1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e EGLIE-RICHTERS + 1 CCC à M^e SENNI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 27 JANVIER 2026

S.D.C. BOUTONS D’OR

c/

[L] [R]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/00559 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFK7

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 01 Décembre 2025

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. BOUTONS D’OR

C/o son syndic, [U] [X]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Ambre SENNI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Madame [L] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 6] rez-de-chaussée,

[Localité 1]

représentée par M^e Amaury EGLIE-RICHTERS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 01 Décembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 27 Janvier 2026.

***

?

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [L] [R] est propriétaire de plusieurs lots au sein de la résidence [Adresse 7] à [Localité 4], et notamment de deux appartements situés au rez-de-chaussée du bâtiment D de la copropriété.

A ces appartements est attachée la jouissance d’une terrasse avec jardin, partie commune à jouissance privative, située au-dessus de locaux commerciaux, dont elle constitue

la toiture.

A la fin de l’année 2014 début de l’année 2015, des travaux d’étanchéité ont été réalisés par la société [Localité 4] ETANCHE, sous la maîtrise d’œuvre de Monsieur [D], architecte, sur la terrasse et le jardin dont Madame [R] à la jouissance exclusive.

Faisant valoir que, malgré les travaux entrepris par l’entreprise [Localité 4] ETANCHE, les locaux commerciaux sous-jacents, se plaignaient de nouvelles infiltrations ; que les investigations réalisées ont établi que Madame [R] a manifestement entrepris d’importantes modifications sur le jardin et la terrasse, parties communes, notamment par la pose de carrelage et l’apport de terre ; que ces travaux ont modifié profondément les éléments constitutifs de la terrasse et du jardin, et particulièrement, les relevés d’étanchéité situés en périphérie le long des murs de la construction, et les remontées en acrotère qui forment un bandeau au-dessous des vitrines des commerces ; que les relevés d’étanchéité ont été en partie recouverts, supprimant en conséquence les hauteurs réglementaires permettant d’assurer la garde d’eau suffisante lors de fortes précipitations, afin que l’eau ne déborde pas au-dessus des solins et des engravures, et ne pénètre sous l’étanchéité ; que des saignées ont également été réalisées au niveau des relevés d’étanchéité, provoquant des éclatements des enduits de protection des remontées d’étanchéité ; que ces modifications substantielles portées à la campagne de travaux de réfection de l’étanchéité a non seulement fait perdre le bénéfice de la garantie décennale attachées aux ouvrages réalisés par la société [Localité 4] ETANCHE, mais est également à l’origine de nouveaux désordres subis par les commerces sous-jacents ; et qu’il a pris soin d’alerter Madame [R] à de multiples reprises par l’envoi de courriers, lettres recommandées de mises en demeure, et plusieurs entretiens, en vain ; le syndicat des copropriétaires de la résidence LES BOUTONS D’OR a, par acte en date du 31 mars 2025, fait assigner Madame [L] [R] devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu l 'article 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 8, 9, 25, de la loi du 10juillet 1965,

Vu l 'article 55 du décret du 17 mars 1967,

Vu le règlement de copropriété,

Vu les pièces produites,

Vu la jurisprudence citée,

JUGER que les demandes du Syndicat des copropriétaires BOUTONS D’OR sont recevables et bien fondées,

JUGER que Madame [R] a entrepris des transformations et modifications illicites sur la terrasse et le jardin, partie commune, dont elle a la jouissance exclusive, sans aucune autorisation préalable de l’Assemblée générale des copropriétaires,

En conséquence,

CONDAMNER Madame [R] à remettre en état les parties communes par :

— Le retrait du revêtement carrelage apposé sur l’ensemble de la terrasse et du jardin,

— Le retrait de l’apport de terre sur 5 cm de hauteur sur toute la surface de la terrasse et du jardin,

— La réfection de l’étanchéité de la terrasse et du jardin sous réserve de l’approbation préalable du devis par le syndic en exercice, étant précisé que les travaux devront faire l’objet d’une réception en présence de ce dernier,

et ce, sous astreinte comminatoire de 200 € par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

JUGER que le devis relatif aux travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse et du jardin devra faire l’objet d’une approbation du syndic en exercice préalablement à toute exécution,

JUGER que les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse et du jardin devront faire l’objet d’une réception en présence du syndic en exercice,

JUGER que Juge des Référés se réservera la liquidation de l’astreinte,

CONDAMNER à titre provisionnel Madame [R] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de légitimes dommages et intérêts au bénéfice du Syndicat des copropriétaires

BOUTONS D’OR,

CONDAMNER Madame [R] au paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 3 novembre 2025, il maintient ses demandes et s’oppose aux demandes, fins et conclusions de la requise.

Il déclare que :

* le 20 avril 2018, une réunion était organisée au sein de la terrasse et du jardin dont Madame [R] à la jouissance exclusive, en présence notamment du maître d’œuvre et de l’entreprise qui a réalisé les travaux,

* il était alors constaté que :

— Des travaux ont été réalisés par les occupants en ce que la terrasse a été recouverte de revêtement en carrelage, en modifiant profondément les éléments constitutifs et particulièrement, les relevés d’étanchéité situés en périphérie le long des murs de la construction, et les remontées en acrotère qui forment un bandeau au-dessous des vitrines des commerces,

— Les travaux ont été réalisés sans accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et ont modifié les ouvrages qui ont été réalisés lors de la campagne de réfection confiée à l’entreprise [Localité 4] ETANCHE.

* plus précisément, les relevés d’étanchéité ont été en partie recouverts, supprimant en conséquence les hauteurs réglementaires permettant d’assurer la garde d’eau suffisante lors de fortes précipitations, afin que l’eau ne déborde pas au-dessus des solins et des engravures, et ne pénètre sous l’étanchéité,

* des saignées ont également été réalisées au niveau des relevés d’étanchéité, provoquant des éclatements de l’enduit de protection des remontées d’étanchéité,

* ces modifications substantielles portées aux travaux de réfection de l’étanchéité ont non seulement fait perdre le bénéfice de la garantie décennale attachées aux ouvrages réalisés, mais sont à l’origine de nouveaux désordres subis par les commerces sous-jacents,

* par acte extrajudiciaire du 31 mai 2018, le Syndicat des copropriétaires faisait sommation à Madame [R] de remettre la terrasse étanchée dans son état d’origine, à ses frais exclusifs et sans délai, en missionnant le maître d’œuvre, Monsieur [D], et l’entreprise [Localité 4] ETANCHE,

* Madame [R] ne déférait pas à cette sommation,

* afin de préserver ses intérêts, le Syndicat des copropriétaires LES BOUTONS D’OR faisait dresser un procès-verbal de constat le 24 novembre 2021 par ministère de Maître [G], Commissaire de justice,

* aussi et dans une volonté de trouver un consensus, le Syndicat des copropriétaires sollicitait une tentative préalable de conciliation près l’antenne de justice de [Localité 5], qui s’est tenue le 1er juillet 2022 à 10h30 en présence de la société [Localité 4] ETANCHE,

* Madame [R] s’engageait à réaliser les travaux nécessaires et préconisés par l’entreprise [Localité 4] ETANCHE, afin que le Syndicat des copropriétaires BOUTONS D’OR recouvre le bénéfice de la garantie décennale,

* un rendez-vous in situ se tenait finalement le 23 janvier 2023,

* suivant devis du même jour, la SARL LES COMPAGNONS DU BATIMENT chiffrait la réfection de l’étanchéité à la somme de 4.196,50 € à la charge exclusive de Madame [R],

* la requise donnait son accord de principe sur la réalisation de ces travaux dans l’attente d’autres devis,

* à ce jour, aucune réfection de l’étanchéité n’a été entreprise par ses soins,

* pire, les désordres subis par le local commercial situé sous la terrasse et le jardin, persistent de telle sorte qu’une nouvelle recherche de fuites était diligentée le 03 mars 2024 par l’entreprise IDEAL PLOMBERIE 06,

* l’entreprise mandatée préconisait une dépose de la terre sur 5 cm de hauteur afin que le niveau du jardin soit en dessous de l’étanchéité,

* par courrier recommandé du 26 juin 2024, le Conseil du Syndicat des copropriétaires BOUTONS D’OR sollicitait la remise en état de la terrasse et du jardin dont Madame [R] a la jouissance exclusive, par la réfection de son étanchéité et la dépose de la terre sur 5 cm de hauteur afin que le niveau du jardin soit en dessous du relevé d’étanchéité, et ce sous un délai de quinzaine,

* le pli est revenu avec la mention avisé et non réclamé,

* depuis lors, aucune suite n’était donnée et les infiltrations persistent toujours,

* un nouveau rapport de recherche de fuites en raison d’infiltrations au sein du local AMBULANCE ASSISTANCE, était déposé par la société SOS FUITE D’EAU le 12 mars 2025,

* c’est dans ces conditions que le Syndicat des copropriétaires LES BOUTONS D’OR se voyait contraint de saisir la présente juridiction ,

* il ressort indubitablement des différentes pièces produites aux débats, que Madame [R] a manifestement entrepris d’importantes modifications sur le jardin et la terrasse, parties communes, dont elle dispose de la jouissance exclusive, notamment par la pose de carrelage et l’apport de terre,

* ces travaux ont modifié profondément les éléments constitutifs de la terrasse et du jardin, et particulièrement, les relevés d’étanchéité situés en périphérie le long des murs de la construction, et les remontées en acrotère qui forment un bandeau au-dessous des vitrines des commerces,

* les relevés d’étanchéité ont été en partie recouverts, supprimant en conséquence les hauteurs réglementaires permettant d’assurer la garde d’eau suffisante lors de fortes précipitations, afin que l’eau ne déborde pas au-dessus des solins et des engravures, et ne pénètre sous l’étanchéité,

* des saignées ont également été réalisées au niveau des relevés d’étanchéité, provoquant des éclatements des enduits de protection des remontées d’étanchéité,

* le tout, sur les parties communes de la copropriété et sans la moindre autorisation préalable de l’Assemblée générale des copropriétaires, ni droit conféré par le règlement de copropriété,

* l’ensemble de ces modifications substantielles portées à la campagne de travaux de réfection de l’étanchéité a non seulement fait perdre le bénéfice de la garantie décennale attachées aux ouvrages réalisés par la société [Localité 4] ETANCHE, mais est également à l’origine de nouveaux désordres subis par les commerces sous-jacents,

* la copropriétaire ne semble pas prendre la mesure des infractions affichées et volontaires aux prescriptions du règlement de copropriété, et n’entend toujours pas déférer aux demandes réitérées qui lui sont adressées alors même qu’elle est à l’origine d’infiltrations constantes dans les locaux commerciaux situés au-dessous de la terrasse et du jardin,

* les modifications et transformations opérées par la dame [R] sur la terrasse et le jardin, qui constituent des parties communes à jouissance exclusive, sont illicites, ce qui constitue indubitablement un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile,

DEMANDE DE REMISE EN ETAT SOUS ASTREINTE :

* le Syndicat des copropriétaires est bien fondé à solliciter la condamnation de Madame [R] à remettre en état la terrasse et le jardin, parties communes dont elle a la jouissance exclusive, par :

— Le retrait du revêtement carrelage apposé sur l’ensemble de la terrasse et du jardin,

— Le retrait de l’apport de terre sur 5 cm de hauteur sur toute la surface de la terrasse et du jardin,

— La réfection de l’étanchéité de la terrasse et du jardin sous réserve de l’approbation préalable du devis par le syndic en exercice, étant précisé que les travaux devront faire l’objet d’une réception en présence de ce dernier,

Et ce, sous astreinte comminatoire de 200 € par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.

Par ailleurs, le Juge des référés se réservera la liquidation de ladite astreinte.

DEMANDE DE CONDAMNATION PROVISIONNELLE A DES DOMMAGES ET INTERETS

* la requise oppose de façon totalement illégitime une réticence abusive au respect des dispositions du règlement de copropriété, auxquelles elle est soumise de plein droit,

* le syndic a été contraint de multiplier les diligences aux fins d’alerter la copropriétaire sur ses agissements et ses conséquences, en vain,

* les modifications substantielles portées aux travaux de réfection de l’étanchéité ont non seulement fait perdre le bénéfice de la garantie décennale attachées aux ouvrages réalisés, mais sont à l’origine de nouveaux désordres subis par les commerces sous-jacents à la terrasse et au jardin de Madame [R],

* le Syndicat des copropriétaires BOUTONS D’OR est bien fondé à solliciter la condamnation provisionnelle de Madame [R] au paiement d’une somme de 2.000 € à titre de légitimes dommages et intérêts venant en réparation du préjudice subi.

EN REPONSE AUX CONCLUSIONS ADVERSES

* les désordres sont apparus après des travaux non autorisés ayant modifié les ouvrages d’étanchéité,

* le lien de causalité entre les agissements de Madame [R] et le préjudice du Syndicat est établi par les investigations réalisées,

* le Juge des référés est précisément compétent pour ordonner la remise en état des parties communes affectées, sans qu’il soit nécessaire d’établir un préjudice en ce que la seule violation du règlement de copropriété suffit à caractériser le trouble manifestement illicite,

* de surcroît, les interventions de la requise ont été lourdes et structurelles,

* l’apport massif de terre végétale, la pose d’un carrelage sur toute la surface et la modification des niveaux ont profondément altéré les caractéristiques techniques du toit-terrasse, qui fait office de couverture des commerces inférieurs,

* ces interventions excèdent très largement la notion de « menus travaux » et ont modifié la substance même de la partie commune,

* en tout état de cause, l’atteinte à l’étanchéité d’une toiture commune constitue en elle-même un trouble manifestement illicite justifiant la compétence du Juge des référés,

* la défenderesse soutient que la demande du Syndicat des copropriétaire serait sans objet, en ce que le carrelage et la terre auraient été retirés en octobre 2018,

* aucun constat contradictoire de remise en état n’a été réalisé et le procès-verbal de constat de 2021 contredit cette affirmation,

* lorsque les désordres trouvent leur origine dans le comportement du titulaire de la jouissance privative, les frais de réparation lui incombent exclusivement,

* le Syndicat des copropriétaires n’a donc aucune obligation de financer à frais communs la réfection d’un ouvrage détérioré par le fait personnel d’un copropriétaire,

* Madame [R] sera tenue de la prise en charge des frais de réfection,

* Madame [R] a reconnu lors de la conciliation de 2022, son engagement à faire réaliser les travaux préconisés par la société [Localité 4] ÉTANCHE,

* elle n’a jamais exécuté cet engagement, se contentant d’opposer des demandes dilatoires de nouveaux devis par l’intermédiaire de son fils,

* pendant ce temps, le Syndicat des copropriétaires a dû gérer des infiltrations récurrentes et la perte du bénéfice de la couverture assurantielle, représentant un préjudice certain,

* ses refus successifs, ses demandes dilatoires de nouveaux devis et son inaction malgré plusieurs relances, ont conduit le Syndicat des copropriétaires à devoir agir judiciairement,

* ce comportement fautif justifie la demande de dommages et intérêts provisionnels en réparation du préjudice subi, outre la remise en état sous astreinte pour garantir son exécution.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 27 novembre 2025, Madame [L] [R] demande à la juridiction de :

Vu l’article 835 du Code de Procédure Civile,

Vu la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les pièces,

A titre Principal,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES BOUTONS D’OR de ses demandes à l’égard de Madame [L] [R], en l’absence de lien de causalité établi entre les aménagements réalisés et les désordres ;

A titre Subsidiaire,

JUGER les demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence LES BOUTONS D’OR de retrait du revêtement carrelage et de l’apport de terre à l’encontre de Madame [R] sans objet,

JUGER que les aménagements réalisés par Madame [L] [R] sur la terrasse ne constituent pas un trouble manifestement illicite,

JUGER infondée la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence LES BOUTONS D’OR de condamner Madame [L] [R] à la réfection de l’étanchéité de la terrasse et du jardin sous astreinte,

En tout état de cause,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES BOUTONS D’OR de

l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER à titre provisionnel le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES BOUTONS D’OR au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts au bénéfice de Madame [L] [R] en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES BOUTONS D’OR à payer à Madame [L] [R] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Elle réplique que :

* à l’origine, la toiture-terrasse était aménagée avec des jardinières, que Madame [R] utilisait en guise de jardin potager,

* en 2014, des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse ont été réalisés avec l’intervention de la Société [Localité 4] ETANCHE, pour le compte du [Adresse 8] LES BOUTONS D’OR,

* pendant les travaux, les aménagements existants sur le toit-terrasse ont été démolis et la terre d’origine a été entreposée dans des sacs de chantier durant la réfection,

* à la livraison, les cheminements en béton qui permettaient jusque-là à Madame [R] de jardiner n’ayant pas été refaits, cette dernière a procédé à des aménagements afin de pouvoir à nouveau utiliser sa terrasse,

* en 2015, Madame [R] a fait installer des pavés autobloquants sur un lit de sable d’environ 5 centimètres de hauteur, sur la terre végétale qui avait été installée par [Localité 4] ETANCHE ; travaux que Madame [R] a réalisé par ses propres moyens,

* en 2017, Madame [R] est interrogée par le syndic, lui demandant de justifier des matériaux qu’elle aurait utilisés dans le cadre des aménagements qu’elle a réalisés sur sa terrasse,

* Madame [R] souffrant de problèmes de mobilité et de vision a demandé à son fils, Monsieur [B] [E], de répondre au syndic ; lequel s’est exécuté,

* malgré les explications apportées aux questions du syndic, Madame [R] a été mise en demeure, par un courrier en date du 18 janvier 2018, aux fins de transmettre « un certificat officiel concernant les matériaux utilisés pour les travaux de reprise d’étanchéité de sa terrasse ».,

* en mars 2018, Monsieur [E] a mandaté un organisme agréé, la Société CTE CONSTRUCTIONS, afin d’obtenir un avis sur la base de sondages réalisés sur le toit-terrasse,

* le 24 mars 2018, sur la base de l’avis réalisé par la Société CTE CONSTRUCTIONS, Monsieur [E] a écrit au cabinet LEFRANCOIS REYNAUD, pour lui indiquer que les sondages avaient permis de constater l’absence de relevé d’étanchéité, côtés façade et acrotère et demander la mise en œuvre d’un constat contradictoire entre les parties,

* le constat sur site a été conduit à charge contre Madame [R], le maître d’œuvre, l’architecte Monsieur [D] et la Société [Localité 4] ETANCHE se contentant de lui attribuer les responsabilités des non-conformités et prétextant que le relevé d’étanchéité était présent sous l’enduit,

* le 31 mai 2018, par acte de commissaire de justice, le syndic a adressé une sommation à Madame [R] aux fins de remettre la terrasse dans son état d’origine, en missionnant le maître d’œuvre, Monsieur [D], et la Société [Localité 4] ETANCHE,

* face à l’absence de dialogue du syndic à l’égard de Madame [R], cette dernière a décidé de faire déposer les pavés autobloquants ainsi que le sable associé à ceux-ci,

* par un courriel en date du 31 octobre 2018, Monsieur [E] a informé le syndic de la copropriété des travaux de dépose, ainsi que de l’état de santé et de vulnérabilité de sa mère,

* aucune réponse n’a été apportée à ce courriel,

* trois ans après le courriel de Monsieur [E], par un courrier du 22 avril 2022, Madame [R] a été convoquée par le conciliateur de justice près le Tribunal de proximité de CANNES saisi par le syndic,

* une visite sur site a été organisée pour le mois de septembre 2022, à la suite de laquelle le Cabinet [X] a présenté un devis de travaux incohérent d’un montant total de 4.196,50 euros TTC pour des travaux de traitement en résine en tête d’enduit grillagé,

* le 17 février 2023, Monsieur [E] indiquait au Cabinet [X] l’accord de Madame [R] de prendre en charge les travaux sous conditions de clarifier l’incohérence du devis et d’obtenir deux autres devis d’entreprises concurrentes, ainsi qu’un engagement d’absence de poursuites judiciaires futures de leur part,

* aucune suite n’a été donnée par le syndic à la proposition de Monsieur [E],

* une nouvelle recherche de fuite a eu lieu en mars 2025, et le syndicat des copropriétaires a engagé la présente procédure,

A TITRE PRINCIPAL, SUR L’ABSENCE DE LIEN DE CAUSALITÉ ENTRE LES AMÉNAGEMENTS RÉALISÉS PAR MADAME [R] ET LES DÉSORDRES

* à titre informatif, il convient d’indiquer que ce que le Syndicat qualifie de « saignées » sont en réalité deux sondages ponctuels de quelques cm², qui avaient été effectués à la demande du contrôleur technique, dans le but de vérifier la présence du relevé d’étanchéité ; lequel se trouvait potentiellement sous l’enduit selon les déclarations du syndic,

* le requérant n’apporte à aucun moment la preuve d’un lien de causalité entre les aménagements réalisés par Madame [R] en 2014, et qui consistaient en l’installation de pavés autobloquants sur lit de sable, et les désordres subis par le local commercial situé sous la terrasse, et pour lesquels une recherche de fuite aurait été diligentée le 3 mars 2024,

* pour tenter de justifier ses accusations sans fondement, le requérant se base sur un procès-verbal datant du 24 novembre 2021, soit sept années après les aménagements réalisés par Madame [R] sur sa terrasse, une recherche de fuites réalisée par la Société IDEAL PLOMBERIE le 3 mars 2024, et un rapport de la Société SOS FUITE D’EAU qui date du 12 mars 2025, soit cette fois onze ans après les aménagements,

* aucun de ces documents n’apporte d’information technique pertinente permettant d’établir un quelconque lien entre les aménagements sur la terrasse et les problèmes d’étanchéité qui créeraient des désordres dans les locaux du-dessous,

* en l’absence d’expertise impartiale et contradictoire permettant d’établir l’origine des problèmes d’étanchéité au niveau du toit-terrasse, Madame [R] ne peut être tenue responsable desdits problèmes,

A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR L’ABSENCE DE TROUBLE MANIFESTEMENT ILLICITE IMPUTABLE À MADAME [R]

* le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES BOUTONS D’OR sollicite le retrait du carrelage,

* or, le revêtement carrelage a été déposé en octobre 2018, tout comme l’apport de terre de 5 centimètres de hauteur, sur toute la surface de la terrasse et du jardin, de sorte que cette demande est sans objet,

* le copropriétaire souhaitant effectuer des travaux sur les parties communes dont il a la jouissance privative doit normalement solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

* toutefois, cette obligation ne vaut pas pour tous les travaux, notamment pour ce qui concerne les « menus travaux » n’apportant pas de modification substantielle,

* tel est le cas en l’espèce,

* les aménagements réalisés par Madame [R] sur sa terrasse ne peuvent en aucun cas être qualifiés de modifications « substantielles » et encore moins « illicites »,

* les aménagements réalisés sur sa terrasse par Madame [R] constituent des menus travaux « ne modifiant pas la substance et la destination de la partie commune à jouissance privative concernée »,

* Madame [R] a ainsi parfaitement respecté le règlement de copropriété de la résidence LES BOUTONS D’OR,

* les aménagements réalisés par Madame [R] ne modifiaient ni la substance, ni la destination de la partie commune, et ne portaient nullement atteinte à l’aspect ou l’harmonie de l’ensemble immobilier, ce qui la dispensait de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires,

* dans son assignation, le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES BOUTONS D’OR demande au juge des référés que celui-ci contraigne Madame [R] à procéder sous astreinte à la réfection de l’étanchéité de la terrasse et du jardin,

* or, la terrasse litigieuse constitue une partie commune à usage privatif, c’est-à-dire qu’il s’agit bien d’une partie commune,

* les frais d’entretien et de réfection dudit toit-terrasse incombent à l’ensemble des copropriétaires, et ne relèvent aucunement de la charge unique de Madame [R],

* il n’est nullement rapporté la preuve que les anciens aménagements effectués par Mme [R], qui ont été retirés en 2018, seraient à l’origine des récentes infiltrations,

* en exigeant que Madame [R] prenne en charge à ses frais la réfection de l’étanchéité de la terrasse, partie commune, le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES BOUTONS D’OR se méprend, cette charge incombant à l’ensemble de la copropriété et Madame [R] n’étant tenue qu’au tantième de la charge de ces travaux,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, SUR L’INDEMNISATION DU PRÉJUDICE SUBI PAR MADAME [R]

* Madame [R] est âgée de 79 ans et souffre de problèmes de mobilité et de vision,

* l’attitude et les démarches du Syndicat des copropriétaires ont causé un stress important à Madame [R], personne âgée et vulnérable, ainsi qu’à son fils, Monsieur [E], qui se voyait dans l’impossibilité d’aider correctement sa mère en raison des actions diligentées par le Syndicat des copropriétaires,

* Madame [R] est bien fondée à solliciter la condamnation du Syndicat à lui verser à titre provisionnel la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral subi depuis 2018.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires LES BOUTONS D’OR

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite visé par ce même article désigne « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ».

Il résulte des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Les travaux qui n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, et qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble constituent un trouble manifestement illicite, qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, dans son compte rendu de visite du 20 avril 2018, établi le 15 mai 2018, Monsieur [D], architecte, intervenu en qualité de maître d’œuvre lors des travaux de réfection de l’étanchéité de 2014, indique que :

«  La terrasse, qui était une terrasse jardin, a été recouverte de revêtement en carrelage, en modifiant profondément les éléments constitutifs et particulièrement les relevés d’étanchéité situés en périphérie le long des murs de la construction et les remontés en acrotère qui forment un bandeau au-dessous des vitrines des commerces.

Les travaux réalisés par les copropriétaires, sans avoir obtenu l’accord du syndic, ont modifié les ouvrages qui ont été réalisés lors de la campagne de réfection réalisés sous la direction de M. [D] et par l’entreprise [Localité 4] Etanche. Les relevés ont été pour partie recouverts en supprimant tout ou partie des hauteurs réglementaires permettant d’assurer la garde d’eau suffisante lors de fortes précipitations, à l’eau de ne pas déborder au-dessus des solins et des engravures et de pénétrer sous l’étanchéité en provoquant des désordres suite aux pénétrations des eaux.

Nous constatons également que des saignées ont été réalisées au niveau des relevés en provoquant des éclatements des enduits de protection des remontées d’étanchéité.

Comme nous l’avons indiqué précédemment, ces travaux, qui ne sont pas réalisés dans les règles de l’art, sans l’autorisation du syndic de la copropriété, ont pour conséquences de stopper la garantie décennale affectée aux travaux de réfection de l’étanchéitéµ.

(…)

Les ouvrages, tels qu’ils ont été modifiés, ne manqueront pas d’être à l’origine de désordres à plus ou moins long terme. "

Il résulte du procès-verbal de constat du 24 novembre 2021 que :

— la terrasse qui prolonge l’appartement de Madame [R] est recouverte de terres végétales,

— la hauteur des terres dépasse celui des relevés d’étanchéité périphériques.

Le rapport de recherche de fuite de l’entreprise IDEAL PLOMBERIE du 3 mars 2024, mentionne une étanchéité dégradée à certains endroits et la nécessité de déposer la terre de 5 cm.

Il résulte du rapport de recherche de fuite de la société SOS FUITE D’EAU du 12 mars 2025, que si des anomalies ont été détectées (fissures sur la façade, pénétration non étanche d’une gaine, anomalies d’étanchéité au niveau du muret sur lequel reposent les fenêtres de la véranda engendrant des infiltrations à l’intérieur où il n’y a pas d’évacuation), la mise en eau de la terrasse avec colorant n’a pas permis de reproduire les infiltrations dans les locaux de « AMBULANCE ASSISTANCE ».

L’intervenant recommande de :

— faire intervenir un maçon/façadier pour effectuer les travaux de réparations nécessaires chez Madame [R],

— si les infiltrations persistent, d’effectuer une mise en eau de 24 H sur la terrasse (partie terre et partie dalles sur plots).

Ces éléments sont insuffisamment probants pour établir, avec l’évidence requise devant le juge des référés, que les infiltrations dans le local de la société AMBULANCE ASSISTANCE proviennent d’une dégradation de l’étanchéité de la terrasse et/ou des relevés d’étanchéité, causée par les travaux réalisés par Madame [R].

En effet, il résulte du compte rendu du 15 mai 2018, qu’à la date du 20 avril 2018, aucune infiltration n’avait eu lieu.

Aucun justificatif d’infiltrations antérieures à 2025 n’est produit.

Le rapport de recherche de fuite de l’entreprise IDEAL PLOMBERIE du 3 mars 2024 n’est étayé par aucune investigation technique.

Enfin, le rapport de recherche de fuite de la société SOS FUITE D’EAU du 12 mars 2025 n’est pas concluant et l’intervenant recommande des travaux étrangers à l’étanchéité de la terrasse et des investigations complémentaires.

A cet égard, le syndicat des copropriétaires LES BOUTONS D’OR ne peut faire l’économie d’une mesure d’expertise judiciaire – qu’il ne sollicite pas – et qui peut seule permettre d’établir contradictoirement l’origine des infiltrations.

En outre, il ne peut valablement solliciter la condamnation d’un copropriétaire à réaliser des travaux sur les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires LES BOUTONS D’OR, sera en conséquence débouté de sa demande de condamnation de Madame [R] à refaire l’étanchéité de la terrasse et du jardin.

Il résulte de l’avis de la société CTE CONSTRUCTION du 23 mars 2018, que ce n’est pas du carrelage, mais des pavés autobloquants sur lit de sable qui avaient été mise en place sur la terrasse.

Il résulte du procès-verbal de constat du 24 novembre 2021 qu’à cette date, les pavés autobloquants avaient été retirés.

La demande de retrait du carrelage sera en conséquence rejetée, comme étant sans objet.

Enfin, il résulte du compte rendu du 15 mai 2018, qu’avant les travaux réalisés par la société [Localité 4] ETANCHEITE, la terrasse était une terrasse jardin.

Le syndicat des copropriétaires LES BOUTONS D’OR ne conteste pas que cette terrasse était recouverte de terre, comme le prétend Madame [R].

Par ailleurs, il ne démontre pas que l’apport de terre, du fait de la hauteur, est à l’origine d’infiltrations.

Dès lors, la réalité d’un trouble manifestement illicite n’est pas démontrée et la demande de retrait de 5 cm de terre sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [R]

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, Madame [R] ne produit aucun justificatif du préjudice moral qu’elle invoque.

Par ailleurs, l’appréciation d’une faute du syndicat des copropriétaires LES BOUTONS D’OR relève de la compétence du juge du fond.

Madame [R] sera en conséquence déboutée de sa demande de provision sur dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires LES BOUTONS D’OR, qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [R] les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente action.

Il convient en conséquence de faire droit partiellement à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de condamner le syndicat des copropriétaires LES BOUTONS D’OR au paiement de la somme de 1.500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, Juge des Référés,

Statuant publiquement, par décision contradictoire, exécutoire immédiatement et en premier ressort,

Déboutons le syndicat des copropriétaires de la résidence LES BOUTONS D’OR de toutes ses demandes,

Déboutons Madame [L] [R] de sa demande de provision à valoir sur la réparation de son préjudice moral,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de la résidence LES BOUTONS aux dépens,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de la résidence LES BOUTONS D’OR à payer à Madame [L] [R] la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le greffière le juge des référés