AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 1]

[V] [U] [T] [P] épouse [Y] c\ [W] [Z]

JUGEMENT DU 19 Janvier 2026

DECISION N° 26/00006

N° RG 25/02630 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QIZR

DEMANDERESSE

Madame [V] [U] [T] [P] épouse [Y]

née le 18 Avril 1944 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe LASSAU, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Madame [W] [Z]

née le 20 Mai 1973 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Caroline CHASSAIN, Vice-Président, siégeant en qualité de juge des contentieux de la protection

Greffier : Madame Laurence BOYER

À l’audience publique du 02 Décembre 2025, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 19 Janvier 2026.

Expéditions et copies exécutoires délivrées aux parties le : 19 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 27 février 2019, Madame [V] [P] épouse [Y] a consenti à Madame [W] [Z] un bail portant sur un logement sis [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 600 euros et 40 euros de provision sur charges.

Madame [V] [P] épouse [Y] a fait signifier, le 29 juillet 2024, un congé pour vendre au prix de 195.000 euros avec effet au 9 avril 2025.

Par exploit en date du 19 mai 2025, Madame [V] [P] épouse [Y] a assigné Madame [W] [Z] devant juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de GRASSE à l’effet de :

— valider le congé pour vendre délivré le 29 juillet 2024,

— ordonner l’expulsion de Madame [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la même au paiement de la somme de 10.561 euros au titre des loyers et charges dus au 9 avril 2025,

— condamner la même au paiement d’une indemnité d’occupation de 640 euros par mois du mois de mai 2025 jusqu’à son départ des lieux ;

— condamner la même au paiement de la somme de 600 euros correspondant au dépôt de garantie ;

— condamner la même à communiquer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l’adresse de la caution solidaire, Mr [X] [Z] et à justifier de sa situation financière, et de celle de ses enfants majeurs ;

— condamner la même au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l’audience du 2 décembre 2025, Madame [V] [P] épouse [Y] est représentée par son conseil qui développe oralement ses écritures.

Madame [W] [Z] est présente. Elle indique avoir réglé son dépôt de garantie en espèces à sa bailleresse. Par ailleurs, elle expose avoir effectué une demande de logement social. Elle précise être actuellement en arrêt maladie et percevoir 1.000 euros par mois. Elle fait valoir que son logement est insalubre et remet à la juridiction une lettre de la CAF en date du 3 mars 2025 indiquant que le logement ne répond toujours pas à l’ensemble des critères de décence et que la conservation de ses allocations logement est renouvelée pour une durée de 6 mois. Elle joint également un rapport de visite de contrôle de l’agence SOLIHA, mandatée par la CAF, en date du 4 janvier 2025.

Pour la loyauté des débats, il sera mentionné que, dans le dossier de plaidoirie du conseil de la demanderesse, figure un dossier de pièces de Madame [Z] transmises par elle dans le cadre du respect du contradictoire, que celle-ci ne dépose pas ce jour à l’audience.

SUR QUOI

Sur la validité du congé

L’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation (…) ».

Il résulte des dispositions précitées que le bailleur n’a pas à justifier la décision de vendre le logement et qu’il est libre de vendre celui-ci au prix qu’il souhaite, sous réserve de l’appréciation par les juges du fond de son caractère sérieux. L’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 n’imposant aucun encadrement, le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s’oppose à ce qu’il situe la valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix.

Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude en faisant valoir que le caractère manifestement excessif du prix caractérise un défaut de sincérité de l’intention de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis et à l’expiration de ce délai, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Cette déchéance prend effet à la date d’expiration du délai de préavis. Devenu occupant sans droit ni titre, le locataire doit alors libérer les lieux.

L’article L843-1 du code de la construction et de l’habitat dispose, par ailleurs, que « lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, l’ allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire. L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail”.

En l’espèce, Madame [V] [P] épouse [Y] a fait délivrer à Madame [W] [Z] un congé pour vendre le 29 juillet 2024 avec effet au 9 avril 2025, soit six mois au moins avant l’expiration du bail.

Il convient de constater que Madame [W] [Z] n’a pas levé l’option de vente et s’est maintenue dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé.

Cette dernière fait valoir que le congé pour vendre a été délivré alors même qu’elle vit dans un logement indécent et que ses allocations logement sont conservées depuis le 1er juin 2023, un premier constat d’indécence ayant été établi par l’agence SOLIHA le 10 mai 2023, la visite de contrôle du 4 janvier 2025 n’ayant pas permis de lever ce constat d’indécence faute que l’ensemble des travaux prescrits aient été effectués.

Il convient de relever que cette visite de contrôle a permis de constater que certains travaux prescrits avaient été réalisés, d’autres restant à accomplir :

«- Contrôle, débouchage et/ou remise en état si besoin par un professionnel qualifié du conduit d’évacuation d’eaux usées (en particulier Wc),

— Faire réaliser un diagnostic humidité par un professionnel qualifié pour rechercher la ou les cause(s) relative(s) aux problèmes d’humidité relevés dans l’appartement, réaliser les travaux en conséquence suivant les avis techniques du professionnel pour y remédier et remise en état des revêtements et substrats impactés,

— Vérification (et remise en état si nécessaire) par un professionnel qualifié des conduits et grilles de ventilation, et contrôle du bon renouvellement d’air avec les débits minimaux appliqués au sein de l’ensemble du logement,

— L’entreprise qui a posé les fenêtres n’a pas fait les joints autour de celles ci, s’assurer que cela soit fait.

— L’entreprise qui est intervenue sur la plomberie de la douche a laissé un trou dans le mur, veiller à ce que celui soit bouché. »

Madame [V] [P] épouse [Y] indique à la juridiction qu’elle est âgée, que ses ressources sont faibles-ce dont elle justifie- qu’elle est en invalidité et qu’elle n’a pas les moyens de procéder à la réalisation des travaux permettant de rendre le logement parfaitement décent. Elle produit deux courriers adressés à sa locataire en ce sens les 23 septembre 2023 et 14 décembre 2023, invitant cette dernière à quitter le logement par elle-même devant son impossibilité de faire réaliser des travaux de réfection d’ampleur.

Il est constant qu’est frauduleux le congé pour vendre délivré par le bailleur dans un autre objectif que celui de vendre. En l’espèce, tant l’âge de Madame [V] [P] épouse [Y] que son état de santé, ses faibles ressources et l’ampleur des travaux restant à entreprendre pour rendre décent le logement donné à bail corroborent l’intention de vendre le bien.

Il convient ici de rappeler que l’indécence du logement peut être une cause légitime et sérieuse de congé (CA [Localité 9], 9 juin 2016, n° 13/20966).

Enfin, la procédure de conservation des allocations logement n’interdit pas au bailleur de donner congé ou de résilier le bail durant celle-ci.

Il y a donc lieu de valider le congé pour vendre délivré le 29 juillet 2024.

Madame [W] [Z] se maintenant irrégulièrement dans les lieux depuis le 9 avril 2025, date de résiliation du bail, son expulsion sera donc ordonnée dans les conditions précisées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [V] [P] épouse [Y] sollicite la condamnation de Madame [W] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail.

Cette dernière sera donc condamnée à payer à Madame [V] [P] épouse [Y] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 640 euros à compter du 9 avril 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux. La procédure de conservation des loyers poursuivant son cours, il est ici rappelé que Madame [W] [Z] ne doit à sa bailleresse que la différence entre le montant de son indemnité d’occupation et le montant de son allocation logement.

Sur le dépôt de garantie

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Le contrat de bail signé par les parties prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 600 euros.

En l’espèce, Madame [V] [P] épouse [Y] indique que Madame [W] [Z] n’a jamais réglé le montant de dépôt de garantie tandis que cette dernière relate avoir réglé celui-ci en espèces à sa bailleresse. Cependant, elle ne remet à la juridiction aucune quittance correspondant à cette remise de sorte qu’elle sera condamnée à payer à Madame [V] [P] épouse [Y] la somme de 600 euros.

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers

Madame [V] [P] épouse [Y] produit à la juridiction un décompte inexploitable en l’état, dont la lecture s’avère fastidieuse, qui ne permet pas de savoir quel est le montant du loyer, quelles sont les charges éventuellement régularisées, quels sont les paiements effectués par la locataire, quel est le montant de l’allocation retenue par la CAF et celui perçu directement par la bailleresse le cas échéant, le tout mensuellement. La juridiction n’est donc pas en mesure de se prononcer sur l’éventuelle créance locative.

Madame [V] [P] épouse [Y] sera ainsi déboutée de sa demande.

Sur la demande d’injonction sous astreinte

Il ne ressort d’aucune disposition légale l’obligation, pour le locataire, d’informer son bailleur des changements d’adresse ou de coordonnées de sa caution.

Madame [V] [P] épouse [Y] sera donc déboutée de sa demande tendant à voir ordonner la communication de l’adresse de la caution de Madame [W] [Z] et à justifier de sa situation financière sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à Madame [V] [P] épouse [Y] la charge de ses frais irrépétibles ; Madame [W] [Z] sera donc condamnée à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [W] [Z] sera, en outre, condamnée aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire, en qualité de juge des contentieux de la protection, en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 29 juillet 2024 à Madame [W] [Z] à la requête de Madame [V] [P] épouse [Y] concernant l’appartement sis [Adresse 5].

DIT, en conséquence, que Madame [W] [Z] est occupante sans droit ni titre des lieux qu’elle occupe depuis le 9 avril 2025.

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement.

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [V] [P] épouse [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

CONDAMNE Madame [W] [Z] à payer à Madame [V] [P] épouse [Y] la somme de 600 euros au titre du dépôt de garantie.

CONDAMNE Madame [W] [Z] à payer à Madame [V] [P] épouse [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 640 euros à compter du 9 avril 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

DEBOUTE Madame [V] [P] épouse [Y] de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

DEBOUTE Madame [V] [P] épouse [Y] de sa demande d’injonction sous astreinte.

CONDAMNE Madame [W] [Z] à payer à Madame [V] [P] épouse [Y] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [W] [Z] aux entiers dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT