Tribunal Judiciaire de Grenoble, Ch4 3 jcp, 11 septembre 2025, n° 25/00774

TJ Grenoble 11 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire pour défaut de paiement
La cour a constaté que le commandement de payer a été signifié et que les loyers n'ont pas été réglés, entraînant la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Résiliation du bail et occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la résiliation du bail permettait au bailleur de demander l'expulsion des locataires, qui occupent les lieux sans droit.
Accepté
Montant des loyers impayés
La cour a constaté que les locataires avaient une dette locative d'un montant déterminé, justifiant la demande de paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation jusqu'à leur évacuation effective, conformément aux termes du bail.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch4 3 jcp, 11 sept. 2025, n° 25/00774
Numéro(s) :	25/00774
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cécile RICARDFrancoise SILVAN
Cabinet(s) :	SCP RICARD
Parties :	S.A.S. UN TOIT POUR TOUS DEVELOPPEMENT

Texte intégral

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00774 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MNAO

AFFAIRE : S.A.S. UN TOIT POUR TOUS DEVELOPPEMENT C/ [K]

Le : 11 Septembre 2025

Copie exécutoire

à :

la SCP RICARD

Copie certifiée conforme à :

Monsieur [X] [K]

Madame [C] [O] épouse [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 11 SEPTEMBRE 2025

Par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. UN TOIT POUR TOUS DEVELOPPEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Cécile RICARD de la SCP RICARD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [X] [K]

né le 29 Mars 1972 à [Localité 4] (ALBANIE)

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [C] [O] épouse [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 24 Juin 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 11 Septembre 2025, date à laquelle Nous, M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 29 janvier 2008, la SAS UN TOIT POUR TOUS (le bailleur) a donné à bail à M. et Mme [X] et [C] [K] (les locataires) un logement situé [Adresse 3].

Par acte d’huissier du 14 avril 2025 le bailleur a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de M. et Mme [X] et [C] [K] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement M. et Mme [X] et [C] [K] à payer :

la somme de 5 338,80 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 26 mars 2025,une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,- condamner solidairement M. [X] [K] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le locataire s’est rendu à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 24 juin 2025, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 juin 2025 à la somme de 5 211,19 euros.

A la même audience, M. [X] [K] a expliqué rencontrer des difficultés pour payer le loyer et sollicité des délais de paiement pour régler la dette locative.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 14 avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 15 avril 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à M. et Mme [X] et [C] [K] le 17 juillet 2024 pour la somme de 2 508,34 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 08 juillet 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 17 septembre 2024.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 10 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 5 211,19 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil qui limite à 2 ans, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En outre, la situation de M. [X] [K] permet le règlement de la dette locative d’autant plus qu’il a 3 enfants majeurs qui doivent participer aux charges du logement. Le versement du loyer courant avant la date de l’audience a été repris. Un délai de paiement sera donc accordé tel que défini dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de M. et Mme [X] et [C] [K] , occupants sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Dans ce cas, au titre de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, sera payable jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il est rappelé que par application de l’article 220 alinéa 1er du code civil, les époux sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de M. et Mme [X] et [C] [K].

Il n’y a pas lieu, compte tenu de la situation économique de la partie condamnée qui supporte les dépens, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 17 septembre 2024,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 17 septembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel, M. [X] [K] et Madame [C] [O] épouse [K] à payer à la SAS UN TOIT POUR TOUS, la somme de 5211,19 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 juin 2025 (mois de mai compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS, à titre provisionnel, que M. [X] [K] et Madame [C] [O] épouse [K] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 220,00 euros le 5 de chaque mois pendant 24 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décison, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISONS la SAS UN TOIT POUR TOUS à procéder à l’expulsion de M. [X] [K] et Madame [C] [O] épouse [K] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 3],

CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel, M. [X] [K] et Madame [C] [O] épouse [K] à payer à la SAS UN TOIT POUR TOUS une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

REJETONS toutes les autres demandes,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNONS in solidum M. [X] [K] et Madame [C] [O] épouse [K] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 17 juillet 2024.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 11 SEPTEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Françoise SILVAN