TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01982 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2ETX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 MARS 2025

MINUTE N° 25/04320

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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 janvier 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SCI DES 5,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Monsieur [T] [Z],

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [E] [Z],

demeurant [Adresse 1]

tous représentés par Maître Vincent PROUST de la SELARL VPA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1465

ET :

La Société BK OPTIQUE,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Vanina TOROK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0252

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er janvier 1989, l’indivision composée de Monsieur [J] [Z], la société SOCOTRIM et Monsieur [U] [O] a consenti à la société CAMPION un bail commercial portant sur des locaux situés à [Localité 6], [Adresse 2] et [Adresse 5].

A la suite d’une cession de fonds de commerce, la société UNIVERS OPTIC est venue aux droits de la société CAMPION.

Puis par acte sous seing privé du 25 juillet 2014, le contrat de bail commercial liant la société UNIVERS OPTIC, la SCI DES 5 et l’indivision [Z] a été renouvelé pour une période de neuf ans à compter du 1er août 2014.

Et le 1er avril 2021, la société UNIVERS OPTIC a cédé son fonds de commerce à la société BK OPTIQUE.

Le 3 juin 2024, Monsieur [T] [Z], Monsieur [E] [Z] et la SCI des 5 ont fait délivrer à la société BK OPTIQUE un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 17.093,81 euros.

Ils lui ont fait délivrer le 26 août 2024 un second commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 16.422,90 euros

Par acte du 6 novembre 2024, Monsieur [T] [Z], Monsieur [E] [Z] et la SCI des 5 ont assigné en référé devant le président de ce tribunal la société BK OPTIQUE, pour :

faire constater la résiliation du bail au 27 septembre 2024 par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l’expulsion de la société et de tous occupants de son chef hors des locaux loués, si besoin avec l’assistance de la force publique ;voir condamner la société BK OPTIQUE à leur payer à titre provisionnel :une somme de 27.053,60 euros à valoir sur les loyers impayés, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté du montant des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération effective des lieux ;que la société BK OPTIQUE soit condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025.

A l’audience, Monsieur [T] [Z], Monsieur [E] [Z] et la SCI des 5 ont maintenu leurs prétentions.

En réponse aux moyens soulevés en défense, ils ont fait valoir que la révision du loyer a été effectuée conformément au contrat.

Ils ajoutent que la demande reconventionnelle en paiement formée par les défendeurs excède le pouvoir du juge des référés, en ce qu’elle impose une interprétation aux dispositions conventionnelles.

En réplique, la société BK OPTIQUE sollicite du juge des référés qu’il :

déclare nuls et de nul effet les commandements de payer visant la clause résolutoire ;condamne solidairement les demandeurs au paiement de la somme de 15.757,34 euros en remboursement des loyers et charges indûment versés ;les condamne solidairement au remboursement du surplus du dépôt de garantie excédant 6 mois de loyer HT HC ;condamne solidairement les demandeurs au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la mauvaise foi dont ils ont fait preuve en réclamant le paiement de sommes infondées et en délivrant des commandements de payer de ce fait irréguliers ;les condamne solidairement au paiement de la somme de 3.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. A titre subsidiaire, elle a sollicité l’octroi de délais de paiement sur 4 mois et la suspension de la clause résolutoire.

Elle explique que (i) les bailleurs ont révisé le loyer par période triennale sans respecter les formalités légales pourtant d’ordre public ; (ii) les provisions pour charges n’ont pas fait l’objet de régularisation annuelle comme le prévoit le contrat, et doivent donc lui être remboursées ; (iii) elle est par conséquent créditrice de la somme de 30.783,46 euros correspondant au remboursement du montant de la révision triennale irrégulière, et du montant des provisions pour charges versées depuis le 1er avril 2021 ; (iv) cette somme doit être imputée sur la somme réclamée au titre des arriérés.

La décision a été mis en délibéré au 6 mars 2025.

Le juge des référés a autorisé la partie demanderesse à adresser en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette, et la partie défenderesse à y répliquer, ce qu’elles ont fait respectivement le 28 et le 29 janvier 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, le bail initial stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, l’acte de renouvellement prévoit le principe de paiement de provisions pour charges par le locataire, précisant que « ladite provision sera modifiée, lors de l’établissement de chaque règlement de compte, d’après le montant réel des dépenses ».

A cet égard, il est rappelé que l’article L.145-40-2 du code de commerce dispose que : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ».

Et l’article R.145-36 de ce même code précise que « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».

Si l’article R 145-36 du code de commerce et le contrat ne prévoient pas de sanction dans l’hypothèse du non-respect par le bailleur de son obligation de régularisation annuelle, le preneur pourrait être considéré comme légitime, dans cette hypothèse, à invoquer l’absence de cause des provisions réclamées et solliciter le remboursement des avances payées sans régularisation. Il est en outre rappelé que la preuve de la créance de remboursement des charges incombe au bailleur, qui doit en établir l’existence et le montant.

Au cas présent, il ne peut qu’être constaté que les demandeurs ne justifient pas d’une régularisation effectuée au titre des exercices 2021, 2022 et 2023.

Il est relevé que le décompte produit en cours de délibéré par les bailleurs mentionne des « regul charges » opérées le 20 janvier 2025 pour 2021 et 2022, qui sont toutefois insuffisantes pour considérer qu’ils ont respecté leur obligation à cet égard, dès lors qu’elles ne sont accompagnées d’aucun justificatif du montant réel des dépenses.

Dans ces circonstances, et en application des dispositions précitées, la société locataire pourrait réclamer le remboursement des provisions versées.

L’examen du décompte arrêté au 24 janvier 2025 laissant apparaitre que le montant des provisions appelées depuis le 1er avril 2021 dépasse celui de la demande formée par les bailleurs au titre des loyers impayés, il en résulte une contestation sérieuse sur le principe même d’un arriéré dû par la société BK OPTIQUE.

Il n’y aura donc pas lieu à référé sur les demandes formées par Monsieur [T] [Z], Monsieur [E] [Z] et la SCI des 5.

Sur les demandes reconventionnelles, il convient de relever qu’elles nécessitent une appréciation :

de la régularité des dispositions conventionnelles sur la révision du loyer, des conséquences du non-respect des dispositions l’article R 145-36 du code de commerce, lesquelles, rappelons-le, ne prévoient pas expressément de sanction dans l’hypothèse du non-respect par le bailleur de son obligation de régularisation annuelle,de la façon dont les bailleurs ont exécuté leurs obligations depuis que la société défenderesse est locataire,

et, en cela elles excèdent le pouvoir du juge des référés, juge de l’évidence.

Il n’y aura donc pas lieu à référé sur les demandes formées par la société BK OPTIQUE.

Sur les demandes accessoires

Succombants, Monsieur [T] [Z], Monsieur [E] [Z] et la SCI des 5 seront condamnés aux dépens et il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais de procédure non compris dans les dépens qu’elles ont exposés.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [T] [Z], Monsieur [E] [Z] et la SCI des 5 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société BK OPTIQUE ;

Condamnons Monsieur [T] [Z], Monsieur [E] [Z] et la SCI des 5aux dépens ;

Rejetons les demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 06 MARS 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE