TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

N° RG 24/01469 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQPX

Minute : 24/00596

Monsieur [G] [S] [H]

Représentant : M^e Cédric LIGER, avocat au barreau de Paris, vestiaire : L 258

C/

Madame [R] [I] [F]

Représentant : M^e Tristan HANVIC, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 292

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Octobre 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [S] [H]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Cédric LIGER, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Madame [R] [I] [F]

[Adresse 4]

[Localité 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-008810 du 16/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par Maître Tristan HANVIC, avocat au barreau de Seine Saint Denis

DÉBATS :

Audience publique du 20 Septembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 17 novembre 2019, M. [G] [H] a consenti à Mme [R] [F] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation et une place de stationnement situé [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer en principal de 717 euros outre les provisions mensuelles sur charges de 83 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 717 euros.

Le 14 février 2024, M. [G] [H] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 2595 € arrêtée à la date du 2 février 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 30 mai 2024, M. [G] [H] a fait citer Mme [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en matière de référés, aux fins de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 14 avril 2024,

o constater que Mme [F] s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre depuis le 15 avril 2024,

o prononcer la résiliation du bail survenue le 14 avril 2024,

o ordonner la libération des lieux par la défenderesse et la remise des clés,

o ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est,

o condamner la défenderesse au paiement :

? de la somme provisionnelle de 4325 €, correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 14 avril 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024,

? d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 865 euros, à compter du 15 avril 2024 et jusqu’à son départ effectif et restitution des clés ;

? de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 septembre 2024, M. [G] [H], représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 8650 € terme du mois de septembre 2024 inclus. Il a maintenu le surplus de ses demandes initiales, et a indiqué que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Il a indiqué verser aux débats le justificatif du montant des charges récupérables depuis 2021 précisant toutefois qu’à la date de l’audience, il n’a pas encore connaissance desdites charges pour l’année 2024. Il a laissé à l’appréciation du tribunal l’octroi de délais de paiement mais s’est opposé à ce qu’il soit accordé tous délais de quitter les lieux à la défenderesse.

Mme [R] [F], représentée, a demandé à ce que la dette locative soit réduite de 2988 euros suite au remboursement des provisions pour charges, qu’il lui soit accordé un délai de 24 mois pour rembourser sa dette locative, qu’il lui soit accordé un délai de 12 mois pour quitter les lieux et qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a rappelé les dispositions de l’article 23 du 6 juillet 1989, aux termes desquelles le bailleur qui sollicite des provisions pour charges doit en en justifier et a l’obligation de procéder chaque année à une régularisation des charges. Faute de justifier du montant réel des charges, le bailleur ne peut en l’état poursuivre la locataire pour les provisions pour charges. Elle a sollicité en conséquence la compensation des provisions versées entre mai 2021 et mai 2024 avec le montant de la dette locative, soit la déduction de la somme de 2988 euros. Elle a expliqué être sans emploi, actuellement en congé maternité et percevoir une indemnité mensuelle de 784,56 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [G] [H] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 21 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Le bail du 17 novembre 2019, contient une clause résolutoire (article VIII). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 février 2024, pour la somme en principal de 2595 arrêtée au 2 février 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 avril 2024.

La défenderesse n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et ne demande pas à ce que les effets de la clause résolutoire soient suspendus.

A compter du 15 avril 2024, le défenderesse est devenu occupante sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Mme [R] [F] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Mme [R] [F] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 15 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme de 865 euros correspondant au montant du loyer et de la provision sur charges au jour de l’audience.

M. [G] [H] produit un décompte indiquant que Mme [R] [F] reste devoir la somme de 8650 € arrêtée au terme du mois de septembre 2024 inclus.

Il produit également le justificatif du montant de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2021 à 2023, ainsi que la régularisation des charges annuelles établie par le syndic pour les exercices 2021 à 2023.

Il en ressort :

Montant TOM Montant charges récupérables Montant des provisions sur charges réglées ou réclamées Montant à déduire ou à créditer

Année 2021 139 758.72 996 -98,28

Année 2022 153 838.69 996 -4.31

Année 2023 164 844.48 996 +12,48

Mme [R] [F] ne demande toutefois qu’un remboursement des provisions sur charges qu’à compter de mai 2021. Il conviendra de réduire le montant pour l’année 2021 à 65,52 euros.

Aucune régularisation pour l’année 2024 n’est au jour de l’audience possible, l’année 2024 n’étant pas terminée.

Ainsi seule la somme de 57,35 euros pourra être déduite de la somme réclamée au titre des charges récupérables.

En conséquence, Mme [R] [F] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 8 592,65 € à valoir sur la dette locative arrêtée au terme du mois de septembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2595 euros à compter du 14 février 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1730 euros à compter du 30 mai 2024, date de l’assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’importance de la dette et les faibles moyens de la défenderesse ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiements, la dette ne pouvant être apurée dans le délai de 24 mois.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Mme [R] [F] a indiqué être sans emploi et actuellement en congé maternité. Elle justifie être mère d’un enfant né en juin 2024. Elle justifie également avoir déposé une demande de logement social depuis le 21 juin 2023.

Cette dernière n’a en revanche procédé à aucun règlement depuis le mois de décembre 2023 et la faiblesse de ses revenus ne permettent pas de s’assurer du paiement du loyer courant pour les mois à venir.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Mme [R] [F] un délai de trois mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [R] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et d’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [G] [H], Mme [R] [F] sera condamnée à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 17 novembre 2019 par M. [G] [H] à Mme [R] [F] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies à la date du 14 avril 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Mme [R] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés trois mois après la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Mme [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [G] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Mme [R] [F] à payer à M. [G] [H] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 865 euros, à compter du 14 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Mme [R] [F] à verser à M. [G] [H] à titre provisionnel la somme de 8 592,65 € à valoir sur la dette locative arrêtée au terme du mois de septembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2595 euros à compter du 14 février 2024, sur la somme de 1730 euros à compter du 30 mai 2024, et sur le surplus à compter de la présente décision;

Condamnons Mme [R] [F] à verser à M. [G] [H] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [R] [F] aux dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 22 octobre 2024.

La greffière, Le juge