Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e CHAHOUAR BORGNA

1 EXP M^e MORE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DÉCISION N° 2026/187

N° RG 25/04589 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QJVI

DEMANDERESSE :

S.D.C. LES JARDINS D’ARCADIE

1 bd Georges Clémenceau

06130 GRASSE

C/o son syndic, [B]

Immeuble UNITY – 4 chemin de l’Arenas

06200 NICE

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [R] [M] épouse [G]

32, rue Guibal

13001 MARSEILLE

représentée par M^e Laura MORE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : COLLÉGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Assesseur : Madame MOREAU, Juge

Assesseur : Madame PRUD’HOMME, Juge

qui en ont délibéré .

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 mars 2026 ;

A l’audience publique du 17 Mars 2026,

Madame HOFLACK, Vice-Présidente, en son rapport oral

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [M] épouse [G] est propriétaire des lots n° 8, 106, 212 et 235 au sein de la copropriété « LES JARDINS D’ARCADIE » sise 1 boulevard Georges Clémenceau à GRASSE (06130).

Arguant d’un défaut de paiement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE, représenté par son syndic en exercice, a fait assigner [R] [M] devant la présente juridiction, par acte du 22 septembre 2025, aux fins de :

« RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires et l’en déclarer bien fondé ;

CONDAMNER [R] [M] épouse [G] à payer au Syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 6.446,69 € sauf à parfaire, au titre des charges de copropriété impayées pour les différents exercices dus au 16 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2025 ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER [R] [M] épouse [G] à payer au Syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE tous les frais exposés par leur faute, soit la somme totale de 301,17 € ;

CONDAMNER Madame [R] [M] épouse [G] à payer au Syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 3.300,00 € au titre de dommages et intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Madame [R] [M] épouse [G] à payer la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de procédure, en ceux compris le commandement de payer. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

Par ordonnance du 5 mars 2026, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et l’a fixée à l’audience collégiale de plaidoiries du 17 mars 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 473 du Code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire dès lors que [R] [M], régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Aux termes de l’article 14-1, I., de la même loi, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’approbation des comptes et du budget par l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est débiteur des sommes réclamées, par la production de toutes pièces pertinentes.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels pour les différents exercices comptables, les états de répartition des charges de la copropriété, les appels de fonds et le relevé de compte de [R] [M] arrêté au 16 juin 2025.

Il justifie ainsi de la réalité de sa créance au titre des charges impayées à hauteur de la somme de 6.446,69 €.

S’agissant des frais nécessaires au recouvrement de la créance, il convient de rappeler, au visa de l’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires avance comme frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges de [R] [W] les sommes suivantes :

53,17 € au titre des frais de lettre comminatoire par avocat ;144 € correspondant aux frais de constitution de dossier ;104 € au titre des deux lettres de mise en demeure envoyées par le syndic le 6 février et le 5 mars 2025.

Parmi ces dépenses, ne constituent pas des frais nécessaires et seront en conséquence écartés les frais de constitution de dossier ainsi que les frais exposés au titre de la lettre comminatoire du 10 mars 2025.

Seuls les frais relatifs aux lettres de mise en demeure du 6 février et du 5 mars 2025 entrent dans le champ d’application de l’article 10-1 susvisé. Néanmoins, afin de ne pas alourdir la dette du débiteur, seule une mise en demeure par année civile sera prise en considération.

Ainsi ne sera retenue au titre des frais nécessaires que la dépense correspondant à la mise en demeure du 6 février 2025, d’un montant de 52 €.

En conséquence, [R] [M] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme totale de 6.498,69 €, comprenant 6.446,69 € au titre des charges de copropriété et 52 € au titre des frais nécessaires, conformément aux dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période s’étendant du 1er janvier 2023 jusqu’au 16 juin 2025, date de la dernière créance arrêtée.

Conformément à la demande, seule la somme de 6.446,69 € due au titre des charges sera assortie des intérêts au taux légal qui, en l’absence de production de l’accusé de réception de la mise en demeure démontrant que la défenderesse en a été avisée, courront à compter du 22 septembre 2025, date de l’assignation, en vertu de l’article 1231-6 du Code civil.

La capitalisation de ces intérêts, de droit en vertu de l’article 1343-2 du Code civil, sera ordonnée.

Sur les dommages-intérêts

Le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE énonce que le non-paiement des charges de copropriété fragilise son équilibre financier en le privant des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble, lui causant ainsi un préjudice financier certain.

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6, alinéa 3, du Code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, les pièces produites par le demandeur révèlent que les impayés de charges sont anciens et récurrents.

Les relevés de comptes font état de versements de provisions irréguliers et incomplets, révélateurs d’une lourde négligence qui n’est pas justifiée par la situation financière et matérielle de [R] [M].

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du Syndicat des copropriétaires.

Est donc rapportée la preuve d’une faute, caractérisée par une résistance infondée ainsi que la volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété découlant de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui cause à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

En conséquence, [R] [M] sera condamnée à verser au Syndicat de copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[R] [M], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance, l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

[R] [M] sera donc condamnée à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [R] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme totale de 6.498,69 €, comprenant 6.446,69 € au titre des charges de copropriété dues au 16 juin 2025 et 52 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

DIT que les intérêts au taux légal s’appliqueront sur la somme de 6.446,69 € à compter du 22 septembre 2025 ;

DIT que les intérêts échus dus pour une année entière seront capitalisés ;

CONDAMNE [R] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE [R] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [R] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE

Rédigé par [P] [K], attachée de Justice