TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

GROSSE :

Le 08 octobre 2025

à M^e TARTOUR Amanda

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/03084 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6PNZ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [R] [D] [L]

né le 18 Juin 1933 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Amanda TARTOUR, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [F] [M]

né le 19 Mars 1991 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 8 juin 2021, à effet le 15 juin 2021, Monsieur [H] [L], représenté par son mandataire la SARL GIT’ IMMO GESTION, a donné à bail à Monsieur [F] [M] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 440 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [L] a fait signifier à Monsieur [F] [M] par exploit de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 1.401,82 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance le 26 mai 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, Monsieur [H] [L] a fait assigner Monsieur [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 31 juillet 2025, aux fins de :

— constater que Monsieur [F] [M] a été sommé de produire le contrat d’assurance dans le délai d’un mois,

— constater que la clause résolutoire du bail est acquise de plein droit à Monsieur [L] pour défaut d’exécution du commandement de payer,

En conséquence,

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée bail et prononcer l’expulsion de Monsieur [F] [M] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

Subsidiairement,

Vu l’article 1224 du code civil,

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [F] [M],

En conséquence,

— juger que Monsieur [F] [M] devra libérer les lieux de ses meubles, de sa personne et de tout occupant de son chef sans délai à compter de la signification de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [F] [M] à payer à Monsieur [L], la somme provisionnelle de 6.523,49 euros en principal, correspondant aux loyers et charges dus suivant décompte arrêté au mois de mai 2025, assortie des intérêts au taux légal,

A titre subsidiaire,

— Si par extraordinaire, Monsieur [F] [M] n’avait pas quitté les lieux,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [M] ou de tous occupants de son chef, sans délai à compter de la signification de la décision à intervenir,

— juger que le sort des meubles garnissant le logement loué sera régi par les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991,

— condamner Monsieur [F] [M] à payer une indemnité d’occupation égale, au montant du loyer courant, de 503 euros, augmentée de toutes charges susceptibles d’être dues, ainsi que toutes taxes en vigueur, jusqu’à la libération effective des lieux ou son expulsion,

— condamner Monsieur [F] [M] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et la sommation d’avoir à justifier de l’assurance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 juillet 2025, Monsieur [H] [L], représenté par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 7.539,87 euros, selon décompte en date du 31 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, Monsieur [F] [M] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 28 mai 2025 a été dénoncée le 28 mai 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES du RHONE soit au moins six semaines avant l’audience du 31 juillet 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 22 décembre 2023.

Par conséquent Monsieur [H] [L] est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire, à l’article VIII des conditions générales, à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et à défaut de souscription d’une assurance contre les risques dont le locataire doit répondre un mois après un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de payer la somme de 1.401,82 euros a été signifié à Monsieur [F] [M] le 21 décembre 2023 et un commandement d’avoir à justifier d’une assurance a été signifié à Monsieur [F] [M] le 26 mai 2025.

Monsieur [F] [M] n’a aucunement justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, ni depuis lors.

Par ailleurs, il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 21 février 2024.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Monsieur [F] [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il résulte du décompte locatif actualisé au 31 juillet 2025 que Monsieur [F] [M] reste débiteur de la somme de 7.431,87 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, terme du mois de juillet 2025 inclus et déduction faite des frais de relance injustifiés pour un montant total de 108 euros (12*6 + 6 + 15*2).

Absent des débats, Monsieur [F] [M] n’élève de fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [F] [M] à payer à Monsieur [H] [L] la somme de 7.431,87 euros à titre provisionnel au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [F] [M] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû par Monsieur [F] [M] à ce titre la somme provisionnelle de 486,67 euros à compter du 22 février 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de Monsieur [H] [L] à ce titre sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Monsieur [F] [M] n’a pas comparu et ne demande donc pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé. La demande de Monsieur [H] [L] à ce titre sera donc rejetée.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

Monsieur [F] [M] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de condamner Monsieur [F] [M] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en dernier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’ils aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS Monsieur [H] [L] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties portant sur le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies au 21 février 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation portant sur le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, Monsieur [H] [L] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETONS la demande de suppression des délais pour quitter les lieux formulée par Monsieur [H] [L] ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [M] à payer à titre provisionnel à Monsieur [H] [L] la somme de sept mille quatre cent trente et un euros et quatre-vingt-sept centimes (7.431,87 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [M] à payer à titre provisionnel à Monsieur [H] [L] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de quatre cent quatre-vingt-six euros et soixante-sept centimes (486,67 euros) à compter du 22 février 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de Monsieur [H] [L] tendant à ce que le montant de l’indemnité d’occupation soit soumis à indexation ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [M] à payer à Monsieur [H] [L] la somme de six cents euros (600 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION