Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER + 1 CCC à M^e GASPOZ + 1 CCC à l’administration fiscale

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 19 Décembre 2025

DÉCISION N° 2025/

N° RG 25/01822 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QGUB

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [T]

né le 16 Janvier 1944 aux Etats-Unis

35 East 85 th street

10028 NEW YORK (ETATS-UNIS)

Madame [P] [T]

née le 15 Mai 1941 aux Etats-Unis

35 east 85 th Street

10028 NEW YORK (ETATS-UNIS)

tous deux représentés par M^e Jean-Marc CURVAT, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant, M^e Alexandre GASPOZ, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

DEFENDERESSE :

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA REGION PACA ET DU DEPARTEMENT DES BOUCHES DU RHONE

10 avenue de la cible

CS 30849

13100 AIX EN PROVENCE

qui a communiqué ses conclusions écrites contradictoirement

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : M^me Françoise DEROUARD, Vice présidente

Greffier : Monsieur Thomas BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 10 Octobre 2025 ;

A l’audience publique du 10 Octobre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 19 Décembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [P] et [X] [T], citoyens américains, possédaient depuis le 30 décembre 1998 une villa dénommée «Villa Antinea» située 9, avenue Guide et 37, bvd Gardiole Bacon au Cap d’Antibes (06160), qu’ils ont revendue le 29 décembre 2017 au prix de 4.180 000 €.

En l’absence de déclarations effectuées par les époux [T] au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) pour les années 2011 et 2012, l’Administration fiscale leur adressait le 27 janvier 2017 une demande de régularisation et de déclaration, à laquelle les contribuables répondaient le 24 février 2017 en expliquant estimer ne pas être tenus à procéder aux déclarations sollicitées, la valeur vénale de leur patrimoine immobilier étant selon eux, après imputation de l’emprunt immobilier le finançant, inférieur au seuil plancher d’imposition de 1.300 000 € pour les années en question.

Ils procédaient par ailleurs les 15 juillet 2014, 14 juillet 2015 et 6 juillet 2016 aux déclarations fiscales au titre de l’ISF au titre des années 2014, 2015 et 2016, en estimant la valeur de leur bien immobilier à 1.800 000 € pour 2014 et à 1.900 000 € au titre de chacune des années suivantes.

L’Administration fiscale notifiait aux époux [T] deux propositions de rectification contradictoires le 31 juillet 2017, l’une relative aux années 2011 et 2012, et l’autre aux années 2014 à 2016, en déterminant pour chaque année une valeur fiscale du bien immobilier supérieure à celle déclarée par les contribuables pour établir les droits dus au titre de l’ISF.

Par courrier du 11 octobre 2017, les époux [T] présentaient des observations, acceptant le principe d’une rectification de la valeur vénale de leur bien immobilier au titre de l’ISF, mais limitant son quantum en s’appuyant sur un rapport d’expertise diligenté à leur initiative le 20 septembre 2017.

L’Administration fiscale maintenait les valeurs établies par ses soins au titre des années 2011 à 2012 et 2014 à 2016, tout en intégrant certains des termes de comparaison proposés en défense, et ses propositions de rectifications dans ses réponses par courriers du 24 janvier 2018.

Ensuite de la mise en recouvrement le 26 décembre 2018 par AMR n° 20181200009 des impositions subséquentes pour un montant total de 148 707 € au titre des droits et de 35 040 € au titre des pénalités, les époux [T] saisissaient le conciliateur fiscal le 1er février 2021, lequel estimait que la procédure de conciliation était désormais close et devait s’analyser en une réclamation contentieuse, en raison de la mise en recouvrement de l’impôt contesté.

Par décision du 27 septembre 2023, l’Administration fiscale rejetait la contestation des époux [T] des rappels de droits d’ISF mis à leur charge.

Par exploit d’huissier en date du 31 janvier 2024, Monsieur et Madame [T] ont fait assigner la Direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur (ci-dessous « l’Administration fiscale ») à comparaître devant le tribunal judiciaire de NICE.

Par ordonnance en date du 3 décembre 2024, le Juge de la Mise en Etat du tribunal judiciaire de NICE, saisi par conclusions d’incident de l’Administration fiscale du 18 avril 2024, faisait droit à l’exception d’incompétence territoriale soulevée par cette dernière et se déclarait incompétent pour statuer sur les demandes des époux [T] au profit du tribunal judiciaire de GRASSE.

Aux termes de leurs conclusions d’assignation, auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé des circonstances de l’espèce, Madame [P] [T] et Monsieur [X] [T] demandent au Tribunal, au visa de l’article 885 D du Code général des impôts (CGI) applicable à l’ISF 2011 à 2016, de :

constater que les valorisations de la villa Antine retenues par l’administration pour les assujettir à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre des années 2011, 2012, 2014, 2015 et 2016 sont excessives car supérieures à la valeur vénale du bien ;

décharger les époux [T] de l’impôt de solidarité sur la fortune pour la partie excédant la valeur du bien au titre des années litigieuses, telle que déterminée par le rapport de Monsieur [Y] [D] ;

Subsidiairement, si les conclusions du rapport Monsieur [Y] [D] n’étaient pas retenues par le Tribunal,

décharger les époux [T] de l’impôt de solidarité sur la fortune pour la partie excédant la valeur du bien au titre des années litigieuses, telle qu’estimée par les contribuables selon leur méthode subsidiaire (ajustements de la méthode de l’administration et décote à pratiquer sur la valeur du bien) ;

En tout état de cause,

condamner l’Administration fiscale, outre les entiers dépens afférents à la présente procédure, au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures au fond signifiées le 30 avril 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des faits et moyens, l’Administration fiscale demande au tribunal, au visa des articles 885 A et 885 E du code général des impôts de :

rejeter les arguments des requérants et confirmer la décision de rejet de l’administration ;

rejeter la demande de M. et Mme [T] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner les requérants aux entiers dépens de l’instance.

La procédure a été clôturée à l’audience du 10 octobre 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

L’article 885 A du Code général des Impôts applicable au litige dispose que sont soumises à l’impôt de solidarité sur la fortune, lorsque la valeur de leurs biens est supérieure à 1 300 000 €, les personnes physiques à raison de leurs biens situés en France.

L’article 885 E du Code général des Impôts applicable à l’espèce dispose que l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l’année, de l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes visées à l’article 885 A, ainsi qu’à leurs enfants mineurs lorsqu’ils ont l’administration légale des biens de ceux-ci.

Selon l’article 885 D du même code, l’impôt de solidarité sur la fortune est assis et les bases d’imposition déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès sous réserve des dispositions particulières du présent chapitre.

L’article 885 S du même code précise que la valeur des biens est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.

L’article 761 du même code indique que pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de a transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges (…)

L’article 17 du Livre des procédures fiscales précise enfin que l’Administration fiscale peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette base paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La valeur vénale des immeubles est déterminée par comparaison avec le prix de vente de biens intrinsèquement similaires, relatif à des ventes antérieures à la date de la mutation soumise à la formalité. L’évaluation doit donc être faite par comparaison avec des références possédant des caractéristiques similaires au bien litigieux, sans pour autant qu’elles soient strictement identiques dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement.

La valeur vénale d’un bien s’apprécie à la date du fait générateur de l’impôt, soit le 1er janvier de l’année d’imposition, eu égard au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, abstraction faite de toute valeur de convenance.

Lorsque l’Administration fiscale propose une imposition sur la base d’une telle comparaison, il incombe au requérant qui la conteste d’apporter la preuve que la valeur de la vénale du bien immobilier objet du litige diffère de celle retenue par l’Administration fiscale.

Sur la valeur vénale du bien immobilier propriété des époux [T] :

Les requérants conteste la valeur retenue pour leur maison du cap d’ANTIBES, estimant que les valeurs vénales qu’ils proposent quant à eux à titre principal (selon estimation de leur expert) ou subsidiaire (selon leur méthode subsidiaire) démontre que celles avancées par l’Administration fiscale ont un caractère manifestement exagéré.

La propriété «Villa ANTINEA» des époux [T] affectée d’une catégorie cadastrale 3 a été bâtie vers 1930 sur un terrain d’une superficie totale de 1 420 m² avec piscine de 58 m², cave de 29 m², garage de 14 m² et terrasse de 46 m², et dispose d’une surface habitable de 302 m², répartie sur deux niveaux et composée de 7 pièces principales ainsi que d’une cuisine, de 4 salles d’eau et d’une pièce annexe

Le secteur d’emplacement de la villa est résidentiel et de très bon standing accueillant principalement des villas provençales et quelques grandes propriété, à proximité du centre d’Antibes (3 km) et du bord de mer accessible à pied à environ 1,2 km.

L’expert [D] requis par les propriétaires, dont le rapport du 11 octobre 2017 (pièce 3 des requérants) non contradictoire n’est bien évidemment pas opposable à l’administration mais peut néanmoins être accueilli à titre de simple renseignement, mentionnait au titre des défauts affectant le bien immobilier : l’absence d’un vrai jardin d’agrément et d’un réel garage au regard de l’exiguïté du garage existant, des vues sur mer très limitées, une redistribution des pièces du 1er étage à envisager, la construction des années 1930 ne correspondant plus aux exigences de la clientèle actuelle et les prestations et qualité de certains matériaux ordinaires peu en rapport avec l’emplacement du bien. Il relevait par ailleurs des traces d’infiltration dans le plafond de la cuisine.

L’Administration fiscale a procédé, après intégration de certains termes de comparaison proposés par les requérants en défense, à l’évaluation du bien immobilier litigieux au visa de termes de comparaison situés dans la même Commune et à moins de mille mètres de la villa et du Cap d’Antibes dans laquelle il est situé.

au titre de l’ISF 2011 :

Les cinq biens retenus par l’administration (dont deux retenus initialement par l’administration et acceptés comme pertinents en défense et deux sur propositions des requérants dans leurs observations pour avoir été cités par leur expert [D]) pour avoir été vendus entre mars 2010 et août 2010 sont, comme le bien comparé, classés en catégorie 3 ou 4.

Les cinq biens ont été construits entre 1880 et 1973, s’agissant de villas de superficies habitables comparables (entre 140 et 364 m²) édifiées sur de vastes terrains comparables (pour une superficie comprise entre 1131 m² et 1855 m²), aboutissant ainsi à un prix moyen au m² de 11.326,33 euros, et une valeur vénale du bien de 4.193 007 € après application de la surface de la villa pondérée à hauteur de 370,20 m², ramenée à la valeur initiale proposée par l’administration plus favorable de 4 114 914 €.

Il ne ressort pas de ces éléments que les termes de comparaison retenus (dont deux proposés par les requérants eux-mêmes) par l’Administration fiscale ne sont pas intrinsèquement similaires au bien à évaluer ou fixerait une valeur du bien exagérée, ce d’autant que les requérants se contentent de remplacer l’un des 5 termes de comparaison retenus par l’administration par une autre vente conclue le 10/02/2011 postérieurement au fait générateur de l’impôt situé au 01/01/2011 et donc non recevable et qui concerne en outre une villa non comparable puisque séparée en deux unités d’habitation distinctes, et ne constitue dès lors pas un terme de comparaison pertinent.

au titre de l’ISF 2012 :

Les cinq biens retenus par l’administration pour avoir été vendus dans le même secteur géographique que la villa litigieuse, dont quatre situés dans la même rue, entre janvier 2011 et décembre 2011 sont, comme le bien comparé, classés en catégorie 3 ou 4.

Les cinq biens ont été construits entre 1935 et 2002, s’agissant de villas de superficies habitables comparables (entre 140 et 300 m² de surface utile et 180,20 m² à 346 m² de surface pondérée) édifiées sur de vastes terrains comparables (pour une superficie comprise entre 1260 m² et 2155 m²), aboutissant ainsi à un prix moyen au m² de 14.375,55 euros et une valeur vénale du bien de 5.321 828 € après application de la surface de la villa pondérée à hauteur de 370,20 m².

Il ne ressort pas de ces éléments que les termes de comparaison retenus par l’Administration fiscale ne sont pas intrinsèquement similaires au bien à évaluer ou fixerait une valeur du bien exagérée, ce d’autant que les requérants ne font état tel qu’il leur incombe au niveau probatoire d’aucune vente pouvant tenir lieu de terme de comparaison de substitution, se contentant de réclamer de voir écarter les deux termes de comparaison les plus hauts qu’ils jugent trop extrêmes au regard du marché pour retenir un prix moyen pondéré de 12 174 €, alors même que tel que soutenu par l’administration les ventes conclues en 2011 attestaient de l’attrait toujours croissant des investisseurs fortunés et d’un marché très actif sur l’ensemble du territoire géographique du cap, notamment pour les propriétés proches de la mer telle que la villa litigieuse, pouvant se manifester par la tendance à des tarifs au m² atteignant des limites ascendantes et parfois extrêmement élevées.

— au titre de l’ISF 2014 :

Les cinq biens retenus par l’administration pour avoir été vendus entre novembre 2011 et novembre 2013 sont, comme le bien comparé, classés en catégorie 3 ou 4.

Les cinq biens ont été construits entre 1925 et 1976, s’agissant de villas de superficies habitables comparables (entre 136 et 300 m²) édifiées sur de vastes terrains comparables (pour une superficie comprise entre 913 m² et 2155 m²), aboutissant ainsi à un prix moyen au m² de 14.603,26 euros et une valeur vénale du bien de 5.406 125 € après application de la surface de la villa pondérée à hauteur de 370,20 m².

Il ne ressort pas de ces éléments que les termes de comparaison retenus par l’Administration fiscale ne sont pas intrinsèquement similaires au bien à évaluer ou fixerait une valeur du bien exagérée, ce d’autant que les requérants ne font à nouveau état tel qu’il leur incombe au niveau probatoire d’aucune vente pouvant tenir lieu de terme de comparaison de substitution, se contentant derechef de réclamer de voir écarter le terme de comparaison le plus haut qu’ils jugent trop extrêmes au regard du marché pour retenir un prix moyen pondéré inférieur, alors même que tel que soutenu par l’administration :

la vente contestée du 15/11/2011 méritait bien d’être conservée s’agissant d’un bien situé à 100 m de la villa litigieuse, présentant les mêmes caractéristiques, notamment d’ancienneté de construction, de positionnement géographique, de surfaces et de nombre de pièces ;

les ventes conclues de 2011 à 2013 attestaient de l’attrait toujours croissant des investisseurs fortunés et d’un marché très actif sur l’ensemble du territoire géographique du cap, notamment pour les propriétés proches de la mer telle que la villa litigieuse, pouvant se manifester par la tendance à des tarifs au m² atteignant des limites ascendantes et parfois extrêmement élevées, le marché immobilier du secteur ne se stabilisant voire ne baissant qu’à compter des ventes conclues en 2014.

au titre de l’ISF 2015 :

Les cinq biens retenus par l’administration pour avoir été vendus entre juin 2013 et décembre 2014 sont, comme le bien comparé, classés en catégorie 3 ou 4.

Les cinq biens ont été construits entre 1885 et 1986, s’agissant de villas de superficies habitables comparables (entre 127 et 433 m²) édifiées sur de vastes terrains comparables (pour une superficie comprise entre 8983 m² et 4336 m²), aboutissant ainsi à un prix moyen au m² de 12.554,98 euros et une valeur vénale du bien de 4.647 855 € après application de la surface de la villa pondérée à hauteur de 370,20 m².

Il ne ressort pas de ces éléments que les termes de comparaison retenus par l’Administration fiscale ne sont pas intrinsèquement similaires au bien à évaluer ou fixerait une valeur du bien exagérée, ce d’autant que les requérants ne font à nouveau état tel qu’il leur incombe au niveau probatoire d’aucune vente pouvant tenir lieu de terme de comparaison de substitution.

au titre de l’ISF 2016 :

Les cinq biens retenus par l’administration pour avoir été vendus entre juin 2014 et novembre 2015 sont, comme le bien comparé, classés en catégorie 3 ou 4.

Les cinq biens ont été construits entre 1927 et 1986, s’agissant de villas de superficies habitables comparables (entre 140 et 433 m²) édifiées sur de vastes terrains comparables (pour une superficie comprise entre 1302 m² et 4336 m²), aboutissant ainsi à un prix moyen au m² de 12.495,93 euros et une valeur vénale du bien de 4.497 185 € après application de la surface de la villa pondérée à hauteur de 370,20 m².

Il ne ressort pas de ces éléments que les termes de comparaison retenus par l’Administration fiscale ne sont pas intrinsèquement similaires au bien à évaluer ou fixerait une valeur du bien exagérée, ce d’autant que les requérants ne font à nouveau état tel qu’il leur incombe au niveau probatoire d’aucune vente pouvant tenir lieu de terme de comparaison de substitution.

Les requérants seront donc déboutés de leurs demandes à voir écarter les valeurs vénales du bien immobilier établies par l’administration au profit des leurs, telles qu’établies selon leur expert à partir d’une méthode non validée par la jurisprudence, s’agissant d’une valorisation retenue pour l’année 2011 à partir de la seule méthode validée des comparaisons des ventes antérieures réelles, puis fautivement majorée ensuite année après année selon l’indice des prix des logements anciens pour les maisons publiés par l’INSEE retenu par les notaires dans leur base de données d’actualisation des prix.

Sur la décote sollicitée :

Les requérants sollicitent à titre subsidiaire que soit appliqué un abattement ou une décote de 15 % au minimum sur la valeur vénale de la maison au motif que leur expert n’aurait jamais déclaré dans son rapport que le bien présentait un état «d’entretien excellent » tel qu’affirmé par l’administration fiscale, alors qu’au contraire l’expert avait relevé plusieurs éléments défavorables à la valorisation de la villa qui doivent donner lieu à un abattement forfaitaire sur l’assiette d’imposition du bien au titre de l’ISF pour les années 2011 à 2016.

Il y a lieu de constater que l’expert des requérants, s’il a déploré notamment un garage trop exigü et le caractère désuet ou démodé, voire en-dessous du standing de luxe du secteur environnant, du bien au regard de sa date de construction ancienne (années 30), n’a en revanche relevé ni mentionné aucun défaut d’entretien du bien (si ce n’est les infiltrations du plafond de la cuisine), l’album photographique réalisé par ses soins ne démontrant pas plus une quelconque vétusté ou absence de conformité (notamment en matière de sécurité ou de décence) dudit bien.

L’expert n’a en outre pas fait état de travaux de rénovation ou de remise aux normes urgents ou en tout état de cause nécessaires, hormis une redistribution du couloir évoquée et qualifiable de confort au 1er étage en vue notamment d’intégrer des toilettes aux salles d’eau.

Tel que relevé par l’administration, les requérants ne décrivent en outre d’aucune manière la nature et le coût des travaux à réaliser (projets et devis) à déduire de la valeur vénale retenue.

En l’absence de plus ample précision ni de pièce produite, il apparaît donc que la villa litigieuse ne peut valablement faire l’objet d’une décote de 15 % consistant en une dépréciation forfaitaire pour une vétusté non démontrée.

Les requérants seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Les époux [T] qui succombent se verront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et supporteront la charge des entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [P] [T] et Monsieur [X] [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne Madame [P] [T] et Monsieur [X] [T] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRESIDENTE