs tant que le capital n’est pas entièrement débloqué et il s’agit de frais temporaires appliqués pendant la période de construction ou d’acquisition d’un bien immobilier, avant le début du remboursement du capital emprunté. Ils ne correspondent donc pas aux intérêts du capital, lesquels sont dus en tout état de cause par les emprunteurs.

Or, Monsieur [V] ne produit ni le contrat de prêt immobilier, ni l’éventuel avenant allongeant la période de différé, ni le ou les tableaux d’amortissement, ni aucun document relatif au déblocage de la totalité des fonds, de sorte qu’il ne justifie pas d’avoir payé des intérêts intercalaires en raison du retard de livraison.

S’agissant du préjudice de jouissance, un tel préjudice n’est pas fixé en considération de la valeur locative du bien dont la livraison a été retardée, mais il se calcule en fonction d’une part, des postes de dépenses que l’acquéreur a acquittés pour continuer à se loger dans l’attente de pouvoir occuper le bien acquis, et d’autre part, du trouble de jouissance consistant en l’écart qualitatif de superficie et de confort existant entre le bien occupé pendant le retard et le bien que l’acquéreur aurait occupé en l’absence de retard à la livraison.

Or, Monsieur [V] n’allègue, ni ne justifie que les conditions de jouissance du logement qu’il a occupé durant le temps d’inoccupation du bien acquis auprès de la SCCV [G] [W] aient été moins bonnes que celles au sein du logement litigieux.

En revanche, il invoque et justifie d’avoir entre juillet 2023 et mars 2025 acquitté la somme de 19.908,45 € au titre des loyers pour continuer à se loger dans l’attente de la livraison du bien acquis auprès de la SCCV [G] [W], de sorte que seule cette somme sera retenue.

En conséquence, la SCCV [G] [W] sera condamnée à payer à Monsieur [V] la somme de 19.908,45 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCCV [G] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCCV [G] [W] partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 €. Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Selon l’article 514-1 dudit code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [M] [V] de sa demande tendant à voir réputer non écrite les clauses de report du délai de livraison ;

DEBOUTE Monsieur [M] [V] de sa demande indemnitaire au titre des intérêts intercalaires ;

CONDAMNE la SCCV [G] [W] à payer à Monsieur [M] [V] la somme de 19.908,45 € (dix-neuf mille neuf cent huit euros et quarante-cinq centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [M] [V] du surplus de ses demandes indemnitaires au titre d’un préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCCV [G] [W] aux dépens ;

CONDAMNE la SCCV [G] [W] à payer à Monsieur [M] [V] la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCCV [G] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,