MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 26 Février 2025

N° RC 24/02023

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

SA VALLOIRE HABITAT

ET :

[N] [S]

Débats à l’audience du 28 Novembre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

SA VALLOIRE HABITAT

Copie à :

Madame [S]

Monsieur le Prefet d’Indre et Loire

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 26 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 4],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 26 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

SA VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par Mme [B], muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Madame [N] [S]

née le 25 Mars 1980 à , demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 17 août 2023, la SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Mme [N] [S] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 3]- pour un loyer mensuel principal de 323,35 euros outre la somme de 54,51 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA VALLOIRE HABITAT a saisi la CCAPEX le 24 janvier 2024 de la situation, fait signifier le 2 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024 , dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 22 avril 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de Mme [N] [S] devenue sans droit ni titre;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 4.367,09 euros à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 28 novembre 2024, la SA VALLOIRE HABITAT- représentée par Mme [B]- maintient ses demandes, tout en précisant que la dette locative s’élève désormais à 2.388,91 euros, que le paiement des loyers a repris et qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais supensifs.

Mme [N] [S] est présente. Elle reconnaît le montant de la dette locative qu’elle explique par le fait d’avoir dû momentanément quitter la France pour se rapprocher de ses enfants restés au Cameroun. Elle indique être aide à domicile et dans l’attente d’un poste de salariée en maison de retraite. Elle déclare percevoir un salaire mensuel de 1.200 euros et propose de verser 150 euros par mois en plus des loyers et charges courantes pour apurer sa dette locative.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 – Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2 – Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Toutefois le bail signé postérieurement à l’entrée en vigueur du texte envisage un délai plus favorable de deux mois lequel est également reproduit au commandement. C’est au regard de cette disposition contractuelle plus favorable au locataire qu’il convient d’examiner les effets du commandement.

En l’espèce, le bailleur produit :

le bail conclu le 17 août 2023 contenant une clause résolutoire,le commandement de payer visant cette clause, signifié le 2 février 2024, pourla somme en principal de 1.047,44 euros,

un décompte de créance.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 avril 2024.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT produit un décompte de sa créance arrêtée au 28 novembre 2024 pour un montant de 2.392,91 euros (échéance du mois d’octobre comprise)

Mme [N] [S] reconnaît le montant de la dette demandée.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La créance sera retenue après soustraction :

— des frais de poursuite compris dans les dépens (237,51 euros) ,

— et des frais de dossier SLS pénalités dont les conditions de facturation ne sont pas justifiées (55,48 euros).

Mme [N] [S] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2.099,92 euros, arrêtée au 28 novembre 2024, échéance d’octobre inclus.

— Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, il ressort du décompte de créance que Mme [N] [S] a repris le paiement des loyers courant avant la date de l’audience et a procédé en plus à un versement de 500 euros. Sa situation est en voie d’amélioration et le bailleur a donné son accord pour que des délais suspensifs lui soient accordés.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [N] [S] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3 – Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée

aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [N] [S], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2024 entre La SA VALLOIRE HABITAT et Mme [N] [S] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 avril 2024 ;

CONDAMNE Mme [N] [S] à verser à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 2.099,92 euros arrêtée au 28 novembre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse) ;

CONSTATE l’accord des parties sur la mise en œuvre d’un plan d’apurement des arriérés de loyers à hauteur de CENT CINQUANTE EUROS (150 euros) par mois ;

AUTORISE Mme [N] [S] à s’acquitter de la somme de 2.099,92 euros, outre le loyer et les charges courants, en treize mensualités de cent cinquante euros (150 €) chacune et une quatorzième et dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que Mme [N] [S] soit condamnée à verser à la SA VALLOIRE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation du commandement à la CCAPEX et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d’Indre et Loire en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,