Tribunal Judiciaire de Grasse, 1re chambre a, 28 juillet 2025, n° 23/04880

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Texte intégral
- DÉCISION N° 2025/
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- Motifs de la décision
- Sur les demandes principales formulées par la société ARTIGIANO DISTRIBUTION
- Sur la demande reconventionnelle du bailleur
- Sur l'article 700 du code de procédure civile, l'exécution provisoire et les d...
- Dispositif

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TJ Grasse 28 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Manquement à l'obligation de délivrance
Le tribunal a constaté que le bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrance, ce qui a conduit à l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce, justifiant ainsi la demande de dommages intérêts.
Accepté
Perte de chance liée à l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce
Le tribunal a reconnu que le défaut de délivrance a conduit à une perte de chance de vendre le fonds de commerce, justifiant ainsi la demande de dommages intérêts.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
Le tribunal a jugé que la SCI GOBS FRERES devait indemniser le liquidateur au titre des frais de justice conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.
Accepté
Inexécution des obligations par le bailleur
Le tribunal a estimé que le bailleur ne pouvait pas réclamer les loyers en raison de ses propres manquements contractuels.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal judiciaire de Grasse, la SAS ARTIGIANO DISTRIBUTION, représentée par son liquidateur, demande la condamnation de la SCI GOBS FRERES pour défaut de délivrance des locaux loués, entraînant un préjudice financier. Les questions juridiques portent sur le manquement aux obligations du bailleur et la responsabilité liée à l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce en raison d'une interdiction administrative. Le tribunal conclut que la SCI GOBS FRERES a effectivement manqué à ses obligations, condamne la SCI à verser 321 017 € pour le préjudice subi et 20 000 € pour la perte de chance de vendre le fonds, tout en rejetant la demande reconventionnelle de la SCI pour le paiement des loyers.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grasse, 1re ch. a, 28 juil. 2025, n° 23/04880
Numéro(s) :	23/04880
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 août 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	François CREPEAUXJuly BECHTOLD
Cabinet(s) :	SCP D'AVOCATS STIFANI FENOUDMACHETTI-CREPEAUX-VERGERIO
Parties :	représentée, S.C.I. GOBS FRERES

Texte intégral

Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC M^e BECHTOLD (à l’issue du délai d’appel et à la demande de M^e Bechtold sur production d’un certificat de non appel) + 1 CCC M^e CREPEAUX

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 28 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/

N° RG 23/04880 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PNDV

DEMANDERESSE :

S.E.L.A.R.L. MJ [E] prise en la personne de Me [K] [E] ès qualités de Liquidateur judiciaire de la SAS ARTIGIANO DISTRBUTION désignée à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce d’Antibes du 28 mars 2023

2000 route des Lucioles – Les Algorithmes, Aristote B

06410 BIOT – SOPHIA-ANTIPOLIS

représentée par M^e July BECHTOLD de la SELAS STIFANI – FENOUD – BECHTOLD, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Sandra SKORA, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE :

S.C.I. GOBS FRERES

270 chemin des Groules

06740 CHÂTEAUNEUF DE GRASSE

représentée par M^e François CREPEAUX de l’ASSOCIATION MACHETTI – CREPEAUX – VERGERIO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PISTRE, Vice-Présidente

Greffier : Monsieur BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 06 Mai 2025 ;

A l’audience publique du 03 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Juillet 2025.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 juin 2021, la SCI GOBS FRERES a consenti un bail commercial à la SAS ARTIGIANO DISTRIBUTION, portant des locaux commerciaux situés 92 bis avenue de Verdun à Cagnes-sur-Mer (06800), moyennant un loyer de 38.000 € hors taxes et hors charges, payable par trimestre, à terme d’avance, au plus tard le 4 de chaque trimestre.

Les locaux étaient destinés « aux activités de transformation et distribution agroalimentaire (notamment spécialités fromagères) ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par le bailleur suivant exploit d’huissier du 8 février 2023.

Le 17 février 2023, la Commune de Cagnes-sur-Mer a adressé à la SAS ARTIGIANO DISTRIBUTION une lettre recommandée avec avis de réception, l’invitant à cesser son activité sans délai dans la mesure où les locaux dans lesquels elle exploitait son activité se trouvaient dans la zone UDF du règlement du PLU approuvé le 25 octobre 2019, lequel interdisait « les commerces de gros, les entrepôts, les industries ». A défaut un procès-verbal allait être dressé et communiqué au Procureur de la République.

Le 28 mars 2023, le tribunal de commerce d’Antibes, saisi par la société ARTIGIANO DISTRIBUTION, a prononcé l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de celle-ci en désignant la SELARL MI [E] prise en la personne de Maître [K] [E] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par acte d’huissier du 18 octobre 2023, la société ARTIGIANO DISTRIBUTION représentée par son liquidateur a fait assigner la SCI GOBS FRERES devant le tribunal judiciaire de céans pour solliciter sa condamnation sur le fondement de l’article 1719 du Code civil pour défaut de délivrance de la chose louée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 février 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, la SELARL MJ [E] prise en la personne de Maître [K] [E], agissant en sa qualité de Liquidateur judiciaire de la SAS ARTIGIANO DISTRIBUTION, demande au tribunal de :

Vu l’article 1719 du Code civil, la jurisprudence précitée, les pièces,

JUGER la SARL MJ [E], és-qualités de Liquidateur judiciaire de la SAS ARTIGIANO DISTRIBUTION recevable et bien fondée en ses demandes ;

JUGER que la SCI GOBS FRERES a commis un manquement grave à ses obligations de bailleur consistant en un défaut de délivrance de la chose louée et en ses déclarations mensongères quant à la situation urbanistique des locaux,

En conséquence,

CONDAMNER la SCI GOBS FRERES à verser à la SELARL MJ [E] és qualités de liquidateur judiciaire de la SAS ARTIGIANO DISTRBUTION la somme de 321 017 euros au titre du préjudice subi découlant de l’absence de délivrance de la chose louée ;

CONDAMNER la SCI GOBS FRERES à verser à la SELARL MJ [E] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS ARTIGIANO DISTRBUTION la somme de 124 555 € au titre de la perte de chance de désintéresser les créanciers sociaux ;

REJETER la demande reconventionnelle de la SCI GOBS FRERES tendant à la condamnation de la SARL MJ [E] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS ARTIGIANO DISTRIBUTION à la somme de 36 939,34 €

CONDAMNER la SCI GOBS FRERES à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 21 février 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, la SCI GOBS FRERES demande au tribunal de :

Vu les articles 1101 et suivants, 1719 du Code civil,

Débouter la SARL MJ [E] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS ARTIGIANO DISTRIBUTION de toutes ses demandes fins et conclusions

Reconventionnellement,

Vu l’article L641 – 13 du code de commerce,

Condamner la SARL MJ [E] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS ARTIGIANO DISTRIBUTION à payer la somme de 36 939,34 € au titre des loyers courus du 1er avril 2023 au 20 décembre 2023

Allouer 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

En tout état de cause s’il était fait droit en tout ou partie aux demandes de Maître [E] ès qualités

Écarter l’exception provisoire de droit et statuer ce que de droit sur les dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 février 2025 avec un effet différé au 6 mai 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience juge unique du 3 juin 2025.

Les débats clos, le jugement a été mis en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales formulées par la société ARTIGIANO DISTRIBUTION

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du Code civil le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est acquis aux débats que la société ARTIGIANO DISTRIBUTION et la SCI GOBS FRERES étaient liées par un bail commercial souscrit le 4 juin 2021 portant sur des locaux situés 92 bis avenue de Verdun Cagnes-sur-Mer. Aux termes du contrat, les lieux loués sont destinés exclusivement aux activités de « transformation et distribution agroalimentaire (notamment spécialités fromagères) » à l’exclusion de toute autre utilisation.

La société ARTIGIANO DISTRIBUTION demande de voir juger que la SCI GOBS FRERES a commis un manquement grave à ses obligations de bailleur consistant en un défaut de délivrance de la chose louée et en des déclarations mensongères quant à la situation urbanistique des locaux. Sur ce point elle invoque la clause du bail selon laquelle (page 2) « le bailleur déclare qu’il n’existe aucune restriction à l’utilisation définie ci-dessous des biens loués ni du règlement de copropriété s’il y a lieu ».

Il appartient à la demanderesse d’établir tant l’inexécution d’une obligation contractuelle, qu’un préjudice et un lien de causalité entre l’inexécution et le préjudice.

En l’espèce, il est démontré par les pièces produites que le 8 février 2023 le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre des loyers du 4e trimestre 2022 et du premier trimestre 2023, commandement qui s’inscrivait dans un contexte des difficultés rencontrées par la locataire pour régler ses loyers puisque plusieurs aménagements avaient d’ores et déjà été sollicités (cf. pièces 15 à 17 du bailleur).

C’est postérieurement à ce commandement de payer, que la commune a adressé le 17 février 2023 une mise en demeure à la société ARTIGIANO DISTRIBUTION en ces termes (pièce 3 du demandeur) :

« le service a constaté les travaux réalisés sans autorisation sur votre propriété (…) à savoir :

• installation de cheminées en toiture causant des nuisances sonores

• activité de fabrication de produits alimentaires

Votre propriété est située dans la zone UDf du règlement du plan local urbain métropolitain ainsi que dans le périmètre de protection des abords d’un monument historique (château Grimaldi) imposant la consultation et l’avis décisionnel de l’architecte des bâtiments de France. Le règlement de la zone précitée dispose en son point 1.1.3 que « dans toute la zone sont interdits : … les commerces de gros, les entrepôts, les industries… ». Les travaux et aménagements ne pouvant être régularisés par le dépôt d’un dossier de demande d’autorisation d’urbanisme, je vous invite à cesser votre activité dans les plus brefs délais. Dans le cas contraire, le service sera dans l’obligation de dresser un procès-verbal de constat qui sera transmis au procureur de la république »

Il résulte des termes de ce courrier que la commune reproche à la société ARTIGIANO DISTRIBUTION d’avoir fait des travaux sans autorisation (installation de cheminées en toiture causant des nuisances sonores) et explique ces travaux ne sont pas régularisables en l’état du règlement de la zone qui interdit les commerces de gros, les entrepôts, les industries, et ce d’autant que le bien se situe au abord d’un monument historique et que l’avis décisionnel de l’architecte des bâtiments de France est nécessaire.

Cette situation administrative n’est pas contestée par la bailleresse qui affirme seulement qu’elle est susceptible de bénéficier d’un « droit acquis » dès lors qu’avant la modification du PLU le local litigieux a toujours accueilli des activités artisanales, commerciales ou sportives, et que lorsqu’elle a acquis le local commercial dont s’agit, l’immeuble était selon le règlement de copropriété « à usage mixte d’habitation et de commerce, industriel ou artisanal ».

Bien que le nouveau plan local d’urbanisme du 25 octobre 2019 ne soit pas produit aux débats, le tribunal considère comme acquis que sont interdits dans la zone dans laquelle se situe le local litigieux, les commerces de gros, les entrepôts, les industries.

Il s’ensuit que le bailleur, propriétaire de l’immeuble, lorsqu’il déclare dans le bail litigieux du 4 juin 2021 « qu’il n’existe aucune restriction à l’utilisation définie ci-dessous des biens loués ni du règlement de copropriété s’il y a lieu » allègue une situation qui ne correspond pas à la réalité administrative du bien, ce qu’il ne peut ignorer en tant que propriétaire, au surplus assisté d’un professionnel à savoir « LOCOPRO ENTREPRISES ».

Le manquement à l’obligation de délivrance est dès lors avéré.

La bailleresse produit aux débats l’échange courrier qu’elle a eus avec la commune de Cagnes-sur-Mer en juin 2024 dont il résulte que « l’activité de pompes funèbres envisagée » « et ce malgré une incompatibilité avérée avec les dispositions actuelles du plan local d’urbanisme métropolitain Nice Côte d’Azur » est autorisée « de par la continuité d’activité précédemment prouvée par vos soins ».

Le tribunal constate que ce courrier est postérieur à la signature du bail. Le bailleur n’avait pas pris de dispositions pour respecter son obligation de délivrance à l’égard de la société ARTIGIANO DISTRIBUTION, malgré la modification du PLU, au moment de la signature du bail.

Le tribunal constate également qu’en l’état de la jurisprudence administrative, la notion de droits acquis ne peut être invoquée valablement qu’en présence d’une autorisation expresse antérieure, devenue définitive, laquelle ne peut par la suite être remise en cause bien que le PLU soit modifié.

En l’espèce, la bailleresse n’invoque pas l’existence d’une autorisation expresse antérieure devenue définitive telle qu’un permis de construire, qui permettrait de retenir l’existence d’un « droit acquis ».

Le courrier adressé par la commune à la société ARTIGIANO DISTRIBUTION le 17 février 2023, faisait injonction de cesser l’activité dans les plus brefs délais sous peine de saisine du procureur de la république.

Cette injonction est intervenue avant même l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement de payer du 8 février 2023. Elle est intervenue avant l’acquisition de la clause résolutoire.

De plus ce courrier précisait que les travaux réalisés par la société ARTIGIANO DISTRIBUTION n’étaient pas régularisables.

C’est bien le fait que les travaux ne soient pas régularisables eue égard à la situation administrative du local, et l’injonction de l’autorité administrative d’avoir à cesser immédiatement l’activité, qui a contraint la société ARTIGIANO DISTRIBUTION à déposer le bilan, faute pour elle de pouvoir continuer à exploiter le fonds de commerce.

Le défaut de délivrance du bailleur, qui n’a pas délivré au preneur la chose louée à savoir un local destiné aux activités de transformation et de distribution alimentaire qui ne soit atteint d’aucune restriction à l’utilisation définie, est à l’origine de la situation dans laquelle la société ARTIGIANO DISTRIBUTION s’est retrouvée à savoir l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce, les travaux par elle entrepris n’étant pas régularisables.

Le manquement contractuel, à savoir la mise en location de locaux impropres à leur destination contractuelle, est établi.

La société ARTIGIANO DISTRIBUTION est bien-fondée à obtenir réparation pour les travaux d’aménagement qu’elle a entrepris et dont elle a définitivement perdu le bénéfice puisqu’elle a perdu le fonds de commerce. La demande à hauteur de 321 017 €, justifiée par les pièces comptables produites, sera accueillie.

L’activité exclusive prévue au bail commercial étant interdite par le plan local d’urbanisme, le mandataire liquidateur, qui est un professionnel, ne pouvait prendre le risque, sans engager sa responsabilité professionnelle, de tenter de vendre le fonds de commerce. La procédure collective a donc bien perdu une chance de vendre le fonds de commerce. Le liquidateur ne produit néanmoins aucune pièce de nature à justifier, notamment par des transactions portant sur des biens de même nature, la valeur du fonds de commerce litigieux. Dès lors la perte de chance de vendre le fonds de commerce sera évaluée à la somme de 20 000 €.

Sur la demande reconventionnelle du bailleur

La SCI GOBS FRERES demande au tribunal de condamner la requérante représentée par son liquidateur à lui régler la somme de 36 939,34 € au titre des loyers courus du 1er avril 2023 au 20 décembre 2023.

Pour s’opposer à cette demande, la société ARTIGIANO DISTRIBUTION soutient que les manquements contractuels résultant du défaut de délivrance de la chose louée imputables au bailleur, sont à l’origine de la déconfiture de la société et de toutes les conséquences qui en résultent.

L’obligation de payer le loyer est une obligation essentielle pesant sur le preneur. De plus, il résulte des dispositions de l’article L622 – 17 du code de commerce que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à l’échéance.

Néanmoins, aux termes des dispositions de l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, la société ARTIGIANO DISTRIBUTION ayant été contrainte de cesser l’exploitation du fonds de commerce en raison d’une injonction de l’autorité administrative, ladite injonction résultant d’un défaut délivrance du bailleur, c’est à bon droit que la société ARTIGIANO DISTRIBUTION représentée par son liquidateur invoque l’attitude du bailleur pour faire obstacle au paiement des loyers postérieurs à l’ouverture de la liquidation judiciaire.

La demande de la SCI GOBS FRERES sera par conséquent rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, l’exécution provisoire et les dépens

La SCI GOBS FRERES, supportera les dépens et devra indemniser la société ARTIGIANO DISTRIBUTION en la personne de son liquidateur au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile selon détail précisé au dispositif.

L’exécution provisoire ne paraît pas compatible avec la nature de l’affaire et il convient de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les articles 1719 et1219 du Code civil

Condamne la SCI GOBS FRERES à payer à la SARL MJ [E], ès-qualités de Liquidateur judiciaire de la SAS ARTIGIANO DISTRIBUTION les sommes suivantes résultant du défaut de délivrance :

– 321 017 € à titre de dommages et intérêts résultant de l’impossibilité d’exploiter les locaux à la suite de l’injonction délivrée

– 20 000 € au titre de la perte de chance de pouvoir revendre le fonds de commerce et de désintéresser ainsi les créanciers sociaux

– 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute la SCI GOBS FRERES de sa demande tendant à voir condamner la SARL MJ [E] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS ARTIGIANO DISTRIBUTION à payer à la somme de 36 939,34 € au titre des loyers courus du 1er avril 2023 au 20 décembre 2023

Condamne la SCI GOBS FRERES aux dépens

Écarte l’exécution provisoire du présent jugement dans toutes ses dispositions

Rejette toutes autres demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE